望京区域新盘 地王提升预期惜售情绪明显

　　新购房热点区域的形成只有两个原因：一个是政府对区域规划的投入，另一个就是“地王”。

　　3月15日，远洋地产以40.8亿的总价拿下了大望京村1号地,高达27529元/平方米的楼面价,创下了当时北京市的单价地王；仅仅一天之后的17日，同为央企的保利地产又以50.4亿元的总价 拍得大望京村4号、5号地……短短几天之内，地王的频繁涌现让望京成为众人瞩目的焦点，而区域内的房地产成交量也呈现出爆炸式增长。而在业内人士眼中，无论今年的楼市走向如何，望京区域都将是一个无法绕开的话题。

　　望京概况　昔日的睡城今天的宝地

　　提起望京，大部分北京人并不陌生：作为规划中的中国乃至亚洲最大居住小区，望京从开始布局到现在已经经过了十多年的发展历程。而随着规划与建设的完善，望京也早已从之前缺少交通、生活配套的“睡城”，转变为现在东部楼市最具价值的宝地。

　　目前，繁荣的商业氛围已成为望京最显著的特色，华联商场、家乐福、华堂商场、新世界百货、嘉茂购物中心、华彩国际商业中心等一大批商业的快速进驻，不仅为区域内居民提供了便利，也吸引着区域外的置业者、投资者。“商业的成熟程度可以直接反映出区域房地产市场的发展现状，从这方面来说，望京区域是具有相当投资价值的宝地。”业内人士指出。

　　得天独厚的地理优势，加上近年来望京区域交通瓶颈的打破以及该区域其他基础设施的完善，使望京吸引了大批跨国企业和国际商业巨头在此“着陆”。目前望京人口已经达到了40万，其中还包括相当一部分外籍人士。区内需求人群的不断壮大，加上区位优势的不断提升，都成为望京区域房产市场发展的有力支撑。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，“望京板块紧挨丽都商圈-酒仙桥区域，又临近燕莎-三元桥商圈、首都机场，区位优势明显，国际化商务氛围较浓，是逐渐成熟的综合性城市新区，有"CBD第二"的美誉，近年来望京区域全面配套的不断完善，大大提升了就业环境与居住品质。”

　　区域新盘　地王提升预期　惜售情绪明显

　　作为最早成规模开发商品房的区域，望京前些年曾有大批商品房项目入市，而在当前的望京楼市，供应量则显得相对较少。据亚豪机构统计数据显示：目前，望京区域在售项目和即将入市项目共有8个，整体均价为33071元/平方米。其中在售项目主要有东湖湾、大西洋新城、合生麒麟社、中广宜景湾和锐创国际中心5个，另外还有首开国风上观、宝星·华庭和丽都Beatles等3个项目计划在下半年推出新房源。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，就静态市场而言，现阶段望京区域供应项目有限，物业类型主要以住宅、公寓为主；在售产品及潜在产品面积较为丰富，从40-110平方米的开间和一居，到200-350平方米四居和复式，可见各户型的面积区间较大，能满足不同购房选择；另外，区域内各项目价格跨度不大，多数项目在售单价处于3万至3.5万之间。虽然区域内的供应相对有限，单价区间较为集中，但各项目还是能够通过不同面积和户型，进行差异化定位，吸引相应的购房人群。

　　大西洋新城策划总监张小惠表示，望京核心区域的居住环境已经成熟，然而区域内新房的稀缺性也非常明显。“现在核心区的新房卖一套少一套，未来或许只有大望京村区域能提供大体量房源了。”

　　关注焦点　大望京村的崛起

　　张小惠提到的大望京村位于五元桥的西侧，望京新城的东北角。由于近期掀起望京热潮的两块“地王”都聚集于此，也把人们的视线吸引到了这里。

　　业内人士介绍，今天的“望京新城”，以前叫小望京村，与大望京村虽只有一路之隔，二者的发展历程却大不相同：小望京村作为上个世纪末北京最大的建设开发用地，经过多年的建设成为了今天的望京新城，周边聚集起多家世界500强企业；而大望京村却保留着原始的村庄形态，与今天北京的大都市风貌格格不入。直到2009年，大望京村迎来了根本性的改变：去年年底，“大望京商务区”规划在市规划委网站公示。规划显示，商务区的用地东至京顺路、西南邻望京中环路、北邻北小河、东至五元桥。总建筑规模129.22万平方米，其中公建建筑规模约103万平方米，居住建筑规模约26万平方米，用地综合容积率1.33。用地性质为居住及配套、商业金融、文化娱乐、市政设施及外事用地。

　　由于地处机场高速旁，大望京地区属于京城重要的门户之一。根据规划，大望京村原址40余公顷建设用地被盘活，大望京商务区将与798艺术区、望京核心区、温榆河功能区和机场高速路沿线产业带统筹考虑。此前朝阳区还曾表示，将在大望京商务区建设高层地标建筑。规划中，大望京商务区的区域规划建筑高度在100米到150米左右，标志性建筑控制在220米到250米。“未来这里将成为第二CBD。”政府相关人士表示。

　　整体走势　业内看好价值前景

　　相比于崭新的形象，大望京商务区将带来的“功能效应”更引人关注。作为以商业、商务功能为主导的城市综合区，大望京商务区不仅要起到产业引擎的作用，同时还将提升望京整体居住品质。

　　尽管目前商务区内的产业结构和居住开发等细则都尚未明确，但大望京由城中村变身商务区，对周边区域价值的提升作用显而易见。这一利好也吸引着各大开发商争先抢夺大望京土地：早在远洋、保利斥巨资购的“地王”之前，潘石屹就于去年10月斥资40亿拿下了望京B29号地，其位置就是在大望京商务区南侧。

　　“大望京商务区的建成，带动的不仅仅是大望京村。由于环境的改善，现有的望京居住板块是最大的受益者。核心区的商品房涵盖了中、高档等层次楼盘，能满足置业者的不同选择。而随着大望京商务区以及地铁14、15号线的建成，该区域仍然有不小的价值空间。”北京中原的相关人士分析道。