紧缩下北京房贷市场暗战7折优惠利率

　　毫无疑问，首套房7折利率是否取消已成今春全中国买房人最关心的话题。在京城，首次购房还能否享受7折优惠利率？首付多少才能享受到7折优惠利率？自从房贷政策收紧后，近期关于首次购房贷款优惠政策变化的报道频频见于报端，各家说法也难达成一致。据了解，提供7折优惠

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　　据京城个人房产金融服务专业机构伟嘉安捷最新统计数据显示，对于个人购买首套住房，京城多数银行还是能够给予下浮30%的优惠利率。只不过，在借款人支付首付或者提供个人信用报告、工作单位、收入证明以及银行流水等方面要求更为苛刻。

　　如渣打银行首付20%，利率最低可下浮30%，但条件是以家庭为单位，首次贷款购买普通住宅的客户。而更多的银行给予7折优惠利率是要看客户对银行的贡献度。如汇丰银行的条件是贷款人需为该行贵宾卡客户，且通过该行收入情况和个人征信审核；招商银行的条件是贷款人需为该行优质客户，如白金卡、VIP客户等。

　　至于银行上调首套房贷优惠利率至7.5折或者8.5折之后，与7折的房贷优惠利率相比，对借款人月还款影响会有多大？伟嘉安捷也为购房者算了一笔账：以贷款80万元20年为例，房贷优惠利率7.5折与7折利率相比，借款人每月多还127.07元，总还款利息多还30498.65元；8.5折与七折利率相比，借款人每月要多还387.06元，总还款利息多还92894.96元。

　　伟嘉安捷同时指出，首套房贷优惠利率上调不会对借款人的日常生活造成太大影响，从当前房贷市场情况看，7折优惠利率是在2008年10月房地产市场较低迷的情况下出台的，经过一年多的利好政策刺激楼市似乎正在全面复苏，甚至部分城市出现了房价上涨过快的问题，在此阶段，如果各银行适当上调首套住房的贷款优惠利率也是符合市场发展规律的，借款人更应理性看待，顺应市场发展变化。

　　4月3日，有境内媒体援引未具名消息人士的话报道称，中国四大国有银行已下调购买首套房的贷款利率优惠幅度，银行按揭贷款呈现日益收紧态势。报道称，从4月1日起，中国农业银行将首套房贷款利率由7折调高至8折。

　　其余的三大国有银行中行、工行和建行也已经取消首套房首付2成利率7折的优惠政策。工行和中行目前对首付2成的首套房贷款客户仅给予8.5折的利率优惠，建行则为8折优惠。

　　目前从中国建设银行了解到，其首付比例20%至30%（包含20%）者享受优惠最高为8折；首付比例30%至40%者享受利率优惠最高为7.5折；首付比例40%以上者，相关贷款分行将根据贷款人具体情况给予最高7折的利率优惠。而申请首套房贷申请人具体情况需由分行进行核查。

　　不仅仅在类似北京的一线城市如此，连二线城市也开始进入首套房贷收紧状态。据悉目前山东的众多二线城市都已经与一线城市看齐。"目前只有建行的利率优惠是最高的，其他银行优惠更低。"

　　工行方面则称自2010年3月29日工商银行就已经开始执行相关政策。而原本符合三项规定便可享受7折利率优惠的时日已经一去不返。"首付20%至30%（包括20%），利率优惠最高享受8.5折；首付比例30%以上可享受最高8折优惠；个人风险较低的申请者将被视情况而确定享受最高7.5折的利率优惠。"

　　商业银行首套房贷收紧"暗合"政府的楼市宏观调控步伐。最新的数据说明，前期的相关政策目前依然没有体现出应有效力，抑或效力已经明显减退。3月末，京沪深三地的成交量再次大涨，尤其是北京，出现了量价齐升的火爆局面。

　　对于首套房贷利率优惠政策收紧，分析界认为，银行的房贷利率调整有"一石二鸟"的作用：一是打压高房价，二是收紧流动性。

　　中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军表示，商业银行目前收紧首套房贷利率的政策并不仅仅是一个因素所致。"而是各种诱因的综合体现。"他认为，其主要原因之一是在于国家正在收紧银行贷款。2009年信贷政策过度宽松致使中国商业银行的资本充足率与拨备明显下降。资本充足率低于12%的银行比比皆是。"如果不收紧信贷，商业银行将面临更严重的资本充足率压力。"

　　而从银行自身情况分析，由于其近期利息收入有所下降，而资金成本压力逐步抬高，由此也形成其缩减利率优惠的动因之一。作为银行收入的主要来源之一，利率的提高必将拓展银行在此方面的盈利空间。此外，银行此举以配合国家稳定房地产市场政策的需求格外明显。

　　上海易居房地产研究院综合研究部长杨红旭也认同综合因素主导下的政策调整观点。他说，首套房利率的变更可以看出决策层同时控制高房价与流动性的综合思路。

　　"此前中国银监会一直提醒商业银行要警惕由大规模房贷所引发的内部风险。"杨红旭说，在收紧信贷的大背景下，银行用于房贷的资金不充沛。而且商业银行还要面临利润与风险的压力。

　　上述两位研究人士都认为，此次调整利率政策应该会对房地产市场形成影响。但是目前无法确切以量化语言概括。因为尽管有需求形成观望势力，但是依然会有新生需求进入买方市场，而双方数量无法估计。另外，由于投资和投机性需求的资金依然充沛，所以该项政策对"双投"角色产生怎样影响确实难以衡量。

　　但杨红旭也同时预测，如果第二季度的房价依然无视政策并继续泡沫化，那么国家应该会制定新的遏制政策。