易宪容：中国房地产信贷风险在哪？

　　提要 房地产信贷风险主要表现为大量没有资质的投资炒作者涌入房地产市场。而造成这种现象的根本原因就是住房预售制度，以及个人住房按揭贷款存在的弊端。

　　当北京的房价仅是低于日本及中国香港，而远远高于欧美发达国家，当房地产市场完全是一个投机炒作市场时，中国房地产的信贷风险早就暴露无遗了。不过，即使是政府职能部门对其认识仍然有很大差距。比如有人说，即使是中国房价大跌，也不会造成对中国商业银行的多大风险。因为当前房地产的经营性贷款占全部贷款的比重只有20％左右，房地产贷款再增加一些也没有太大关系。

　　还有，即使是职能部门认识到房地产泡沫的严重性，但是，同样也没有明确这种房地产信贷风险在哪里，因此，也就无法对症下药，找出化解当前房地产泡沫根本所在。比如为配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产企业的违规行为，中国银监会有关负责人3月26日晚间表示，银监会已经要求银行禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，查处其重复抵押问题，对78家退出地产业的央企非在建工程不予授信，监测查处贷款违规流入股市、房市等。可以说，这些政策的出台，对整顿房地产市场的秩序能够起到一定的作用，但不是医治房地产泡沫症结的根源。比如说，要求银行禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，本意是不错，但要执行是相当困难的。首先，什么是囤地捂盘？这种行为是相当不容易界定的。即使政府可以下达相应的文件来界定这种行为，但房地产开发商同样可以改变其他的方式。特别是在2009年房地产销售增长一倍的情况下，房地产开发商现金回流相当快，许多房地产开发商根本不缺钱。房地产开发商不差钱，职能部门想通过授信来限制房地产开发商的囤地捂盘是根本不可能的。而且当前的融资工具十分多元，如果银行信贷收缩，房地产开发商仍然可以通过其他途径获得融资。

　　对于房地产开发企业用所持有土地作为贷款抵押品，特别是重复抵押问题，这是房地产信贷风险的重要方面。而且这些风险在房价不下跌的情况下根本就不会暴露出来，因为，这种情况没有直接反映在银行的资产负债表上。如果职能部门对此类贷款进行全面的检查，相应的风险一定会暴露出来。而且如果职能部门对此类贷款出台更严格的要求，那么国内商业银行贷款就会面临巨大收缩。无论是地方政府部门还是企业，对此类政策的反弹会十分强烈。至于对78家退出地产业的央企非在建工程不予授信能起的作用更是不大，因为，近几年来不少央企根本就不差钱。它们进入房地产市场根本就不需通过银行信贷机制进入。至于监测查处贷款违规流入股市、房市等更是一般的原则，至于这些原则如何转化为可执行的政策路还很远。否则2009年国内股市与楼市价格岂能炒得如此之高？

　　但实际上，国内房地产市场信贷风险主要表现在两个方面。一是住房预售制度。这种单边的风险承担机制（即这种制度设计的风险仅是由购房者、银行承担，而房地产开发商不需要承担任何风险），是房地产融资制度最大毒瘤。如果不把当前中国房地产融资制度的毒瘤切除，要让国内房地产融资制度回归合理及正常是不可能的。但是，到目前为止，还是在1993年计划经济环境下制定的中国房地产预售制度就是不取消或修改。这才是国内房地产信贷风险主要根源之一。

　　二是个人住房按揭贷款市场准入、风险定价机制（利率水平）、融资杠杆率（首付比例）等都存在较大弊病。特别是2008年下半年以人为方式所采取过度优惠的信贷政策，从而使当前国内房地产市场完全成了一个房地产投资炒作天堂的市场。2009年房地产的价格之所以会炒作如此之高，最根本的原因就是这种人为政策的结果。但是，到目前为止，不少政府部门对这种人为政策导致房地产泡沫吹的严重仍然没有认识清楚。比如说，以为个人购买一套住房就不可进行房地产投资炒作。在这种情况下，“国十一”条的公布与执行对高房价的调整作用仍然十分有限，甚至于一线城市的房价仍然在快速飙升。比如，最近深圳及北京的情况都是如此。而且，从1－2月份的银行住房按揭贷款增加量来看，并没有因为“国十一”条的出台而减少。比如，2010年1－2月个人经营贷款分别为4502亿元和1994亿元，而个人住房按揭贷款分别达到了3433亿元和1530亿元。而这些钱基本上都流入房地产市场，流入房地产市场进行投资炒作。当大量的银行信贷资金流入房地产投资炒作市场，高房价岂能够遏制？高房价不能遏制，随着房价飙升，银行的信贷风险会越来越高。

　　可以说，国内房地产市场信贷风险主要表现在上述两个方面，特别是后一个方面。要控制房地产市场信贷风险、遏制高房价就得从这里入手，否则，无论是限制地王、让央企退出房地产市场，还是减少对房地产的信贷等，作用都不会很大。

　　（作者系中国社科院金融研究所研究员）