保障房入住公平之难 申请条件仍受制于多道门槛

　　保障性住房入住公平之难

　　在蛋糕已经比较小的情况下，再存在着分配不公那就更不合理了

　　3月31日，武汉经适房“六连号”案件11名被告获刑。而在近期，深圳一处经济适用房小区“豪车”扎堆的报道见诸报端，保障性住房的准入条件和审核程序等再度引发媒体和公众的关注。

　　“蜗居”、“蚁族”、“房奴”……2009年的流行词折射出中国人的住房之痛。过去一年中国房地产市场购销两旺、房价飙升的背后，是城市中低收入阶层以及大量的“夹心层”更多的无奈和辛酸。

　　2009年，全国完成保障性住房建设的指标不到30%，这既令高层着急，也频频受到民众的指责。进入2010年，无论从中央到地方都加大了保障性住房的建设力度。有媒体据此认为，今年或将成为城市中低收入阶层住房困难户的圆梦之年。

　　有期望总是好的。1998年的房改和之后几年的单位集资建房等政策让一批城市工薪阶层拥有了属于自己的产权房。在商品房价格日益脱离购买力的今天，保障性住房再次让城市中低收入阶层看到了拥有住房的希望。

　　不过，在保障性住房供需失衡、性价比失调、监管不到位及惩处力度不足的现实中，如何让这样的机会真正降临于符合入住条件的渴望者？能否不让户籍制度的限制把大量无房者过滤在廉租房外？怎样在阳光下确保保障性住房在运行各个环节中都公开、公正、公平？

　　申请条件仍受制于户籍等多道门槛

　　本刊记者查阅了北京、上海、武汉、广州、杭州、深圳等城市的经济适用房和廉租房的准入条件，其中第一条都要求具有当地城镇户口。北京市要求，具有本市城镇户籍时间满3年，年满18周岁；单身家庭申请人需年满30周岁。杭州也明确规定，申请家庭至少有一人具有当地常住城镇居民户口(不包括学生户口)并居住5年以上。上海则要求家庭成员必须具有本市常住城镇户口7年以上，并且在申请区5年以上。武汉、广州和深圳并无户口时长的限制。

　　仅户籍门槛就把大量进城务工人员、高校毕业生等庞大的群体拒之门外，特别是廉租房门槛外。《中国经济名家讲坛》副理事长、中国管理科学院研究员李开发在接受本刊采访时表示，“农民工为城市建设付出了青春和汗水，但老了之后只能哪里来回到哪里去，这样的状态并没有改变。”

　　在中国社会科学院农村发展研究所研究员于建嵘看来，大学生可能被分化为底层的知识分子。这一群体往往缺乏利益表达的机制和渠道，其声音也难以传递到相关决策层，因此在决策中往往缺乏充分的考虑。

　　杭州市今年对经济适用房准入条件作了两个调整，一是将申请家庭经济收入计算口径由“家庭人均年收入”调整为“家庭人均年可支配收入”；二是将申请家庭经济收入占上年度城镇居民人均可支配收入的比例上限由原先的60%提高为80%。据测算，2009年度家庭人均年可支配收入低于21491.2元的中低收入住房困难家庭可申请今年的经济适用住房。

　　在廉租房方面也放宽了准入条件，覆盖范围从低保标准2倍以下扩大为低保标准2.5倍(2009年标准为1000元)以下的低收入住房困难家庭。

　　中南民族大学经济学院副教授李正国指出，如果经济适用房无法在最大限度上满足“夹心层”群体，便很可能导致大量中等偏下收入者被迫加入“高房价的购房群体”。一方面导致“房奴人数扩大，加大了社会不和谐因素；另一方面这种超越经济支付能力的购买，放大了房地产市场畸形需求，反向助推了房价的迅猛涨势。

　　“范围限定得太死，条件很苛刻”，中国社科院工业经济研究所研究员曹建海在接受本刊采访时表示。从一些准入条件有关规定来看，还存在着一些硬伤。

　　上海市在申请经济适用房的准入条件上规定，人均居住建筑面积在15平方米以下，家庭月均可支配收入2300元以下，可支配财产7万元以下。研究人士表示，以总价40万元为例，如果贷款30万元、30年等额本息还贷，即使按照3.88%的最低公积金贷款利率，则每月按揭还款也有1410元，仍然达到了申请人2300元家庭月收入的一半以上，不符合贷款要求。而首付10万元也和此前规定的“可支配财产7万元以下”不符。

　　类似的情况也出现在武汉。购买经济适用住房的条件之一是，家庭人均收入低于上年度全市城镇人均收入。有当地民众质疑，如果达到这样的条件才行，那么在办理银行按揭的时候又怎么证明你有偿还能力？

　　曹建海认为，设置这样的条件，似乎想把受益人群缩小到比较窄的范围，这样既便于地方政府宣传政绩时提高任务完成量的比例，也可以减少在此方面的财政支出。

　　低违法风险背后的利益躁动

　　《北京市经济适用住房购买资格申请审核及配售管理办法》规定，在轮候期间，申请家庭未如实申报家庭收入、家庭人口、住房、资产等状况的；家庭人均收入、资产连续12个月以上超出规定的低收入家庭收入标准的；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出规定的住房保障标准的，由区(县)住房保障管理部门作出取消其家庭保障资格的决定。

