物业税通向“实转”三大难关

　　试点城市一位地税局官员向《财经国家周刊》记者坦言，就目前的讨论看，物业税并不是完全新设立的一个税种，与正在征收的房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税等都有关联，因此牵涉面较广。“赞成者有之，反对的声音也很大。”

　　10个物业税“空转”试点省区市多年的现实，显露出中国物业税研究和实践面临的重重困境。

　　对此，试点地区税务部门皆颇感无奈。因为，摆在他们面前的，是制度、技术、人才匮乏与舆论压力等诸多待解的难题和矛盾。

　　制度之难

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华告诉《财经国家周刊》记者，当前物业税在学术界还存在诸多争论，最为激烈的主要集中于两点：一是物业税是否应包含土地出让金；二是物业税是否能降低房价。

　　浙江大学公共管理学院土地管理系副教授汪晖博士认为，1994年分税制改革以来， “财权上收，事权下放”的大趋势，使地方政府对土地出让金等“非税”收入渐生依赖。但随着土地资源的下降，土地财政的可持续性面临困境。

　　“物业税的提出，就是希望给地方政府一个新的选择，用一种比较良性的税收来代替土地财政。”汪晖说。

　　然而，如果用物业税取代土地出让金，一则涉及整个房地产开发模式的改变——“开发商今后如何拿地？是一次性缴纳土地出让金，还是分70年缴纳物业税？”二则涉及中央和地方如何进行税收分配。这些都是“空转”试点省区市地税部门的困惑所在。

　　江苏省地税局副局长倪静石在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，“想要通过物业税改革来摆脱地方财政对土地出让金的依赖，短期内并不现实”。“因为政府通过土地出让金，把所有该收的税都收走了，也不可能因为考虑征收物业税，就把土地拍卖的价格降下来。”倪静石说。

　　深圳地税局副局长章家寿此前接受《财经国家周刊》记者专访时则对物业税的归属和分配表示了异议，“物业税所涉及的房产税和土地使用税两个税种，到底是简单统一还是怎样，目前还缺乏系统性思考。”

　　试点城市一位地税局官员向《财经国家周刊》记者坦言，就目前的讨论看，物业税并不是完全新设立的一个税种，与正在征收的房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税等都有关联，因此牵涉面较广。“赞成者有之，反对的声音也很大。”

　　对于物业税与土地出让金的关系分歧，中国人民大学土地管理系副教授曲卫东说，“地方政府认为土地出让金‘来钱快’，卖一块地就有了，主观上对征收物业税没动力。什么时候土地卖得差不多了，可能才会考虑征收物业税。”

　　此外，对于“用物业税抑制房价”的说法，学术界也存有争议。

　　“物业税提高了住房的保有成本，能抑制投机性购房者，进而抑制房价。”汪晖的观点代表了一批学者的意见。

　　但倪静石却认为，“简单用物业税来调控房价，作用很小很小。”

　　在他看来，最近几年，每逢房价大涨，总有人拿物业税开征“说事”。实质上，物业税“最大的作用在于调节预期，让购房者认为未来房价可能会降”。

　　倪静石称，即便是效仿“出口退税”，用物业税来代替土地出让金，房价成本降下来，在需求高涨的时期，也不见得开发商就能低价卖房。“目前还没有一种机制能够确保政府的让利最终受惠于百姓”。

　　正因如此，倪静石对《财经国家周刊》记者明确表示，“对于物业税调控房价，我信心不足”。

　　技术之难

　　在一些业内资深专家眼中，开征物业税需具备三大技术基础：翔实的不动产登记资料；房地产价值批量评估；政府的税收征管能力。

　　经常赴各“空转”试点地区考察、调研的曲卫东认为，目前各“空转”城市在上述方面“一直没有太好的突破”。

　　他告诉《财经国家周刊》记者，开征物业税的前提是需要所有房地产的基础信息，如区位、周边建筑物、面积、户型结构和交通环境以及财产登记人等。这些都关系到对房地产的计税价格评估。“但这是一个庞大的数据库，至少涉及土地、规划和房产等几个部门，然后还要通过计算机辅助的批量评估方法，进行批量计税。”

　　目前国内许多城市的不动产登记制度显然无法满足上述需求。“部门之间都是信息孤岛，由于各自的利益不愿意共享信息。”曲卫东说，仅凭税务部门“单打独斗”，自然难以“空转实”。

　　国务院发展研究中心研究员倪红日也告诉《财经国家周刊》记者，她所接触到的一些“空转”城市，在一开始就遇到了这样的问题，“比如要征税的一处经营性房产出现了经营权变更，工商部门却不能及时反馈。”

　　倪红日在美国波士顿时曾看到这样的经验：在波士顿，由政府的一个专门机构负责开发城市“地理信息系统”，对城市中所有房地产的信息进行立体化登记，让信息在所有执法部门中共享，并可以通过系统对管理目标定位。

　　《财经国家周刊》记者了解到，目前类似的地理信息系统在国内城市也已经出现，尤其以杭州市地税部门开发的“房屋交易计税基准价评估数据库”为代表。

　　此外，房地产批量评估技术与政府的税收征管能力，是开征物业税另外两大关系密切的技术基础。这是10个“空转”省区市近年来模拟操练最多的动作，而显露出的问题却也最为明显。

　　人才之难

　　几乎每一位接受《财经国家周刊》记者采访的专家都会提及香港的例子。在香港，物业税被称为“差饷”。对于这项工作，有近1000人的香港公务员编制队伍负责，可谓兵强马壮。

　　浙江大学公共管理学院教授杨遴杰则讲述了一个更为夸张的事实：在国外某些国家，队伍最庞大、人数最多的，除了军队，就属征收物业税的工作人员。

　　但国内“空转”试点省市所面临的，却是评估力量薄弱、人才极度匮乏的现实。

　　《财经国家周刊》记者了解到，在业界公认房地产批量评估力量最强的杭州，其相关公务员编制也仅约30个。这迫使杭州方面在开发评税系统时，不得不求助于中介机构作为“外脑”。

　　一个极端的例子是，南方某物业税“空转”试点城市，因为一位内部评税专家跳槽去了大学，致使全部模拟评税工作搁浅。

　　“如果开征物业税，国家要花大力气培养一批评估人才。”汪晖博士对《财经国家周刊》表示。

　　但在吴翔华看来，“技术上的问题都不是问题，最关键的是管理的问题”。

　　《财经国家周刊》记者在调查中了解到，物业税“空转”试点初期，一些城市干劲很足，多由市政府出面成立领导小组，协调各部门工作，“空转”一度进展很快。而其后，在更为“短平快”的土地出让金吸引下，随着管理层热情的消耗，相关工作愈发流于形式，“空转”也濒于停滞。