中行领跑 16家银行房贷瘦身

　　2月9日，当确认自己在交通银行申请的按揭住房贷款已经发放，并且贷款利率是基准利率7折的时候，王小姐不由得松了一口气。

　　去年11月，王小姐终于看中了一套总价150万的二手房，首付三成。12月中旬她开始申请住房按揭贷款，经过20个工作日的审核，已经获批可以按总价 的7成105万元贷款。

　　可是1月份的最后一个星期，到处传言多家银行停止放贷的消息，她担心再拖下去，交通银行也会提高贷款的利率，而且如果贷款没有按时发放，卖家要以每天房屋总价的0.5%进行罚息。

　　事实上，1月18日，央行首次提高准备金率，就宣告了银行额度收紧的信号。同时，监管部门“窗口指导”，要求各银行的贷款逐月上报以及去年积累的贷款等，让银行的放贷特别是在年初出现紧张。

　　“既然额度紧张，银行自然不愿意只放利率相对较低的住房按揭贷款了。”一位股份制银行业内人士向《投资者报》记者透露，在放贷有限，额度收紧的情况下，银行取消7折房贷的优惠政策是迟早的事情。

　　中行率先取消优惠

　　1月29日，中国银行在内部下发通知，将首套房的优惠利率由基准利率的7折上升至8.5折，同时，中行已经全面停止了与中介的二手房合作，只做直客式的二手房贷款。

　　2月8日，浙江杭州一家中国银行网点的信贷部人士向记者证实了首套房房贷利率已上升。该人士表示，中行已于上月底开始提高了首套房的利率，即由原来的下浮30%上升到只下浮15%，同时对客户的资信条件要求更为严格。对于存量首套房，利率已经下浮30%的，是否也会上升的问题，该人士表示，暂时还没有这样的通知。

　　一位城市商业银行信贷部负责人质疑中行的做法，认为中行作为大行提高首套房的利率有所不该，因为购买首套住房是国家鼓励的政策，中行这样的做法很可能会起到风向标的作用。

　　事实上，今年一月以来，中行的信贷继续高速增长。1月的最后一周,该行通过回收贷款、转卖等方式将贷款总额缩减了200亿~300亿元，但是1月最终贷款金额仍增加近1400亿元，居各行首位。就连贷款第一大户工商银行，截至1月末，人民币各项贷款较上年末增加约1100亿元，低于中行的增加额度。

　　“正是因为中行1月份的放款速度过快，放款额度过早用完，使得中行不得不收紧各项贷款。”据上述中行人士透露，中行1月份的贷款增速过快，是率先提出提高首套房房贷利率的原因之一。

　　其他银行纷纷跟进

　　事实上个人住房按揭贷款虽然不良率低，但是在优惠利率打7折后，银行所获取的息差已经很低。部分小银行到北京、上海等城市开设分行后并不急于做个人按揭贷款，就可见个人住房贷款的成本之高。再加上信贷资源有限以及中行的“示范效应”，已经有不少银行开始跟进提高首套房贷款利率。

　　据《投资者报》记者了解，截至目前，已经有兴业银行、华夏银行、平安银行等多家银行提高了首套房的贷款利率。

　　房贷占比最高的兴业银行也已经提高首套房的利率，由原来的基准利率下浮30%，改为下浮15%~25%。华夏银行、平安银行等的首套房房贷利率最多下浮也只有15%。

　　房贷第一大户建设银行则把首套房的贷款利率与优惠利率直接挂钩：若首套房首付两成，则贷款利率最多下浮15%；若首付提高到3~4成，则利率最多下浮25%，只有首付提高到4成，贷款利率才能最多下浮30%。

　　同时，多家银行都提高了首套房的认定标准。比如客户有一套房，卖掉结清，再买的话，到兴业银行、交通银行就已经算第二套住房了。

　　上海金管家房产经纪有限公司物业顾问郑先生则告诉《投资者报》记者，如果这种情况的话，由于卖掉之后的住房面积为零，再买房应该属于改善型二套房，也就是享受首套房贷款的待遇。

　　虽然住房成交量不断下降，但是银行并不急于推出促进交易的政策。招商银行客服热线的回答是，“每个城市、每个人的情况都不一样，贷款的政策都要去网点问，我们这里没有统一的说法。”

　　上述城市商业银行的贷款部负责人告诉记者，该银行仍然执行原来的优惠利率，即首套房贷款利率下浮30%，至于以后会否改变，要看政策而定。他承认中行起了示范效应，不过还要看工行、建行这两家大行的政策表现再说。

　　普遍收紧自有来由

　　银行房贷由二套房贷蔓延至首套房贷的收紧，既有监管部门平衡信贷投放、抑制房价过快增长的政策导向，也有银行平衡自身风险、提高息差的经营考虑。在两者的共同作用下，房贷优惠政策将必然渐行渐远。

　　中行浙江分行信贷部人士向记者表示，由于银行总是习惯于早放款早收益，上半年的额度总是大于下半年，监管层要求今年银行的贷款均衡投放，也就意味着今年上半年的信贷投放情况比往年要紧。

　　再加上去年积压的贷款都等着年初发放。因此额度更为紧张。王小姐在交行的贷款1月份没有及时发放就不难理解了。

　　而且，在经历去年房价疯涨之后，决策层对于房地产市场调控力度的决心逐渐加大，银行业内对房地产信贷的担忧也在不断增加。

　　2月2日，上海市银监局表示，2009年房地产贷款质量保持良好水平，但是按揭贷款压力测试结果不容乐观。

　　以2009年9月30日数据为基准，在房价下跌10%、20%和30%情景下，不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下分别上升0.73、1.06和1.63个百分点。房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的2.6倍。

　　为此，上海银监局强调坚决控制投机性购房贷款，凡申请购买第二套（含）以上住房的家庭，首付最低四成，贷款利率严格按风险定价。并要求在沪各银行业金融机构加大差别化信贷执行力度。

　　此外，房贷业务虽然一直被认为是优良信贷资产，能够为银行产生比较长期稳定的收益、同时坏账率小,但这并不能说明它对银行利润的贡献率有多高。

　　毕竟对银行贡献率最大的仍是对公业务、公司信贷业务,而按揭贷款除了份额小的原因外,过多的利率优惠,也大大降低了其利润率。

　　因此，在信贷额度多的时候，银行可以贷给公司，富裕的可以给零售；但一旦信贷额度紧俏，银行就要充分考虑资金投向的回报。因此，商业银行能乖巧地配合宏观政策，主动收紧房贷也有自身利益的考虑。