物业税将成土地出让金“奴隶”

　　近日，政府向全国人民代表大会提交的政府工作报告和预算报告草案中，物业税相关表述和内容并未列入其中。政府工作报告对税制改革部分的表述为“继续做好增值税转型工作，推进资源税改革，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度”。由于物业税是二会期间最热和最

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　　我们认为，政府工作报告未将物业税列入反映了中国政府的通盘考量。物业税开征，无论是其本身的冲击性、对地方官员激励方式和考核的改变，甚至中国金融运行都产生很大的影响，而这需要巨大的勇气来面对这些影响和摆脱过去的“路径依赖”。

　　如果物业税是以美国方式推出，即物业税是财产税，针对不动产保有环节课税，那么意味着物业税将打击“保有环节”上的投机。尽管很多“房价泡沫化”的利益者疯狂诋毁“物业税”（例如拆散婚姻功能）并试图用“那些开征物业税的国家——例如美国也没有防范房价泡沫”的说辞来表达“物业税无法控制房价”，但其实市场都清楚，在泡沫的上升汇聚期和次贷危机发生后全球房地产泡沫进入逐个“挑破”期的规律是不一样的，在中国房价泡沫严重、但靠流动性泛滥支撑、并不断丧失市场信心的阶段，“保有环节”的征税将具有巨大的打击力，非常轻易地能“捅破”泡沫。

　　物业税一旦挑破泡沫，造成房价的不断下跌，那么它将直接跟“土地出让金”发生冲突的，这种冲突不单是税制上的，更重要的是“利益”上的。因为在合理的税制设计上，作为财产税种的物业税跟“土地出让金”是相互取代、“不共戴天”的。物业税是“分期”的“土地出让金”，所以庞大的“土地出让金”不应继续存在。但是，由于考虑到地方政府对土地出让金的巨大依赖，主流的方案中出现了“物业税和土地出让并行不悖”的提法。

　　但是，理性的人都明白无误地了解到，物业税打击了房价之后，房价决定地价，土地出让金肯定会大幅度“缩水”，天下没有免费的午餐，“土地出让金”是“埋单者”。而“土地出让金”对应的是地方官员短期任职的激励方式，在这种激励方式下，地方官员并不喜欢“为后任搭凉棚”，他们更着意任内的“大干快上”。所以，一旦短期一次性卖地的“土地出让金”变成长期、代际相承的物业税，他们必然会抵制。或者物业税被“放一放”，或者物业税“变味”，变成“特别物业税”，在一个微小得几乎无不轻重的领域征收，其实等同于废止。

　　应对金融危机冲击，中央政府果断采取了刺激性的经济政策，原本严控的地方政府的融资平台被激活。截至2009年数据显示，地方融资平台的债务规模5万多亿，且不断增加，90%的项目融资依赖银行贷款，地方融资平台的收入主要依靠“土地出让金”来获得银行贷款。在房价泡沫“挺着”高地价的时候，地方融资平台的贷款已占政府收入的240%，一旦房价下跌带动土地出让金下跌，那么贷款收入比估计更是令人不安，中国银行业坏账余额不足5000亿的短暂神话迅速瓦解。简单地说，就是物业税的开征将迅速暴露地方融资平台的坏账，并对中国经济运行产生较大的干扰。

　　很多人将物业税开征看作是政府为了弥补财政赤字进行的一种税收弥补，这种观念是错误的。实际上，从发布的数据看，中央政府的财政状况目前表现得相当不错，也许是世界上最绚丽的“财政风景”，去年的比例是2.9%，今年即使突破了原定的10500亿也没什么大碍，因为大部分国家的财政赤字在6%以上（美国和日本在10%以上）。

　　中央政府反复考量的是物业税对经济和金融的冲击，以及中国能否摆脱过去“路径锁定”的能力。实际上，香港的道路给我们启示，它也没有能力摆脱过去路径，香港政府靠卖地，他们也出台物业税，只不过他们的物业税已经完全变了味道，为了不影响卖地，香港物业税是对业主来自物业的租金收入征税，有点类似于我们的“房产税”性质，并设置了大量免税的项目，这使得高房价的香港物业税总收入最多也就十多亿港币。我们相信，中国的物业税在很大程度上会跟香港方式是一样的，它为“土地出让金”让路。