“共有产权房”破解了啥，带来了啥

　　2007年，江苏淮安等地曾试行经济适用房产权共有模式，贵州、甘肃等不少地方也在试点廉租房共有产权，各地出现不少住房保障的新理念、新做法。如果从“淮安模式”来看，实行“共有产权房”有利于限制投机、促进住房保障公平。甚至可以说，对目前陷入舆论旋涡与市场悬崖的经济适用房而言，是一次及时的拯救。

　　舆论方面，经济适用房因为被弃购、分配丑闻等原因，陷入了存废之争的尴尬局面；市场方面，不少地方以“并轨”的名义纷纷停建经济适用房。在我看来，实行“共有产权房”之后，既有可能恢复公众对经济适用房的信心，又能恢复政府的信心，使经济适用房成为中国多层次住房保障体系中真正不可分割的一部分。

　　“淮安模式”的优点很多：政府可通过“合股买房”拥有部分房屋产权,来遏制富人买房、投机者炒房、转租等行为，强化政府监管；“共有产权房”让政府既有社会效益也有经济效益，而以前的经适房只有社会效益缺少经济效益；政府有了积极性，也就有利于增加经济适用房供应量而降低房价；更为重要的是，“共有产权房”可化解公众对经济适用房的诸多不满。

　　但“共有产权房”的问题同样不少。首先是政府与保障对象之间的出资比例不好确定。政府究竟是以土地、税收优惠作为投入还是另外投入真金白银，政府与保障对象之间的产权比例由谁来确定、最终确定的产权比例是否公平合理，都难定标准。因此，根据土地使用和建筑及安装费用确定产权比例，好说不好做。

　　其次是政府对“共有产权房”的监管成本并不低。由于政府的这部分产权属于公共产权，政府就要履行产权人的监督职责，因此，“共有产权房”的规划、建设、分配、后续管理等方面，政府投入的监管成本必然比现在要多。再者，政府的投资收益如何使用同样值得商榷。笔者认为，最好专款专用于保障性住房，而不是随意支配。尤其值得注意的是，政府不是一般意义上的出资人，显然与保障对象的地位不平等，所以，政府行为更要规范。

　　“共有产权房”并不仅仅是政府为低收入群体谋福利，其实质是在法律中明确政府从经济适用房中收益的权利。因为目前的经济适用房是有限产权，另外的产权不明确，经济适用房上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少以及如何收回差价收益,因为缺乏房屋产权依据而难以操作。有的地方没有规定具体的收益分配比例，另一些地方虽然规定了收益比例，但如何科学、公平、合理地分配收益没有定论。显然，政府目前要收益但缺乏房屋产权的依据，而共有产权就解决了这个难题。

　　笔者并不反对经济适用房“产权共有”，但却不赞成把廉租房“产权共有”。毕竟保障房的制度设计应侧重于强调政府的责任，而不是政府的收益——这应该是《住房保障法》的立法原则，即民生性、公益性和责任性。