物业税“实转”难在评估 与现行税制如何衔接？

　　近日，频频传出北京在全国首先开征物业税的消息。

　　如今，在“空转”了6年之后，开征物业税的呼声越发响亮。如果开征，物业税能否真的如之前猜想的那般美好？

　　与现行税制如何衔接？

　　“开征物业税，面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。”财政部财政科学研究所所长贾康指出，“这主要体现在土地出让金的缴纳方面。”

　　目前，开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商把这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而物业税是对房屋所有者的房产进行每年一次的评价估值征税。“二者具有相通性，属于重复征收。”贾康表示。

　　首都经济贸易大学税收研究所执行所长丁芸告诉《中国会计报》记者，目前，房地产税制对居民自用住房是不征税的。为了使物业税能够顺利推行，应当避免给居民造成过重的负担，因此应设计一个免征额。但我国各地区差异较大，免征额如何制定是个大问题。例如，以面积作为免征额还是以物业价值作为免征额，以家庭为单位设置免征额还是以个人为单位设置免征额。

　　“如何设置免征额既可保证国家利益又不致居民负担过重？”丁芸表示，这些问题必须在大量调研的基础上，进行可行性分析。同时，居民的纳税能力如何也需要调查研究。

　　“物业税征税时不仅要考虑面积也要考虑价值。”丁芸分析说。新房的价值较为明晰，但旧房价值的评估需要大量的工作。而我国房地产价格评估以及相关资产评估起步较晚，行业尚不规范，存在的问题很多。

　　“房屋产权问题也是困扰物业税征收的一大关键。”丁芸强调说。

　　目前，我国很多房屋的所有权和使用权是分离的。在当前房产税的征收过程中，有相当一部分是房屋使用人纳税。但从税收理论上讲，财产税必须向财产的产权人征收。因此，必须首先进行房屋产权的明晰，这是物业税顺利开征的必要条件。我国应完善房地产产权登记制度，从而明确物业税的纳税人。

　　丁芸遗憾地表示，目前，有关物业税改革的宣传工作尚不到位，对纳税人的说明工作还没做好，因此，可能会在征收中遇到抵制。

　　“很多老百姓连物业税(不动产保有税)与物业费的区别都没搞清，物业税对于维护社会公平的意义根本无从谈起。”丁芸分析说。

　　由谁来以何标准评估

　　在丁芸看来，开征物业税是我国财税体制改革必不可少的环节。与此同时，物业税改革对评估行业的发展也有着极为特殊的意义。

　　当前，制约物业税改革的一条短腿即评估。

　　“细节决定成败。目前，涉及物业税的种种讨论，几乎都是围绕具体操作展开的。而评估在此之中扮演着操作标准和依据制定者的角色。”中央财经大学资产评估研究所所长刘玉平表示。

　　刘玉平分析说，针对物业税，主要是进行税基评估。

　　“以什么价值为准就是评估要讨论的问题。”刘玉平说，物业税的征税基数是房产价值，而这种价值又分为历史成本及现值。“当然，我们要以现值为准，但现值是否真实可靠，就要进行评估，也就是税基评估问题。”

　　刘玉平表示，评估本身强调特殊性。而应用于税基的评估，即要保持在特殊性条件下的普遍性。税基评估首先要反映物品的时点价值，并在此基础上，保持某一区域内的价值一致性。通俗地说，可以理解为一个街道内房产价值的一致性。在不少西方国家，如加拿大即广泛采用批量评估方法。

　　在搞清楚评估方法之余，另一个困扰物业税评估的问题即是究竟应该由谁来评估。

　　“无论是资产评估师、房地产估价师，还是土地估价师。只要是专业人士，都可以来承接物业税评估，但必须遵循统一的标准。”刘玉平分析说。其实，这个问题争论的焦点在于物业税评估究竟应该由中介机构来做，还是由政府牵头。

　　刘玉平告诉记者，在国外，一般是在政府下设具体部门来管理有关事务。如澳大利亚就是在各州的税务局下设总评估师办公室来负责有关事宜，包括房产评估及税费的收缴。

　　我国也曾传出由国家税务总局负责物业税相关事宜的消息，但不少人士质疑，这种将政策制定者、价值评估者与税费收缴者集于一身的设置不免让人质疑其合理性，可能导致监管缺失的状况。

　　开征物业税要循序渐进

　　丁芸表示，物业税改革会增加房屋的持有成本(尤其是对拥有多套住房的炒房者)，从而增加房产市场的供给，进而对房价产生一定的调控作用。因此，物业税的开征有利于房地产市场的健康发展。

　　另外，财产税是在所得税对收入调节的基础上，对纳税人占有的财产作进一步的调节。财产税调节的重点是富人。强化财产税的调节作用，有利于缩小富差距。物业税作为一种财产税，自然具备财产税调节收入分配的职能。

　　为此，丁芸建议，物业税的开征要循序渐进，并且要分步骤实施。

　　第一步，规范物业税基本制度。具体是调整房产税土地增值税、城市土地使用税印花税和契税；对居民个人自用住房暂免征收物业税。

　　第二步，扩大物业税征税范围。在开征物业税后，再用一定的时期，对居民个人自用住房征收物业税，但设置免税额，对农村居民自用房和城镇居民基本生活用房免征物业税。城镇居民生活用房的征税是否以人均面积、评估价值、居住套数为衡量标准还有待研究。

　　第三步，全面推行物业税。在扩大征税范围基础上，取消城乡物业税减免税优惠，实行城乡统一征收物业税。以上步骤的实施至少需要数年时间。现如今，物业税仍处于调研阶段，在这一阶段，需要对物业税征收范围、征收方法及征收依据进行明确界定。并且，需要对现在房屋进行普查、评估等等。基于前期工作的繁琐，物业税的开征不应突飞猛进。本报记者于濛 (来源：中国会计报)