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许荣茂:保障性住房制度建设仍需完善

来源:中华工商时报
2010年03月08日11:15

  许荣茂:保障性住房制度建设仍需完善

  保障性住房是我国社会主义住房体系的重要组成部分,是稳定房地产市场、保障中低收入公民住房的必要手段,因此必须尽快完善保障性住房体系建设和保障性住房法制建设,通过多渠道解决保障性住房资金、流转、管理等问题。

  2007年8月,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,提出了我国住房保障的制度框架。2008年底,中央政府把加快建设保障性安居工程作为扩大内需、促进经济增长的十大措施之一。党和政府对解决困难群众住房问题的重视程度不言而喻。最近温总理与网友交流过程中谈到保障性住房建设时指出,2009年到2011年政府规划建成750万套保障性用房,2009年已完成200万套,2010年将完成300多万套。从业房地产20余年,我认为保障性住房制度建设仍有很多地方应该继续完善,以确保上述目标的早日达成。

  一、明确土地出让金的一定比例作为保障性住房建设资金来源

  根据有关报告,2009年全国土地出让金总额高达1.59万亿元,同比增长超过60%,其中60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%,其中上海和杭州超过千亿。由于房地产建设的周期性,住房需求也存在预期效应,政府可以在保障房建设的资金安排上进行深化制度建设,从根本上确保建设资金,并使之成为可以明确、科学预测的政府对中低收入阶层的福利项目。因此,我建议各级地方政府应明确当地政府土地出让金净收益的分配比例,特别是要通过法规制度方式确定用于本地保障住房建设的最低比例。

  将土地出让金收益与保障房建设资金直接挂钩的最大优点在于,在整个社会住房需求与保障住房建设资金将基本同步,公众对保障住房建设将有比较清晰可测的预期,对社会稳定、民心稳定有重要意义。

  二、建立科学立体的保障性住房市场分配机制

  我国大部分地区的保障房建设都处于人等房状态,而部分地方却在商品房市场波动中出现保障性住房(限价房,房价较经济适用房高)没人申请的尴尬。

  建议政府在保障性住房分配过程中,应充分利用市场运作公平高效的特点,避免单纯行政管理手段的不足。其核心是政府或其授权组织应成为住宅市场的非营利参与者,也是保障性住房的房东,同时建立一套完善的“虚拟货币补贴制度”。具体来讲,经济适用房的出售应采取市场定价结合虚拟货币补贴的方式进行,即不同条件的单个申购者可以向政府申请不同金额的经济适用房购房专项不可变现补贴,再向政府申请购买或联合申请购买以市场价格标价的经济适用房;而对于租赁领域,不同条件的廉租房个人申请者可以向政府申请不同金额的月度廉租房专项不可变现补贴,再向政府申请或联合承租以市场价格标价的廉租房。政府应对享受政策福利的买受人或承租人进行定期资格复核,并相应调整其可享受补贴的金额。

  三、建立合理有效的保障性住房流转机制

  目前实施的保障性住房制度没有统一规范,各地方政府实施的政策措施差别较大,实现形式主要有:经济适用房、廉租住房、限价房等。其中,经济适用房是保障性住房的主要表现形式。主要问题在于,大部分地区实施的经济适用房在特定条件下可以由购买人自主实现转化为普通商品房,而普通商品房与经济适用房之间的差价在补缴了一定的税费后仍有巨大利润空间。而廉租住房体系建设过程中,也出现了中高收入承租廉租房后转租获利的情况,同样是由于存在明显的不当利益空间。而无论是经济适用房买受人,还是廉租房的承租人,都是政府公共资源的补贴对象,应从制度上杜绝人们将公共资源转化为私有财产的路径,才能使有限的公共资源发挥最大效用,真正让中低收入群体得到社会保障。

  因此,政策上应严格禁止经济适用房买受人通过任何手段转变为普通商品房,如果买受人要改变居住条件,只能由政府回购;同样,廉租房承租人应被严格禁止转租,杜绝不当获利渠道。

  四、进一步完善保障性住房管理体系建设

  保障性住房应是一个庞大而完整的体系,需要有完善的制度甚至是法律的保障。建议统一保障性住房标准,既要满足足够的质量标准,又不能是中高端的住宅。有了明确的标准,保障性住房的来源就可以由成批新建和市场收购两个渠道获得,从而对普通商品房市场也起到适当调节的作用;建议保障性住房的建设应充分发挥市场化作用,引入房地产企业参与,按市场价格、统一标准建设,政府统一采购。建议放宽保障性住房受益准入门槛,让更多低收入以及中等收入夹心层能够有机会享受到政府的住房保障。建议保障性住房与普通商品房的互通机制应严格遵循普通商品房转入保障性商品房宽松,反之需要进行公示及严格的程序审核。建议建立保障性住房信息公示制度,公开保障性住房所在社区、面积、买受人或承租人姓名,充分发挥社会监督作用。(8G1)

  许荣茂 全国政协委员 全国工商联副主席 香港世茂集团董事局主席

  

责任编辑:侯力新
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