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刘桓:我为什么主张物业税三步走

来源:华夏时报 作者:商灏
2010年02月06日10:21

   国内著名税法专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓最近关于物业税可以分步走的言论,被认为是开征物业税下一步的重要动向。刘桓的观点是否具有独特背景?2月4日,《华夏时报》记者采访了他。

  再不采取措施已说不过去

  《华夏时报》:许多人怀疑此时抛出物业税问题是某些部门有意混淆视听而施放的烟幕。您如何看这个问题?

  刘桓:物业税要解决的问题,也就是物业税的两大功能,一个是要规范地方政府的财政行为,使其彻底脱离依靠卖地为生的局面,要给地方财政造成一个长久的健康的可持续的血源。这是开征物业税的根本目的。

  实际上在2003年中央提出开征物业税的时候,内地房价并不高。所以我们在当时写的文章,都是在论证这个过程。当然,税收有派生作用,那就是调节社会经济生活。物业税这个税种的调节目的,其实严格说起来,还是因为当前房地产市场出现了一些反常现象。我不说房价高还是低,因为这个问题百姓自有公论。谁要是认为现在房价不高的话,那请你算一算你的工资和你的房价之比。这已经属于常识类问题了。

  但如何让大家对于买房问题能有一个客观的或冷静的态度呢?

  我们说买房的人现在多少还是为了要住,但也有为数相当多的人是为了投资。而以这种方式投资也未必不好,但过度投资就变成投机,投机炒房和买房居住者,大家在一个价格平台上竞争购买。但后者为多,前者为少,但房价却被前者的投机行为炒上去了。对这样一种现象,老百姓是很不满意的。中央政府和地方政府已经多次明确表态,誓言要抑制市场过热和投机过度现象。政府各部门正为此寻找各种办法。但比如为什么目前房贷首付比例要提高,大家不提意见?为什么政府要建经济适用房,大家不提意见?为什么拥有多套房子而又在拥有期间不居住要付费,大家会有意见?这其中,我觉得很有意思。房地产投资是一个非常复杂的过程,而开征物业税,是为了端正人们对于房地产投资的态度。回到原点来看,房地产开发的初衷,是为了满足人们的居住需求,而并不是为了满足人们的投资需求。如果最初的目标已经受到妨碍,却还不敢采取措施,这确实说不过去。

  《华夏时报》:根据历史经验,往往是税征得越多,房价则越高,这是为什么?

  刘桓:以往通过各种税收加以调节的手段很多,从2005年的国八条,到现在的国十一条,短短五年多时间里,出台的相关政策大概有数十个了,可为什么税收征得越多,房价却越高呢?看起来并非政府喜欢让房价高,而是因为已有的征税手段多是在交易环节实现,所以在一个卖方市场的情形之下,当然是出台任何政策最终都会成为买房者对于房价的负担。因此,要改变现状,就要把税收环节后移到拥有环节。任何投资都要计算成本收益。如果买房人投资获利需要负担税收的话,就要考虑这个投资是否值得。如果税收抵掉收益,甚至超过投资成本,投资者对于房地产的投资偏好必然转移,这样就有可能造成一种基本公平的房地产市场环境。当炒房资金退出房地产市场,房地产市场的价格才会由真正的居住需求所推动。

  而现在,我们搞不清楚沉渣泡沫泛滥的房地产市场到底是由什么样的需求来推动的,我们需要在水落石出之际澄清认识,看一看到底是什么可以真正决定房地产的市场价格。

  政府须下定决心迈出步伐

  《华夏时报》:只有征收物业税才能降低房价,才能稳定房地产市场吗?

  刘桓:我曾一再强调,解决国内房地产市场问题,不是单纯依靠税收能行的。税收调节功能所占比例其实很小,最主要的还是看政府对于房地产市场能否有正确的调控态度和手段。而手段可以分为行政的、金融的和税务的。我注意到这次国十一条内容,觉得很好。其中一个核心内容谈到改变房屋供给结构,使之由公房、廉租房、经济适用房、商品房等构成;另一个核心内容是强调通过各种经济手段,调节过度投机的房地产市场,使之健康发展。而对于从供给到需求这两个方面的调节,也正是强调物业税调节功能的最基本理由。

  《华夏时报》:分步走如何可行?

