淮安“共有产权房”： 致力“居者有其屋”

　　记者昨天采访了参与调研起草该议案的淮安市房产管理局局长邵明，并实地踏访淮安多处 “共有产权房”小区……共有产权模式扩大了保障性住房覆盖面，通过调控“收入门槛”、调整产权比例等形式，有助于解决“夹心层”住房问题。

　　　　住房问题为今年两会代表、委员热议焦点。全国人大代表、淮安市委书记刘永忠此次向大会提交了关于“建议推行‘共有产权房’解决‘购房难’”的议案。这份议案旨在推举淮安实施的“共有产权房”诸多创新做法，建议国家对这种模式加以总结、推广，并吸纳进即将颁布实施的《住房保障法》。记者昨天采访了参与调研起草该议案的淮安市房产管理局局长邵明，并实地踏访淮安多处 “共有产权房”小区……

　　下岗后做保姆也能买起房

　　“要是没有‘共有产权房’政策出台，我一辈子也买不起这么舒心的房子。”走进淮安福星花园15号101室，48岁的下岗女工郑楠芳道出心里话。

　　看着郑女士家这套二室一厅一厨一卫的新房，记者羡慕不已。她告诉记者，单位倒闭后，每月领240元低保，再为别人带孩子挣点收入，住的是20平方米危旧漏房。淮安推出“共有产权房”政策后，她首批获益。她购买的这套59.6平方米的“共有产权房”享受到两个优惠，一是政府按照经济适用房价格出售；二是以5: 5的产权比例购买，她只要出一半钱。算下来，总价近14万元的新房，她只花了7万元不到就买下了。郑女士说，“我做保姆的合同签了三年，挣足钱后，再向政府购回剩下的50%产权。”

　　淮安市推出的“共有产权房”是由购房人和政府按比例出资，目前实行两种比例：一是7: 3，即个人拥有70％产权，政府拥有30％产权；另一种是5: 5，即个人、政府各占50％产权。

　　据了解，福星花园共有千余套新房，其中“共有产权房”440多套，面积在60至80平方米，去年7月陆续搬进100多户。

　　记者又来到新新家园小区，这里地段佳，环境美。在小区门口碰到居民王永堂，他激动地说，原来居住的旧房40多平方米，列入市政动迁，政府按每平方米1700元拆迁补偿，共补了8万多元，自己再贴4.8万元，在此购买了77平方米“共有产权房”，个人拥有70％产权。对余下归政府的30％产权，他表示，在规定的5年内，肯定要买回来。

　　在新新家园，84户家庭住上了“共有产权房”，还有220户即将入住。

　　淮安市房管局房改处处长吴延宏介绍，“共有产权房”自2007年进行试点以来，取得了良好效果。该市新新家园、洪福小区和达雅苑等“共有产权房”小区解决了800余户家庭的住房困难。

　　记者还走访了康居花园，这里是淮安最大的经济适用房项目。正在建设的2506套保障性住房，有1600套将作为共有产权经适房提供给中低收入家庭。根据规划，这里的公共绿地率达1.5平方米/人，明年将可入住。随着共有产权模式日趋成熟和不断推进，更多新的保障性住房小区相继完成，淮安市住房保障建设迎来了收获期。

　　“夹心层”买房不再受“挤压”

　　“淮安模式的‘共有产权房’特点是，中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府出资比例，共同拥有房屋产权。用地由原来划拨改为出让，中间的价差和政府给予经济适用房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。若购房人5年内购买政府产权部分，按原供应价格结算；若5年至8年内购买，按原供应价格加上银行贷款利息结算；8年后则按市场评估价格结算。”邵明介绍说。

　　淮安市委书记刘永忠在两会上列举了“共有产权房”诸多优点，其中一条就是 “价格低于同期、同区域商品房价的5％至10％，区位适中，百姓认可。”

　　然而，这种当时看起来相当优惠的政策，出台伊始走得并不顺利。2007年10月，淮安市推出首批300多套“共有产权房”，分布在新新花园、洪福小区和嘉润苑3个小区，均价2300元/平方米,比周边小区房价低10%左右。

　　从申购到摇号400多户家庭一路绿灯，但最后购买的只有51套。作为这项制度的设计者，邵明感慨道，“按照当时设计的门槛，人均月收入“低于400元”的家庭才能申购 “共有产权房”,而正是由于这道“门槛”引发了尴尬：收入超标的不能买，收入偏低的买不起。”

　　要让更多的“夹心层”家庭买到“共有产权房”，只有调整准入门槛。经过更细化调研计算，淮安当机立断，把人均月收入放宽至“低于700元”。邵明介绍说，2008年，淮安两次成功推出共300余套 “共有产权房”，门槛放宽至人均月收入“低于800元”。

　　2009年7月，200套“共有产权房”进行摇号，门槛再次放宽为人均月收入“低于900元”，效果很好，共有230多户报名，既有竞争，又不会出现供需差距过大现象。去年一年共成交“共有产权房”463套。

　　据悉，淮安市政府正在筹划进一步扩大保障范围，惠及对象将扩大到年轻人家庭及所谓的“夹心层”家庭,只要符合条件者，可在全市每平方米2300元以下的小区任意选购住房，享受“共有产权”。按照设想，2010年，淮安将继续增加“共有产权房”的数量，届时，将把门槛放宽到人均月收入 “低于1200元”，让更多“夹心层”百姓买得起房。

　　专家称或可“救活”经适房

　　清华大学房地产研究所副所长季如进认为，淮安“共有产权”模式在三个方面有突破：

　　首先，将进入和退出的价格与市场接轨，即使申购“共有产权房”弄虚作假成功，倒卖时还必须交出政府产权收益。“出口”时非法牟取暴利的空间变小和可控了，“入口”时弄虚作假的情况也就基本消失了。

　　其次，共有产权模式扩大了保障性住房覆盖面，通过调控“收入门槛”、调整产权比例等形式，有助于解决“夹心层”住房问题。

　　第三，在以往包括经济适用房和廉租房建设中，地方政府要划拨土地，投入大量资金，加大了财政压力。“共有产权房”由政府和个人依据出资比例共同出资，缓解了政府财政投资压力，提高了地方政府建设保障性住房积极性。

　　这三点，恰恰是现阶段我国住房保障的主体――经济适用房和廉租房实施过程中面临的多重困境。因而有不少专家认为，淮安“共有产权房”模式或可救活经适房。

　　住房和城乡建设部一位官员表示，“共有产权房”的制度本身还有一个完善过程，但它的最大贡献在于，为破解经济适用房困局提供了一种选择，因而不失为一种主动积极的尝试。