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海南天价酒店后续:谁布局 谁得益?

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
2010年02月23日00:06
  核心提示:在客户变得多元化的同时,海南酒店业目前存在的明显季节性问题,也将随之得到缓冲乃至解决。目前尚难以预测国际旅游岛会让海南的五星级酒店在今后的春节假期均在万元高位运行,但可以肯定的是,最好的酒店会分一大杯羹。

  “海南业已成为中国旅行者(这就 是一个显著增长的细分市场)的重要热带度假目的地,在此基础上我们预测海南在海外市场的知名度,特别是在泛亚市场、欧美市场作为热带假日选择的重要性将会增加。这一增长的知名度将来自海南省的营销活动,以及一系列重要的基础设施建设。”希尔顿全球大中华区商务发展副总裁李威豪在2月22日告诉本报记者。

  洲际酒店集团(IHG.L)大中华区高级营运副总裁黄德利在2月3日,曾对三亚部分五星级酒店录得万元日均房价做出如下判断,“酒店是根据市场的需求情况决定价格的。每年入冬,海南岛都会迎来大批游客,各大酒店常常处于爆满状态。今年受国际旅游岛建设利好消息的刺激,旅游潮更为旺盛,这一趋势随着春节黄金周假期临近愈加明显。”

  但事实上,春节期间,海南的星级酒店房价在旅行社的炒作下暴涨,遭遇高房价低入住的尴尬。这远离了黄德利的判断。

  目前,尚难以预测国际旅游岛会让海南的五星级酒店在今后的春节假期均在万元高位运行,招商证券分析师苏平指出,但可以肯定的是,最好的酒店会分一大杯羹。

  全球酒店业权威数据与咨询机构STRGlobal的营销经理KonstanzeAuernheimer告诉本报记者,目前其数据库中共有30个位于海南的待发展酒店项目(包括所有国际酒店集团正在建造、处于最终项目定案、规划或初始规划阶段的项目),但不包括当地的非品牌酒店新项目。

  在这片高星级酒店狂热中,亦包括多年前已被市场恶炒而败坏了的分时共享(timeshare)式酒店业态。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(下称《若干意见》)中特别提到,要加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。

  “政府的焦点将帮助海南建立作为顶尖旅游目的地的名胜,并推进该岛分时共享业态的发展。”全球度假权益交换行业领军企业RCI集团亚洲总经理李金山于1月16日接受本报记者专访时如是断言。

  奢华定位?

  “三亚希尔顿酒店在2009年的外国客人入住比率为18%,我们预计2010年在俄罗斯需求的带动下该比率将会进一步增加。”李威豪指出,除了俄罗斯,日本市场的需求在海南岛的知名度提升以及口碑效益的影响下,也让人期待。“包括马来西亚与新加坡在内的泛亚地区,由于历史联系,也将在需求上扮演角色。海南省今年也会在俄、日、香港进行重点市场推广,并首次涉足印度市场。”

  这解释了希尔顿全球在海南的四处布局。

  李威豪还透露,希尔顿全球在海南的新项目,包括在清水湾、海棠湾和海口的新酒店,此外集团也在考察龙沐湾、文昌等地发展高端酒店。“我们对拥有好沙滩、好水质、良好的总体发展计划以及强劲的基建支持(例如到机场的连接)的地点抱以高度兴趣。”核心提示:在客户变得多元化的同时,海南酒店业目前存在的明显季节性问题,也将随之得到缓冲乃至解决。目前尚难以预测国际旅游岛会让海南的五星级酒店在今后的春节假期均在万元高位运行,但可以肯定的是,最好的酒店会分一大杯羹。

  积极落子的还有洲际酒店集团。在三亚布局了三家高星级酒店后,该集团今年将迎来三亚洲际度假酒店的开业,同时还有三家高星级酒店在筹备中。“洲际酒店集团在目前基础上,与海棠湾、香水湾、石梅湾等在建的酒店业主进行洽谈,并且也和海口及其它县市的在建酒店业主进行合作,尽快扩大在海南的酒店管理范围,在未来几年内,洲际酒店集团在海南管理的洲际品牌酒店将达到8家以上,而且范围将进一步扩大。”黄德利说。

  此外,印度最大财团塔塔集团表示要投资逾5亿元在陵水兴建七星级海南泰姬皇宫酒店;喜达屋(HOT.N)在海南陆续引入瑞吉与豪华精选两个奢华品牌……令高星级酒店在海南遍地开花的,是《若干意见》中强调要进一步完善三亚亚龙湾等景区景点,以及高水平开发建设海棠湾、清水湾等精品景区。