  刘桓:物业税分步走毫无疑问是可行的,就看政府能否下决心迈出步伐了,关键难点是对百姓征税的问题如何解决。而如果分步走的第一步是把商业地产的房产税等税种放在一块征收,应该没什么技术上或税负增加上的障碍。目前商业地产在征的是房产税、土地使用税等。但有些开发商不同意,认为是增加税负。这个说法是不准确的。我们并不想增加税负,而是要把税负取消,换个新的名字。这样做也不是所谓玩文字游戏,而是要在一种新的税收体制下运行。这样做还可以为今后税务行政的流程顺畅摸索经验和创造条件。

  随着内地房地产市场的不断完善,产权登记制度不断精细,可以再展开分步走的第二步第三步。这样既使得房地产税制改革稳步推进,又不会因为仓促开征而造成百姓的税收负担。分步走积少成多,由易到难,这个办法应该是不错的和可行的。

  至于分步走何时开始的问题,这应该与政策研究者没有关系,因为我们该做的已经都做了。之后是决策者如何抉择和如何通过立法程序等问题了。而立法程序问题,估计还需要耗费一定时间,其最终结果也不是我们所能预测到的。

  《华夏时报》:分步走的障碍何在?

  刘桓:物业税设计目前碰到的困难,首先是在产权登记中,找不着房主。但现在问题在于并非所有房子都找不到房主,而是多数房子能找到房主。随着地产登记制度和各种信息化手段的不断完善,不断积累摸索经验,这个问题将逐渐得到解决。如果因为只有少数房子找不到房主而不能开征物业税,恐怕这物业税将永远也开征不了。因此,我认为,只要大部分条件都具备的话,那就可以开征了。物业税分步走的想法,第一步,应是商业地产开征。商业地产目前征的是房产税和土地使用税,今后将考虑不增加税负,而是平抑购买,大约房产税是0.84%吧,加上土地使用税,不到1%。征这个税以后平抑购买,对目前商业地产不会产生影响。大城市的房地产市场,我们测算过,商业地产占50%左右,剩下的民宅再逐一清理。清理当中可以分成两部分。首先是豪宅。豪宅的标准是什么?很多人认为不好定标准。我可以明确告诉大家,豪宅的标准是早就定了的。建设部关于什么是豪宅说得很清楚,第一,容积率小于1,第二,房屋价格超过当地房屋均价20%以上。这个意思就是说,比如上海房价每平米卖3万,一个房子却卖每平米3.6万,那就算豪宅。如果在边远农村,房屋均价是每平米5000,一个房子卖每平米7000,那也算豪宅。是否豪宅,与容积率,与房屋均价关系密切。因此,对于那些特征极为明显的豪宅征税,大家应该没有意见。多占资源就应多付费,这是天经地义的,没什么好说的。这是第二步。第三步,征税逐渐向普通民宅过渡。普通民宅是用于居住还是投资?若是投资,那就可以缴点税。投资民宅很多而又不住,那就是侵占别人资源,并且往往促使房价走高,因此应该付费。这是我们社会基本的公德和公理。而若回到这一点上看问题,很多问题就都能看得很清楚了。

  所以,开征物业税,技术上已没有难题。目前唯一要考虑的,是稳妥推进,不要伤害百姓利益。因为多数百姓购房是以居住为目的,而不是以投资为主。

  高举的鞭子信号明确

  《华夏时报》:物业税目前被认为只是一种方向,这是否另有深意?

  刘桓:这个含义,首先在于,政府对于房地产市场现状的基本分析和判断已和社会达成一致。我的理解,中央政府的认识包括胡锦涛总书记在中央经济工作会议上的讲话,包括出台国十一条,所体现的基本精神,都是认为目前的房地产市场是一个已经到了需要规范的市场。那就是,要确实解决百姓住房问题,而不能因为住房价格过高引起百姓对政府政策的过多怀疑与不满。这个态度是很明确的,信号也是很明确的。第二,和目前一些地方政府过多依靠土地财政也有很大关系。第三,国内经济之所以能维持现有的增长速度,很大程度上也得益于房地产,但房地产拉动经济的作用能否持久,如果大量资金流入房地产市场,并对其他重要产业投资不足,这将成为国家竞争力下降的一个阴影。说到底,从经济学原理上看,这个问题其实非常简单。但说到具体问题,比如税收问题,却往往是麻烦事。而任何税收在征管过程中,都会受到这样那样的主观和客观的阻碍。

