远洋地产：非典型国企的扩张意志

　　编者按/ 3月15日，3家企业共同让北京地王纪录在一天内被3次刷新。它们或者是央企或者背靠央企的角色随即招致了市场众怒。3月18日，国资委终于出手，要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。3月19日北京市国土局再次紧急出招，宣布暂停热点地区高价土地的交易

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　　北京“一日三地王”的舆论旋涡中，远洋地产（HK.3377）多少有些独特，尤其是在“央企们”备受诟病的环境之下。

　　3家企业，或是央企或是背靠央企，她们共同写就了这个一天之内地王纪录被三次刷新的“神话”。退却对地王本身的“喧嚣”与“聚光”之后，这些“地王”的造就者，或许才是故事真正的主角。

　　 “地王”只是“表象”——“凶猛”背后的发展诉求，才是真正的玄机所在。

   后来的扩张者

　　远洋地产的独特在于扩张策略，尽管她曾经“温和”。在相当长的时间里，无论在“火拼”抑或“冷遇”的土地拍卖现场，都很难找到远洋地产以及其前身——中远房地产的身影。在北京，这种局面直到2009年才告结束。

　　直到拍地之后第三天的3月18日，远洋地产副总裁周彤答问了《中国经营报》记者，在此之前，对包括香港媒体在内，远洋地产均保持缄默。

　　面对记者的提问，周彤表示，远洋方面很早就开始研究大望京项目的规划，“我们取得的是1号地块，自然环境和设计条件对住宅来说最为优越。公司已完成该项目产品的设计研究和初步方案，定位是高端住宅。我们认为该地块值得获取。”他说。

　　在解释为何敢于以此价格拿下望京地块时，远洋地产的高管已经振振有词而且底气十足——在商务区的规划中，配套的高档居住用地面积很小，总建设规模只有20%左右，总的来说，高档居住小区在这个规划中，乃至整个北京的东北部区域，都是稀缺资源——这是周彤向记者展示的逻辑所在。

　　记者获得的资料显示，在2008年、2009年两年中，在新增土地储备一项科目中，远洋地产的土地获取方式中，“并购”在这两个年度中分别占到了约40%和50%，2008年完成对大连的异地扩张，便是通过收购本地的乾豪地产完成，一举获得三个在建项目。

　　一块土地的价值几乎相当于两个当年要并购的公司，远洋地产的扩张之心迫切，可见一斑，这或许可以解释远洋突然“凶猛”的原因所在。

　　在2010年远洋地产的内部工作会议上，扩张成为或显性或隐性的关键词。成都、重庆、海南这些曾在远洋地产业务版图上为空白的区域，都将在2010年陆续开设“分公司”，业务扩张的意图异常明显。

　　“2010年是远洋地产第三步发展战略的第一年，公司经过几年的积蓄，在项目开发经验以及房地产市场认识上都基本成型，今年确实是公司发展的一年。”周彤面对记者“扩张”的问题，他代之以“发展”回应。

　　一个可以侧面佐证远洋扩张之心迫切的细节是，远洋地产过往的异地扩张，多是以项目为导向，先确定项目再组建分公司，而这一次的操作恰恰相反，在当地设立分公司之时，项目还尚未最终确定。

　　远洋地产显然不差钱，“远洋地产2009年销售业绩很好，经营性现金流持续上升，拿望京地块不会对公司负债率和现金流有影响。公司资金的主要来源为销售回款、境外融资以及境内开发项目的正常商业贷款。”周彤说 。

　　截至2010 年1 月，远洋地产手头的现金达约180 亿元人民币，资产负债率61%，现金净借贷比在0.14，如是财务状况自然给远洋地产留下了实现“扩张意志”的空间。

　　至2009年土地储备总建筑面积约1397 万平方米，显然不是远洋地产能够满足的目标，2009年140亿元的销售额，也显然不是远洋地产的“上限”所在。

   非典型央企

　　“我们从公司形态上，不是央企，也不是国企。只是在财务投资者中，有国企背景的公司和外商投资机构。”周彤向《中国经营报》记者表示。而在此之前，外界诟病“一日三地王”的核心，便是“央企身份”。

　　记者了解到，目前境内的远洋地产有限公司和附属公司都是外商独资企业，公司在人员管理、项目决策等方面都是按照香港上市公司的要求来独立运作，周彤甚至强调，目前的公司运营与国资背景的投资者没有任何关联。

　　“远洋地产对近期国家及各级政府规范房地产行业，进行相关调控坚决拥护也完全支持。我们拿地后也将严格履行政府挂牌文件在土地出让、规划要求中的各项规定，在此标准下进行下一步工作。”周彤告诉记者。

　　远洋地产的行政总裁李明，虽仕途出身却把远洋治理得“十分市场化”。但矛盾却在于，外界对于远洋的印象，还停留在中远集团与中化集团“共治”的时代。

　　如今的远洋地产控股有限公司，作为香港主板的上市公司，实际上股权结构已经“相当市场化”，在中国人寿增资扩股之后，已经以24.08%成为远洋地产的第一大股东，中远国际16.85%的股权已经退居第二，至于昔日的共治者中化集团已经退出前第三。

　　而国资委的一系列考核标准的调整，使得与远洋地产管理层渊源最为深厚的中远集团，很难再对远洋地产“增资扩股”。李明此前在接受记者采访时表示，中远集团没有在国资委的地产名单中，并不意味着马上退出地产行业，主营业务不包括房地产，但已经投资了房地产，且主辅业务都经营得不错，也不会强制要求该央企剥离辅业。当然，如果主营业务非地产类的央企，其在经营地产的同时主营业务没有做好，国资委会要求其集中精力搞好主业。

　　至于中国人寿成为第一大股东，他表示“不是意料之中，也不在意料之外”。

　　李明的“宏图大志”有如人知，如是逻辑之下的远洋地产扩张，在市场规律面前，也就顺理成章。