商榷“二次房改”

　　去年，由李明牵头的十几位专家，向人大政协提出了以“三三制”为核心的“二次房改建议书”；有关部门对此颇为冷淡，然而建议者的热情并未因此消退，据报道，就在两会即将召开之际，二次房改建议获得了许多学者、民主党派人士和企业家的支持，有望成为两会正式提案。所谓三三制，就是由政府向低收入者提供廉租房和经济适用房，向中等收入者提供平价公共住房，而听任高收入者购买完全市场化的商品房，相应的，政府为三类住房安排不同的土地供给；这一方案，意味着将2/3的住房供需纳入政府计划和配给制。

　　首先需要弄清楚的是，获得短期居住空间和拥有属于自己的房产，是两种截然不同的需求；自有房产，不仅提供了居住空间，也带来了安全感，更重要的是，它是一个可以放心的长期投入金钱、精力和感情，装潢和维护房屋、添置家当、建立邻里关系、参与社区管理的地方。

　　所有这些，租赁房是提供不了的；或许有人会说，以前的单位筒子楼和大院也不是自有房产，但也不乏深厚丰富的邻里关系和社区文化；这或许没错，问题是，在那个时代，人们的居住地和职业生涯，是被计划体制一起锁定在某个单位里的，即便不拥有产权，其居所也是稳定的，长期生活于其中的预期为家的感觉和社区感情提供了基础。

　　然而这种基于强制计划的基础毕竟是脆弱的，其吸引力远不如自愿选择的家，正如我们看到的，一旦有机会，人们如何急切的逃离筒子楼和大院；素以节俭和财务谨慎著称的中国人，在获得拥有房产的机会时，却可以毫不犹豫的倾囊而出甚至四处举债。

　　当前，带来最多焦虑、抱怨和争议的，是高房价，而不是高房租；很明显，国家计划的配给制住房解决不了这个问题；首先，配给房的分配是有条件的，必定会限制交易，因而其产权是不完整的；其次，配给房是政府统一规划设计的，满足条件者不会放弃配给机会，却未必会将其当作长期扎根和经营的家。

　　一个中低收入者，未必会满意政府专为中低收入者规划的社区和设计的住宅，也未必会预期自己今后永远是中低收入者，更有甚者，其入未必真的中低，很可能他只是有能力设法通过条件审查；所以，与自由买房者相比，购买配给房者，更可能只是因为不想错过获得优惠的机会，而不是真正喜欢这套房子和所在社区，并决心在此长期居住。

　　几十年计划经济的历史，已让我们领教了政府计划在满足多样化需求的表现，很难相信，政府统一规划设计的社区和房屋，能吸引人们将其作为长期生活的家来经营；大规模供应配给房的结果是，很可能是满足了大量中低端短期居住需求，从而压低住房租金，却难以满足长期安家立业的需求。相反，三三制将把本已拮据的城市土地供给中的很大一块抽离市场，从而大幅抬高商品房价格；结果，由于市场部分的土地和住宅存量变得更为稀缺，高地价和高房价将奖励那些此前囤地和囤房的开发商和投机者，而那些响应号召不囤地不捂盘的开发商，将再次遭受惩罚。