  物业税的鞭子已高高举起,我相信,只要发挥大家智慧,也能够有听证,并让百姓知道其中意义,物业税的推进是会很快的。

  

  

  贾康:开征物业税方向明确但须可行方案

  本报记者 商灏 北京报道

   从2003年开始,“物业税”一词已屡次出现于中央政府相关政策文件中。 2003年,中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出:在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税。当年5月,北京、辽宁、深圳等10个省区市部分县市开始了房地产模拟评税试点。2009年5月,国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出,要“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。

     2009年年底,财政部税政司副司长王晓华在一次财税论坛上表示,目前物业税开征“从技术上看是可行的”。舆论据此解读为物业税开征在即。

   当下,新一轮调控开始。特别是房价又到快速上涨、而调控政策频出之时,国务院提出要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。物业税因为被认为“可以有效抑制投机购房、打压房价”,再度成为市场关注和期待的重点。

    虽然舆论对于物业税问题的热议正在升温,但对于物业税如何可行、阻碍何在、效力怎样等诸多方面问题,有关各方似乎并未形成基本一致而又清晰明确的认识与政策思路,而开征物业税的法律程序问题也毫无很快解决的迹象。仅就此而言,人们怎能指望物业税很快开征呢?据财政部财科所所长贾康最近公开的相关言论,其将开征物业税看作是财税体制下一步改革的方向。以贾康的身份和学术理论成就,他的这一观点应该说具有特定内涵和深意。2月4日,贾康接受了《华夏时报》记者的采访。

  对首套住房应永不开征

   《华夏时报》:物业税“空转”试点已经在指定城市开展了6年,而对于物业税至今还没有一个明确的定义。相关部门从未公开试点的任何数据和细节,对于征税的对象、税基、税率、征收方式等内容从未有过披露,给人的印象是好像所有的环节似乎仍处于设想之中。您对这个问题怎样看?

   贾康:我国当下积极研究开征物业税是必要的。我们作为研究者听到的信息是,北京、深圳等地前些年的物业税“空转”试点,已在操作上有所模拟,运用评估方法、登记造册、数据库、应用软件等各个要素没有硬障碍。

   《华夏时报》:最近学界有观点称,北京商用房产物业税开征的条件已经具备,物业税征收应分步实施,首先从商用房产开始。“时间不早于明年下半年。”您如何看?分步走究竟如何可行?

   贾康:虽然开征物业税是改革方向,意义重大,但具体时间表却不好估计。我个人设想,如果物业税真的进入“实转”,最初阶段除全部覆盖营业性不动产之外,非营业性不动产方面应当首先考虑纳入征收范围的,可以是独立别墅和那些管理上很容易认定的高档豪华住宅。我建议,初期可不实际覆盖百姓自用的一般消费性住宅,但相关的信息应力求全面掌握,以便在条件成熟时对“第二套”以上的住房实征。从长远看,物业税的征收对象应当包括所有营业性和非营业性住房,但在中国,也可设想对老百姓的“第一套”住房永不开征。我们要力求平稳地实现经济社会转轨,相关因素比较复杂,为平稳推进,可沿用我国改革的渐进方式。一开始把普通住宅与高档豪宅区别对待,看来是非常必要的。如何覆盖普通住房的方案,也肯定需要区别对待,可待以后从容探讨。

  征收方案应确实可行

   《华夏时报》:1月5日,“物业税‘空转’将在全国推广”的传闻一出,地产股下跌趋势明显。由此观之,若物业税开征,其结果会迫使开发商不得不跟随市场变化调整定价策略吗?而其对房地产市场更直接的影响将会体现在对投机炒房的遏制,迫使一部分人放弃恶意炒房、囤积房源吗?

   贾康:物业税开征初期的心理意义可能更大于实际意义。它的作用机理在于,国家释放了一个将通过税收调节房价、抑制投机的信号来引导预期。

   推出房地产税改革的主要目的是中长期的,比如使地方政府职能形成合理定位,深化分税分级财政改革,构建地方税体系和规范房地产税费等。那么,如果开征物业税,是否能抑制房地产投机行为,适当给房地产业的炒作降温?我认为可能会如此,但这不是唯一目的。从长期看,征收物业税有利于调节供求关系和集约利用土地,促使各相关方面行为合理化,对抑制肆无忌惮的炒作、稳定房价,也会起到一定作用,但不应只期待用物业税单一手段抑制房价。

   《华夏时报》:物业税的提出向公众描绘了一个值得期待的前景,那就是平抑高昂的房价。潘石屹说,只有实行物业税才能降房价。经济学家樊纲认为,物业税是房价的稳定器,能够起到打击投机的作用。您同意这个观点吗?

