世茂系“复杂化”房地产？

　　在频繁资本运作的同时，许荣茂旗下的世茂系正在房地产主体上不断增加新的元素，似乎许荣茂正在将其房地产复杂化。

　　在近日的世茂集团合作商战略联盟签约仪式上，世茂房地产控股有限公司执行总裁许世坛向记者透露了世茂系运作的最新进展和计划。“在传统住宅产品升级 换代的同时，集团将进一步重视世茂商业地产的发展壮大，酒店板块的长远目标将是分拆上市。”

　　上海世茂股份有限公司总裁许薇薇日前也向本报记者表示，世茂将抓住国家政策引导给商业地产带来的机遇和空间，集团已经确定了未来5年的商业发展计划。

　　在资产整合告一段落后，许荣茂显然将世茂系推入了一个新的“业态爆发期”：今年初，世茂股份宣布正式成立世茂国际影城，进军影视院线；2009年，世茂还新成立了世茂百货。

　　有观察人士指出，在不断有新生力量进军房地产的同时，一些老牌的房地产企业则进入另一个新的发展阶段，表面上而言，房地产被做得越来越“复杂”。

　　世茂系新解构

　　“即使内地楼市面临新一轮政府调控，港商依然集体看好内地的消费能力，尤其是商业地产项目在内地依然拥有较大的市场空间。”春节前夕，在长江实业旗下香港商业项目1881内地巡演上海站时，长江实业执行董事赵国雄向本报记者表示。

　　而近期内地众多城市的土地市场上，商业用地正逐渐取代宅地成为新的地市成交主力，受到各路资本追捧。完成资产整合的世茂股份，已成为国内最大的商业地产企业之一，并引起了投资者的关注。

　　“商业地产在世茂集团新时期的发展中，具有至关重要的地位。”作为世茂系商业地产上市公司的“新舵手”，许薇薇坦言。

　　在住宅市场面临调整压力的2010年，商业地产正在被逐步放到世茂系业绩新增长点的主力位置。

　　作为一家拥有800万平米土地储备的商业地产上市公司，世茂股份在中国长三角、环渤海以及华南区域20多个城市，开发经营着20多个商业项目，涵盖了商业购物中心、主题商场、商业街、专业市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、写字楼等多种商业形态。

　　招商证券分析师贾祖国指出，世茂股份土地储备在快速扩张，资产重组完成后，来公司又先后在南京、青岛、厦门、无锡、杭州、武汉等地获得了优质的项目储备。报告期内，目前公司的土地储备达到了831.4万平方米，权益土地储备为689.3万平方米。“预期公司土地储备将很快突破1000万平方米。”

　　许薇薇坦言，尽管商业地产迎来了全新的发展机遇和空间，但市场上依然有不少商业项目经营惨淡，需要的是商业项目经营的系统营造。

　　“与传统松散的战略合作模式不同，各种不同商业形态的国际品牌商家与世茂股份的紧密连锁发展，标志着世茂商业正努力实现市场最大化、资源共享化，培育商业氛围，聚集商业人气，创造更好的商业环境，主动促进商圈的形成。”她表示，世茂将依据不同城市的发展状况，选择最适合区域消费的商业经营模式，而不仅限于单一商业形态的发展。在许荣茂的构思中，酒店地产将是商业地产之后，世茂系重点打造的上市资产板块。

　　许世坛最新透露，分拆酒店资产上市的目标始终未变。首先是逐步做大酒店资产的规模。“世茂将保持每年都有几家五星级酒店开业的速度推进酒店项目，今年将有两家开业，2011年约有3-4家开业。”

　　随着最新的世茂百货和世茂国际影城平台的搭建，世茂系已经基本完成了从资本积累到资产重组再到多个平台协同发展的关键演变。

　　外界更感兴趣的则是，在这样一个新结构的世茂系中，许荣茂接下来要演的是“哪出戏”。

　　“复杂化”之根本

　　新年伊始，世茂集团和中建七局、中建三局三公司等5家重要合作公司签约。

　　“协议涉及的相关合作，将扩展至世茂集团旗下包括住宅、商业、酒店等多个板块的发展中。”许世坛表示，2010年是世茂加紧品牌战略、整合产品线极为关键的一年。

　　许世坛透露，世茂集团正着手在遍及全国各地日益丰富的项目之间建立起系统完善的品牌网络，从而在集约化管理和品牌营销策略上，有所提升和发展。换言之，在世茂系业务复杂化表象的背后，“复杂化”的根本是实现各板块业务之间的联系和相互促进，形成整体优势。

　　以住宅项目为例，许世坛透露，世茂今年1月份的销售已达20多亿，但市场调整中的业绩增长，不可能依靠涨价实现，而是通过引入更多合作方为产品增加附加值，实现产品升级，在调整周期中维持并促进销售。

　　同时，这种综合性的规模开发，让开发商低土地成本的目标，依然有机会在土地公开竞争的环境下实现。

　　“世茂股份的核心竞争优势在于"拿便宜的土地，卖贵的房子"。”招商证券的报告指出，目前世茂股份的楼面地价仅为1395元/平方米。尤其去年，其土地成本远低于同区域地价，最主要原因是公司的项目基本上都是综合体项目，竞争者相对少，而且容易卖较高的房价。