东莞商用物业谋转型

　　“有产品无品牌，懂生产不懂营销，质量高利润低。”东莞制造业依靠国际订单、贴牌加工的发展模式，已经走到了必须升级转型的路口。

　　日前，华南MALL工厂直销中心正式入市。“MALL这种业态在广东发展较早，商家因应资金实力不断调整商业定位，目前MALL的热潮已经有所减退。”至超投资发展有限公司副董事长总经理梁东昭指出，国内不少大型购物商场经过业态调整，最终选择做专业市场，也不乏成功案例，例如广州人民南路新中国大厦，1996年利用返租与原价回购等策略导致商铺大卖7亿港元，1999年正式运营后不足半年便宣告失败，经过业态调整，目前已经是拥有人流量20万人/天，每平方米月租金高达四五千元，首层每平方米月租金突破2万元的专业服装批发市场。

　　“东莞建立工厂直销中心的作用，是帮助企业拓展内销的渠道，也是孵化品牌的有效途径。”广东省经济和信息化委员会生产服务业处处长黄建明说。自产自销不是什么新鲜事，但是由政府主导建立行业的直销中心，在中国却是头一遭。据悉，政府目前的政策是两年免租，每年投入500万元的补贴，第一年1500万元补贴到直销中心。

　　“东莞的流通环境在逐步完善，在东莞组建一批直接面向东莞的优势产业的直销中心充分的利用了东莞人流、物流发达的条件。”东莞市经信局副局长罗斌从另一个角度说明了家门口建立直销中心的考量。

　　拥有47万平方米商业面积的华南MALL从2001年便开始启动，其间久经波折。梁东昭指出，成功的大型商用物业需要有大量资金沉淀、超强的运营能力以及充足的商户资源三大因素，而项目所处地理位置又导致了项目的最终属性转变。