小产权房政策应有利于民生

　　小产权房政策应有利于民生

　　争议已久的小产权房终于等来了可能“转正”的历史机遇。在日前召开的国土资源部新闻发布会上，相关负责人对媒体表示：根据国务院安排，国土部和建设部牵头，成立了一个专门的领导小组，正在进行广泛的调查，准备就全国小产权房的情况制定方案，提出处理意见和措施。

　　事实上，从相关新闻内容的直接分析与以往政府监管层对小产权房的政策倾向来看，小产权房能否在此次政策制订出台之后获得“准生证”尚不得而知。相关部门主要负责人近期在提及小产权房时采用了“清理”、“蔓延”等词汇。国土部部长徐绍史1月底在全国国土资源工作会上透露：2010年如不清理小产权房，城镇化进程加快后，问题的蔓延将进一步加速，范围会进一步扩大。

　　政策法规的制订无外乎考虑“情、理”两大方面。于理而言，小产权植根于农村集体用地，未缴纳土地出让金即建设商品房对外出售，不符合土地归政府全民所有的基本国策。农村集体用地本身仅限于集体专项目的的使用权，并不具备建设商品房出售的法理基础。即便是村级基层组织要挪作建设商品房，一是要有其他可继续作为集体建设用地的土地，并获得村民投票协商同意；二是要依法向政府缴纳土地出让金，以及后续的商品房出售流程必须符合政府相关法规。

　　实际上，在目前小产权房的建设、买卖过程中，这些环节均存在不少漏洞，这也是国务院等政府高层长期以来对小产权房严格限制的主要原因。因而在目前宪法短期内不可能修订的前提下，小产权房要想转正，唯一的办法就是规范自身的业务流程，使其与国家的基本政策保持一致。如对集体建设用地的补充机制、村民在小产权房建设买卖中的权益保障以及对政府土地出让金的补缴与正常支付等等。从目前大城市郊区与城中村的小产权房价格来看，仅相当于周边楼盘的40-60%左右，相信即便是补缴相关的土地出让金等各项费用，其实际的价格成本亦不会大幅上升。村级单位的开发商虽然会少赚部分利润，但是相关村民的权益补偿与后续保障则转移给政府处置，实际增加成本应不会太高。

　　于情而言，目前高房价已成为拉大贫富差距、增加社会分配不公的重要因素。温家宝总理在近期的讲话中指出：收入差距与高房价成为群众最关注问题。而小产权房对于缓解中低收入阶层的高房价之痛，抑制房价过快上涨具有极为显著的疗效。仅从这一点来看，全盘否定小产权房等于放弃一条缓解民生矛盾的捷径，实不可取。法律也是根据情理所定，藏富于民以拉动内需、实现社会经济的长期和谐发展才是政策法规制订的根本目标所在。

　　此外，中国目前房地产市场之所以高价，与地方政府的土地拍卖制度缺陷、大型开发商的市场垄断密不可分。小产权房可以视之为市场对垄断的一种自发调节机制，对于这种具备一定合理性的市场调节，政府作为市场的监管者应担负起调控引导的职责。况且从宏观上来看，中国作为人口众多、幅员辽阔的大陆型国家，城市化的进程固然有相当部分是涌入大中型城市。但是在未来相当长的时间内，大部分人口尤其是广大的农民群众需要在小城镇实现城市化。基于目前小产权房的中小型开发商有望成为中国在偏远地区实现城市化的核心力量，这一点必须得到相关政策制定者的足够重视。希望有关的部门专家学者能够在制定小产权房政策时予以充分的考虑。

　　（作者系复旦大学金融学博士）