贾康、张泓铭：物业税与土地出让金并行不悖

　　刚刚统计的全国政协提案数目显示，今年超过一半的经济类提案关注房地产及相关领域，其中物业税和房价问题尤为突出。

　　3月4日，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在接受本报记者采访时表示，更愿意把物业税称为“房地产税”。他认为，这项税收开征条件已经 完全成熟，但在操作路径上需“渐进”。

　　贾康在其今年的提案中建议，物业税设计方案要充分考虑到社会公众的心理反应，对一定面积以下的居民“第一套自用住房”，可永不实征。

　　另一方面，鉴于物业税可能引发地方政府对于“土地财政”的担忧，物业税和土地出让金是“房税”与“地租”的关系，两者可相互匹配、并行不悖。

　　同日，全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭在接受本报记者专访时亦认为，物业税征收可先缩小牵动面，逐步扩大。

　　“即便一开始还不能调整好全部利益关系，但至少要给社会一个明确的信号，以便达到市场调控的部分目的。”张泓铭表示。

　　“物业税与土地出让金并行不悖”

　　《21世纪》：由于担心物业税开征会影响到既有的“土地财政”格局，这项新税种虽“空转”多年，但仍为地方政府所警惕：物业税会如何影响到土地出让金的征收？

　　贾康：近年来土地出让金的生成价位较高，一旦推出房地产税，其生成价位的确会因交易者预期的改变而相对较低，但这种差异并不能成为开征房地产税的硬障碍。在中国渐进改革已形成“路径依赖”的情况下，我们完全可以设计“老房地产税”与“新房地产税”有所不同的税务区别对待办法。

　　不动产保有环节的税收应该属于地方税种，它会替代一直以来属于政府短期行为的“土地财政”。我们在经济学分析中，认为这是一种合理的替代。新税种开征以后，土地出让金仍然会存在，但它不会像现在这样，为地方政府所高度依赖。

　　“土地出让金”在经济性质上是一种“地租”，是政府凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房地产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者(国家)凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是合理匹配、并行不悖的，不存在“重复征收”问题。

　　发达市场经济国家的地方政府其实也是“土地财政”，但其主要从不动产保有环节上取得。我们应当改变目前“土地财政”资金筹集唯一来自土地批租环节的方式,推动切实可行的征税方案。

　　《21世纪》：现在地方政府的任期制也决定了土地行政决策的短期化行为，物业税的开征能在多大程度上替代目前的“土地财政”？

　　贾康：作为财产保有环节的地方税种，在地方辖区内的不动产所产生的房地产税，将成为地方税收体系里稳定的支柱财源。目前地方政府财库中来自土地不动产类的税收收入大约在百分之十几，新税开征后这个比率有可能提升到30%以上。而开征房地产税对于地方政府的行为从短期化转为长期化，则有着深远的意义，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束，其正面效应对于我国这样一个城镇化方兴未艾、土地稀缺性极高、房地产市场波动对经济生活影响极大的国家来说，值得特别重视。

　　“渐进”改革

　　《21世纪》：除了地方政府，物业税开征也引发了部分公众对于保有不动产负担加重的忧虑，针对这方面的情况，改革路径该如何设计？

　　贾康：此项改革“牵一发而动全身”，高度敏感，方案设计上应注重“渐进”要领，要充分考虑到社会公众的心理反应，不求一步到位，力求尽快搭好和推出基本制度框架。基本制度框架的内容包括：首先这个税种要确立起来，然后要有每隔一段时间重评一次税基的机制和覆盖非经营性房地产的各项配套制度。

　　在具体操作路径上，对一般的消费性住房，可不考虑实征，其中，一定面积以下的居民“第一套自用住房”可永不实征；另一方面，管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征。

　　张泓铭：首先，在物业税征收的对象和范围选择上，先缩小牵动面，逐步扩大。例如在房地产大类选择上，先土地后房屋；在房屋大类选择上，先非住宅后住宅；在住房档次选择上，先大房型、高价住宅，弃或后中小房型、中低价位；

　　其中，在住房档次上先对大房型、高价住宅优先试行征收。具体选择办法，可以按照城市住房价值顺序排列，取价值在前百分之三到五的纳入征税，也可以以住房面积顺序排列，只取前百分之三到五的征税，到底是以价值还是面积征税，还是并立，可以经过试验再决定。至于取前百分之三到五的比例是否合适，待积累经验并根据财政需要再决定无虞。

　　在税率设置上，要有弹性，并从低起步，不必一率定终身，这样可以为动态调整留下空间，当然要有上限。先按其中的较低税率试行征收，可以减少抵触情绪顺利起步。

　　在法规依据上，暂不设立新法，应在国务院《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》基础上，分别对个人居住用房地产税和城镇土地使用税按物业税要求推出试行办法，避免设立新法的漫长过程，最后，物业税是否要设立新法或是同其他税法进行协调归并，通过试行后再决定。

　　《21世纪》：目前围绕物业税激辩的焦点都集中在哪些领域，关键门槛是在哪里？

　　张泓铭：关于物业税的系列焦点，各界争论了6年多时间，归结起来无非是利益问题和技术问题，而真正的障碍是利益问题。开征物业税就是调整利益关系。

　　当前，无论从房地产市场稳定、财政税收稳定、政治社会稳定的角度看，都必须下决心试行物业税，以调整社会阶层的利益。即便一开始还不能调整好全部利益关系，至少要给社会一个明确的信号，以便达到市场调控的部分目的。在此前提下，什么技术问题都是可以解决。总的想法是，由易入手、稳定起步、步步深入、综合解决，以不会为最后的完整改革设置障碍的办法来进行。