　　据了解，北京、深圳等地购买经济适用住房满5年的，买受人可转让经济适用住房，仅需按照届时同地段、同类型普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。2010年2月，北京二手房的均价已经逼近19000元／平方米，北京市民张女士对本刊记者表示，即便以后几年这一价格保持稳定，住户到时转手一卖，每平方米获利也可上万元。就算要交一定比例收益，一套超低价格买到的房子也可获益数十万元，这样的生意谁不想做？

　　在地价推高房价的现状下，经济适用房背后隐藏着巨大利益的同时，相应的监管和惩处却不到位。

　　武汉市在2008年11月1日起实施的《武汉市经济适用住房管理办法》规定，对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或者单位集资合作建房的个人，由市国土房产主管部门取消其购房资格；对已购住房限期按原价格并考虑折旧等因素作价回购，并提请相关部门对出具虚假证明的责任人依法处理。

　　与经济适用房带来的利益相比，这种监管惩处力度显得过于宽松，瞒报、假报、转移财产来获取经适房的行为违法风险过低。对比之下，香港前高等法院大法官李鯢俭夫妇因于2003年至2004年间隐瞒近200万港元的资产，以生活困难为由向香港特区政府骗取近10万港元的综合援助及申请一套公屋，在2007年被香港高等法院判定诈骗公共福利罪名成立，并被判处11个月徒刑。

　　正因为如此，不少民众对一些地方针对骗领经适房违法行为的惩处力度持有异议。多位受访居民认为，光校正错误是不够的，对于骗领行为，就应当让那些骗子们感受到实实在在的处罚之痛，让其蹲大牢，让其面壁思过；如果查实把关者有监守自盗的行为，不仅要让他们从此失去公职，而且要受到更多惩处。

　　针对香港与内地的差异，长期关注保障性住房的国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员刘卫民对本刊记者表示，之所以存在这样的漏洞，原因在于我国的信用体系不够完善。另外，在住房保障领域，新加坡、香港等国家和地区在政府管理上投入了大量的公共资源。有一个强有力的管理队伍，再加上城市面积相对较小，对保障性住房的需求也很明确，执行起来就比较规范。内地还得根据各个地区的不同情况来摸索自己的管理模式。

　　监管机制的乏力与缺失

　　据本刊了解，陕西省2010年加快了廉租住房的建设；其中在健全机制方面，要求各市人民政府开展低收入家庭状况调查，建立低收入住房困难家庭住房档案，同时健全廉租房申请、审核和公示办法，严格审核申请人家庭收入、住房状况，强化廉租住房的年度复核工作，健全准入、退出机制。

　　相比较而言，目前的多个一线城市缺乏困难家庭住房档案这一类的信息，审核仍是一个薄弱环节。在退出方面，目前多个城市更是处在缺位状态。一些城市在“准入与退出管理”的大标题下，缺乏有关退出的实质性规定，有的城市则完全没有退出的明确要求。北京在这一方面作了部分规定，但其执行依赖于已获得资格者的自我申报，真实性大打折扣，而在年度复核方面更不见有此类程序。

　　从大的社会环境看，李开发认为主要有三个原因。一是相应的规范标准、管理形式以及发现有人以欺骗手段申请到保障性住房后如何处理等，都没有较为细致的规定，完全是靠各地依据实际情况处理，最后的情况就是鲜有处理。

　　二是没有进行住房普查，更多依赖于申报和举报。没有一个总的明细账，也就没有检查的依据。靠举报或者自我公开范围有限，一些漏网之鱼很容易蒙混过关。

　　三是财产申报制度还没有建立，个人收入缺乏透明度。目前经济适用房的购买是以个人收入来限定准入条件，但目前国家的财产申报制度还没建立，财产并不透明。李开发举例说，“比如说我有几套房，这个是很难查的。我可能会以我父母的名义买，也可能以我儿子的名义买，但要是问我，我确实没有房。我正常上班拿一份收入，我在别的地方兼职也拿一份收入，我在别的地方做顾问也拿一份收入，这些收入很多都是不纳税的。”在工资收入和税收收入管理不健全的情况下，很难核定某人的实际收入是多少。

　　刘卫民认为，监管出现难题，主要还是由于法律法规的不健全。出现“六连号”或开着豪车去买经济适用房的情况，审查出来以后也几乎没有多大的违约成本。现行法律并没有对保障性住房上的违约行为作出明确的规定，对违规行为的惩处也没有明确的要求。这些需要在立法方面加以完善。“如果让违约成本增加，作为一个理性人，他肯定会减少这种投机心理。”

　　曹建海建议，需要确定经济适用房和廉租房在建设中的最低比例，应当对未执行此规定而追逐土地财政的地方负责人实行问责制。要强调经济适用房的居住性质，淡化交易性质，如果不居住应当由政府收回。在准入方面，需要降低进入门槛，扩大保障性住房尤其是廉租房的受惠范围。“要加大对腐败的惩处力度。有利益和权力就会有人寻租。在蛋糕已经比较小的情况下，再存在着分配不公那就更不合理了。”(记者王仁贵实习生王凤玲) (来源：《瞭望》新闻周刊)