  市场似乎更青睐海南的高星级酒店。根据海南省统计局数据,2009年全岛旅游饭店客房入住率59.18%,但苏平指出,高星级酒店的入住率远高于这一平均水平。有酒店业人士透露,在三亚等地座拥一线海景的五星级酒店,全年平均入住率可在九成以上。

  邮轮业对海南的兴趣也印证了奢华型旅行在海南的潜力。根据邮轮国际协会(CLIA)对邮轮旅行“潜在客户”的定义,是年龄在25岁以上、年收入超过4万美元(约合27万元人民币)的人士,而该协会更认为常见的客户类型,是年收入在9.3万美元(约合65万元人民币)以上的中年人(超过46岁)。

  “有越来越多的中国消费者开始尝试并青睐游轮旅游这一独特的旅游方式。”皇家加勒比游轮有限公司中国区董事总经理刘淄楠透露,考虑到中国客户的消费能力以及海南对奢华型旅行的偏好,相信会吸引更多的游轮品牌会进入市场,其中包括该公司旗下的奢华品牌“精致游轮”和“精钻游轮”。

  然而李威豪认为,海南能容纳更多不同类型的酒店。“正如其它全球知名的热带度假胜地,海南能满足不同细分客户群与市场的需求。我们就希望能以价格不同的酒店,来照应不同的客户类型,无论他们是休闲客户、商务还是MICE(会展、奖励与会议)顾客。”他表示,希尔顿全球为此将Conrad、希尔顿逸林等不同类型酒店引入海南,超出了单纯的奢华与高端市场定位。

  而且他相信,在客户变得多元化的同时,海南酒店业目前存在的明显季节性问题,也将随之得到缓冲乃至解决。“海南变得更国际化,将令不同的客源市场填补海南的淡季,而海南对海内外MICE的吸引力,也将在传统上的淡季带来大量客源;中国对黄金周制度的改革,更将令度假出行进一步分散时段。”核心提示:在客户变得多元化的同时,海南酒店业目前存在的明显季节性问题,也将随之得到缓冲乃至解决。目前尚难以预测国际旅游岛会让海南的五星级酒店在今后的春节假期均在万元高位运行,但可以肯定的是,最好的酒店会分一大杯羹。

  地产因素

  在地产与酒店密不可分的发展潮中,数年前就在海南遭热炒的分时共享酒店,或者说产权式酒店业态,也再度升温。

  今典集团发展的三亚湾打造的红树林度假酒店,就在2月6日开盘。在此之前,海航集团旗下的三所度假酒店,则已加入RCI集团的分时共享计划。

  黄德利对此称,了解到海南在去年重新引入了分时共享的概念。“这种商业新概念结合了时空经济学的原理,对旅游业、房地产业、金融资源进行整合,能够扩大资源边际效用,从而实现资源共享。”

  简单而言,这种类型的酒店项目与地产发展高度结合,业主可与酒店或管理公司签订《委托租赁合同》,不用承担酒店经营的风险而直接获得经营回报,拥有该酒店每年一定时间段的居住权,同时还享有酒店各项配套设施的优惠、使用条件。

  “休闲地产发展商对分时共享的兴趣与日俱增。我们继续发现发展商对加入我们网络的兴趣,而我们的新加入酒店业主相信分时共享能满足和刺激对休闲物业的需求,同时为发展商创造了一个提供差异化旅行投资工具的机会。”李金山说。

  但他同意,包括海南在内的中国市场,需要解决一系列问题,方能真正推进分时共享业态。

  “直至今天,中国仍缺乏法规监管分时共享业务和外资对这一业态的在华投资。”他指出,投资者教育也非常重要。首要的就是去除投机心态,即要意识到分时共享物业一般不被视为物业投资,而是“假日投资”,因为投资者能在一生中最大程度地使用其分时共享权益,节省大量的成本。他透露,为此RCI集团近年密切与中国政府以及消费者组织接触,以带动对该行业的积极监管。

  他甚至为分时共享业务未来在海南的发展设想了一套安全模式:首先建立一个第三方信托管理机制,要求发展商保证对出售的分时度假产品物业拥有长期使用权;随后每当出售一个单位,该单位就自动“转让”到这个受托管理机制下以保护购买者权益(这可通过合适的验证安排,例如租赁与抵押来实现),这一机制将能在合同期内保护消费者对该物业的使用权,对发展商业务失败时提供相应补偿。例如,“与RCI合作,这样的第三方信托管理机构将会有稳定的客源”。

  不过,洲际就对这一业务模式仍然持观望态度。“对于大多数中国人来说,"分时共享"还是个比较新的概念,而且目前的市场和配套服务还很不成熟。”黄德利说。李金山就认为,随着越来越多中国人进行出境游,消费者将会明白分时共享的价值。“而这到头来将鼓励发展商在海南建设更多高质素的酒店项目。”
责任编辑:黄珂
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