高端物业：难续去年繁华

　　2009年的高端房产市场是一场名副其实的豪宅盛宴。进入2010年，这一局面能否持续成为业内焦点。

　　新近公布的数据显示，3月份无论是别墅还是高端公寓的成交量都较开年前两个月有一定的回升，业内人士认为，总体来说，整个一季度的均价和成交套数环比应不可逆转的出现量价小幅回落。受调控政策等因素影响，今年高端物业市场很难再现去年的火爆成交局面，更有专家预测，一手高端物业的成交量或呈现相对低迷的状况。

　　量价小幅回落

　　进入2010年，高端物业市场也将迎来寒冬的消息颇为业内人士关注。上海佑威房地产研究中心统计数据显示，2010年1月，上海市成交均价超过5万元/平方米的商品住宅的成交均价为74160元/平方米，成交套数为153套；截止2月中旬的成交套数为66套，成交均价降至69674元/平方米。

　　虽然相关数据显示，进入3月后的前半月，上海每平方米均价在5万元以上的豪宅已成交277套，4至5万元区间内的高档房也成交327套，这两项数据分别是去年同期的1970%和570%。但是，总体来说，整个一季度的均价和成交套数环比应不可逆转的出现量价小幅回落。

　　“一季度向来是别墅等高端物业的销售淡季，均价和成交套数较去年四季度有所下降也很正常。”仁达方略管理咨询有限公司董事长王吉鹏接受《经济参考报》采访时说。

　　不过，上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，今年高端物业市场很难续写去年的繁华。去年二季度后，高端物业市场便开始复苏，量价齐升，火爆的场面一直延续至年底。

　　从北京市整体的高端公寓来看，去年无论是成交量还是套数大体保持上升势头。按北京市房地产交易管理系统进行期房预售登记备案的住宅(除楼栋地上总层数在3层以下房屋和别墅不计算在内)按成交均价最高的前三十名项目进行统计，2009年一季度，北京前30个项目的均价是33169元，套数达到645套；二季度继续走高，均价达到33605元，套数为993套；三季度的数据显示30个项目的均价为38971元，套数是1387套；刚刚结束的四季度，均价突破43000元，套数接近1270套。

　　同样的情形也发生在深圳。2009年在各种利好因素的作用下，深圳楼市绝地反击，经历了复苏、温热、过热、火爆的上升阶段，量价飙升。成交结构层面来看，2009年特别是下半年，高端楼市极度活跃。

　　根据深圳房地产信息网的监测，深圳市2009年成交另最大的前10名楼盘共成交近130万平方米/14370套，占全市总成交量的20%。在2009年深圳楼盘成交龙虎榜TOP10中，位于龙华的圣莫丽斯等悉数上榜，成为高端物业市场的代表作。此前的九月份，深圳成交量最大的前10名楼盘中，更是有8个属于高端物业项目。

　　投资需求是推涨价格的重要因素

　　投资需求的大量释放，促进了全国重要一线城市高端物业市场的活跃。“去年高端物业市场火爆的背后，更多的是很多客户认为需要通过投资房地产抵御通胀风险，他们选择购置高端房产进行资产保值。”王吉鹏说，作为市场上稀缺产品的高端物业，具有较强的保值功能，能够满足购房者规避通胀预期的效果。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫对《经济参考报》指出，包括别墅和高端公寓在内的物业的一个显著特点是需求弹性比较小，也就是说价格的变动对需求量的影响相对较小，因为其客户都比较有实力。“作为市场的中坚，这些客户不再是跟风客，他们大多都很理性，购买或抛售大多为了换楼或是长线投资。”

　　不仅如此，限外令的解除和相对宽松的信贷政策，也使得一大部分境外高端人士的购房需求得以释放，国内高端置业者纷纷入市购买房产。

　　陆骑麟对《经济参考报》表示，去年，众多高价项目的放量成交也是推升全市成交均价的重要因素。一季度，在救市政策的刺激下，刚性需求逐步释放，推动市场回暖，这一阶段成交量开始放大。回暖初期开发商的心态还是比较谨慎的，对宏观经济环境仍持一定观望的态度。在一季度回暖的基础上，二季度和三季度，信心得到提升，投资客开始入市，刚性需求和投资客共同维系了楼市的巨量成交。价格方面，随着成交量的增加，开发商快速回笼资金，底气逐渐充足，定价开始激进，因此这一时期的成交均价快速攀升。四季度，虽然楼市调控政策密集出台，但成交均价并没有随着成交量的减少而回落，反而继续拉升。

　　“这也是一个长期的积累的过程，全球金融危机只不过加速了高端物业市场出现井喷的进程，其实，就国内消费能力而言，这一爆发时点也迟早会到来。”徐枫总结说。

　　市场或走向分化

　　业内人士普遍认为，相对于一般住宅，别墅等高端物业在历次市场波动中均表现出较强的抗跌性，一些拥有稀缺资源的别墅或高端公寓依然受到市场青睐。“考虑到其具有较好的增值、保值特点，高价楼盘的成交量几乎不会受到诸如开征物业税等政策因素的较大影响。”徐枫说。

　　“我觉得无论是别墅还是高档公寓，未来会有一定升值空间，大势是看好的，具体到某一项目则需要具体分析，因为不同地段、不同品质都可能影响产品的升值空间，但不会像去年那样猛涨。”王吉鹏表示。

　　不过，业内人士也提醒说，近段时间国家出台的一系列调控政策也应当引起足够的重视。3月10日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，这份被称为“国十九条”的《通知》明确指出，要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。3月22日，国土资源部召开的全国视频会议上，部党组成员、副部长贠小苏再次强调，坚决查处囤地、炒地、向别墅供地等违法法规行为。

　　陆骑麟认为，在政府重拳打击各类投机行为的宏观背景下，高端物业市场将受到较大冲击。一方面，购房者的自有资金门槛被提高，需求下降；另一方面，高端物业产品很少降价销售。两者的合力作用必然导致的结果便是2010年的高端物业市场很难再现2009年的火爆成交局面。

　　对此，徐枫颇为赞同，她预测，一手市场和二手市场可能出现较大分化。今年上半年，一手高端物业的成交量比较小，“甚至可以用相对低迷来形容，因为主流客户并非刚性需求，他们的观望可以持续较长时间。”而在二手市场，高端物业的成交量将增加，北京、上海、深圳等一线城市的上涨幅度可能超过两成，甚至接近三成。

　　“总体而言，2010年一手市场和二手市场的联动将比较盛行，开发商对代理商的需求会加大。虽然可能会出现高价新楼滞销的情况，但总体成交量不会受到较大影响，也就是说，在高端物业这块蛋糕上，一手市场的份额会受到一定程度的挤占。”徐枫说。

　　王吉鹏还预测，高端物业市场的未来分化还可能体现在开发商的区域调整战略上，“目前国家出台的政策调控以及银行信贷收紧等不利因素会对开发商产生较大影响，不仅高端物业市场供应量肯定会减少，还会对品种设计、拿地区域等方面产生一定影响。比如区域调整，逐渐开拓二、三线城市市场就可能是一个趋势，因为相对而言，非热点城市的运作成本低、升值空间大。”