避免楼市“崩盘”危机 需掌握社会购买能力限界

　　从来没有一棵树能长到天上去，没有一个泡沫能吹得无穷大，日本如此，中国亦然

　　“中国房地产会在2011年崩盘。”这个看起来有点耸人听闻的说法来自于最近网络上流传很广的一份“房地产崩盘时间表”。

　　该“时间表”将1985年～1991年日本房地产市场走势和中国2005年～2008年房地产市场走势相对比，认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等，与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本相似。“时间表”的作者由此得出结论，认为中国经济面临很大风险，并预言中国房地产会在明年崩盘。

　　日本“房奴”欠债到今天

　　表面看起来，的确很相似。

　　日本平均房价的变更显示，1984年的房价，与今年基本持平，但到1990年泡沫经济的顶峰，仅仅五六年间，房价就涨了8倍。

　　而中国的房价，最近几年也是节节攀升。虽然从官方的数字看涨幅有限，但是身在其中的人都认为，的确是涨了三到四倍。

　　“任何一名45岁以上的日本人，对中国目前发生的一切都很熟悉。”东京大学教授伊藤隆敏说。

　　“无论是日本的当年，还是中国的今天，房价都大大超出其真实价值。两国都存在大量忙于还贷的"房奴"和利用不动产获得巨额利益的房地产商。双方都存在泡沫经济，这是毋庸置疑的。”一位日本金融业人士说。

　　日本的经济泡沫破裂让人苦不堪言。直到今天，仍有很多日本人还在背着当年欠下的沉重债务。

　　最近，日本房地产价格连续下降，离大阪市中心仅十几分钟车程地方的房价，比北京五环附近的房子还要便宜。很多人认为日本房价已经走到价格曲线的底部，房地产市场因此出现了“打捞沉船黄金”式的活跃。

　　有趣的是，当今日本房产的买主中，华人占了很大比例。对这个奇怪的现象，在关西地区做房地产30年的一位老不动产商表示，这是因为在日华人有储蓄的习惯，而日本的中坚阶层至今还在为二十年前泡沫经济时代的房价还债呢。

　　如果那张“时间表”成立的话，2011年，就会有中国人开始遭遇当年日本人的厄运。

　　中日背景大不同

　　不过，记者采访时发现，几乎所有的专家对于这样一个通过简单对比得出的结论都持否定态度。

　　“时间表忽略了一个非常重要的细节。”中国现代国际关系研究院日本所研究员刘军红接受《国际先驱导报》采访时说，当年的广场协议迫使日元升值，对日本的出口业打击非常大。到1986年下半年，美国经济有所好转时，日本希望扭转一下局面，开始下调利率。

　　“但是，日本忽略了欧美调整利率都是波段性的，它在一年之内下调几次，基本调到底了。”刘军红介绍，出口企业因为不赚钱，索性用低息贷款炒房炒股。

　　而日本当时面临着结构性问题，企业相互持股，导致股票买的人多，卖的人少。土地则受到政策限制，供给不足，也是买的人多，卖的人少。“日本战后出现了两个神话，股票不倒，土地不败。”刘军红说。于是，股价和房价一如断了线的风筝扶摇直上。

　　日本央行曾经公开的一份会议纪要显示，当1987年日本政府意识到泡沫太大，想通过上调利率来挤压泡沫时，正逢美国调整经济政策，不让日本央行提高利率。日本央行左右为难，只能眼睁睁看着泡沫被吹大、破裂。

　　“中国人民币升值是汇改的结果，不是在美国的逼迫下。政府在2007年时曾经通过提高利率等手段，挤压过泡沫。”刘军红认为，中国的房价上涨，没有美国的政策因素在里面，这是中日最大的不同。

　　中国的房价上涨，在一些日本经济学家眼里还带有政治色彩，认为它一定程度上起到了稳定中国社会的作用。美国通用电气金融公司驻日华人专家雷蒙认为，随着房地产的涨价，将迫使投资谨慎的中国人改变生活方式，转而贷款购买不动产，并承担偿还贷款的责任。此时房价的进一步提涨，又使已经购买不动产者的财产得到增加，使其因此成为乐于维护社会稳定的阶层。随着这个阶层人数的增加，实际意味着中国在用一种商业和政策手段强行催生和扩大一个中产阶级队伍。而一个拥有较强大中产阶级阶层的国家，通常都较为稳定。

　　而中国社科院金融所金融市场研究室主任曹红辉认为，中国和日本所处的阶段也有很大差异。日本当时已经完成了工业化、城市化过程基本结束。中国则仍处于城市化中期，农村城镇化以及城镇人口改善住房，都会带来许多刚性需求。

　　“日本当时人口老龄化加速，而中国刚刚开始，再过10年，才有可能和日本当年一样。人口老龄化后，房地产的刚性需求才会下降。”曹红辉说。

　　美国彭博社3月31日援引日本银行、瑞士银行的分析师的话也认为，中国目前不像80年代的日本，更像处于房地产大发展的70年代的日本。当时日本经济发展、收入增加，且有大批人流入城市创造了刚性需求。

　　“经济增长将因崩盘跌到2%”

　　“从来没有一棵树能长到天上去，没有一个泡沫能吹得无穷大，也没有一个国家靠修房子可以修出一个现代化强国。”曹红辉说，“房地产崩盘时间表”虽然有很多漏洞，中国和日本的房地产市场也有很多不同，但是长期看来，崩盘的可能性并非不存在。

　　曹红辉认为，理论上说，房地产成为一个国家的支柱产业是正确的。但是，如果房地产业挤占了其他行业的利润，都是问题了。

　　一个现实的例子是，温州商人越来越热衷于炒房，就是因为制造业利润率太低，他们把行业内上下游的资金整合在一起，投入到房地产业。

　　“穷人买房，挤占了他现在和未来的消费，富人炒房，挤占了对新兴的、高科技含量的事业的投入。如果大量资本流入房地产市场，这个市场就是危险的。”曹红辉说。

　　国际货币基金组织前首席经济学家肯尼思·罗戈夫上个月在日本接受采访时说，中国的地产泡沫可能在10年内破裂，届时经济增长率将跌到2%。

　　“泡沫无法避免，是否崩盘，则纯粹在一个"度"字。”一些日本经济界人士告诉记者，参考日本经验，中国如果要避免房地产泡沫引发“崩盘”危机，恰当地掌握社会购买能力的限界，不过分预支未来发展成本，是一个极重要的因素。（记者萨苏记者张皓雯） (来源：国际先驱导报)