   贾康:我赞同上述意见的基本内容。我国开征物业税,将对稳定房地产市场、防止房价大升大落以及优化地方政府投资环境有积极作用。

   当前,我国既没有通缩的压力,又不存在现实的通胀压力,但前一段时间房地产市场上资产价格的上扬却过猛。要想实现中国房地产业的健康发展,应当争取推动切实可行的物业税方案。如想减少资产价格和不动产价格的剧烈波动,应当考虑对肆无忌惮的炒作行为采取釜底抽薪的措施,即在不动产保有调节上加大税收力度。该制度的推进,也关系到政府财政的优化。

   《华夏时报》:就目前市场来看,对房价起决定作用的可能还是需求,而国内很多地区的城市化进程才刚刚开始,住房市场需求很强烈。物业税因为涉及到众多方面,其具体影响是否还会涉及住房需求结构和收入分配?

     贾康:我们之所以对于现在被称为物业税的不动产税应给予特别的关注,除了因为它可以校正地方政府的职能与行为,促进房地产业健康发展,还涉及物业税实际上会给中国有产权房的社会成员(主要是多套产权房拥有者)增加一个保有环节的税负,这个税负可以起到一定的优化住房需求结构和调节收入分配的作用。物业税会促使以后有能力买产权房的这些社会成员购自住房时,更多考虑买小户型,同时也会抑制那些想买房来炒作的投资者或投机者,使他们减少炒作规模并倾向于炒小户型。进一步看,这种需求方的变化会影响供给方,促使开发商注意在自己开发的地皮上努力兴建更多的小户型住宅。这些所带来的,一方面是住房供需的优化调节和中国土地集约利用水平的提高,另一方面也会调整收入分配格局。

   《华夏时报》:有人提出坚决、彻底废除“土地财政”,您怎么看?

   贾康:发达市场经济的地方政府其实也是“土地财政”,但是基本特征有所不同,该“土地财政”资金来源比较合理,即主要从不动产保有环节上取得,进而运行机制和效应也就大不相同。应当正确认识这个问题,改变我国“土地财政”中资金筹集唯一来自土地批租环节的方式,争取推动切实可行的改革方案。

  应争取择机出台

   《华夏时报》:有人提出物业税的开征有很难克服的困难问题,如物业税和土地出让金属于重复征收,您怎么看?

   贾康:目前各界对征收物业税主要有三种担心:一是担心开征物业税会造成对已经缴纳土地使用费的不公平,但其实在操作上可以区别对待,对已经支付土地使用费的物业和将要推出的物业采取不同办法,平稳过渡;二是担心缴纳土地使用费后开征物业税不合理,是重复征收。其实土地使用费(即地租)收缴的依据是国家土地所有权,物业税的征收依据是国家政治权力,是对业主征收的补偿政府提供公共品的费用,费和税可以并行不悖;三是担心物业税开征操作起来复杂,如税基如何确定、如何征收等。其实从目前北京、深圳等地模拟物业税“空转”试点的情况来看,我们听到的信息是在操作方面已经没有问题,评估方法、登记造册、数据库等各方面已经在完善之中。

   解决房地产行业存在的一系列问题,带有釜底抽薪特点的办法就是在不动产保有环节推出不动产税,即物业税。我个人的态度是积极主张把物业税尽快推出。如果一直拖延,我们现在的社会生活中的矛盾会越积累越尖锐。物业税改革方向正确,应尽快研究设计合理方案,争取择机出台。

   《华夏时报》:征税与政府的尽职是相对应的,财政预算的透明也应是要努力的方向。

   贾康:这个意见是正确的。物业税和政府其他所有收入,都需要纳入越来越透明、规范的现代意义的预算,来接受公众监督,反映公众利益诉求,努力发展一整套依法理财、民主理财、科学理财的制度机制。

  

  

责任编辑:克伟
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