叶檀:物业税该来了

　　过高的房价将使中国经济未步入现代工业国，先进入资产泡沫国，而后通过资产泡沫崩溃引发实体经济崩溃。

　　物业税空转4年，有可能逐步成真。4月8日有媒体报道，物业税即将在京沪深渝等重点城市开征。此报道并不确切，由于物业税牵涉的法律关系、技术环境复杂，中国有可能在京沪深渝等地开征住房保有税。继重庆宣布拟征特别房产消费税后，有消息称，上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。

　　物业税必须开征。

　　没有其他手段能够抑制房地产市场疯狂的恐慌性抢购。去年年底，房地产紧缩政策出台，房地产交易沉寂两个月，到3月下旬开始随着通胀预期的上升，又进入疯狂上升阶段。中国指数研究院数据显示，上周监测的30个城市中，17个城市成交面积环比上涨，其中宁波涨幅最大，环比上涨82.18%，苏州、佛山、上海的环比涨幅均超过60%。9个重点监测的城市中，7个城市成交面积环比上涨，上海涨幅位居榜首，环比上涨62.25%，其次是杭州和南京，分别上涨42.69%、35.21%。在能监测到价格的重点城市中，北京环比上涨6.36%，南京上涨9.78%，武汉上涨5.41%，苏州上涨11.69%，哈尔滨环比涨幅更接近20%。目前二三线城市房价已经到了疯狂的地步，借助各个开发区，成就了房地产上涨的伟业。

　　不要以为主流媒体连发六篇评论就能够解决市场难题，如果市场听命于媒体，那大家用口水淹死房地产好了。市场之所以怕媒体评论，怕的是随之而来的货币紧缩与税率上调，除此以外岂有其他。

　　开征物业税是分税制之后最重要的税收改革，是为了剥离地方政府与土地市场之间的关系。我国的房地产市场之所以扭曲到不可理喻的地步，根本原因是分税制之后地方政府越来越依靠土地为生，甚至把土地当成谋取部门与个人私利的摇钱树。开征物业税，使地方政府获得稳定的财政收入，把喝醉酒的地方财政嘴巴上的土地酒瓶拿开，是中国房地产市场走向健康的第一步。今后通过税费改革，通过增值税改成消费税等，使地方政府摆脱利益主体的恶劣形象，通过市场公开的健全的税收获取生存空间。物业税开征不是太早了，而是太晚了。

　　推出物业税是中国税收改革的需要。我国的税收不仅繁杂，更重要的是税收不公。如原始股权所获得的资本利得税，如炒房者通过房地产交易所获得的暴利，居然都不征税。这是最大的个人收入分配不公的表现。

　　证券市场有了姗姗来迟的改进。自2010年1月1日起，对个人转让上市公司限售流通股取得的所得，按“财产转让所得”，适用20%的比例税率征收个人所得税。虽然部分大小非已经在税率公布之前从容出逃，但毕竟离税收公义近了一步。房地产市场的资本利得岂能听之任之？难道政府通过免税继续鼓励炒房者与地方政府联手推高房价？海南省三亚市住建局局长2月披露，该局已下发关于抑制楼市炒作的通知，准备对前往三亚购房的外地人采取限制购房的措施，规定一个身份证只能购5套房。这是对于房地产调控的强烈讽刺，更说明没有具体的货币财税政策，房地产调控必然成为空调。

　　应该指出的是，此次拟议在试点城市推出的物业税是变了性的税种。由于物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，政府选择房产保有税抑制房价。

　　住房保有税、住房消费税与物业税有本质不同，既不能推进地方政府公开财政预算，也不能通过浮动税率使炒房者产生对未来的不确定预期。其本质是在现有的复杂的房地产税收基础上，多了一项每年缴纳的固定税收，保有物业的成本将有所上升。住房保有税等不能推动政府的内生财政改革动力，而是单向地增加房地产保有的成本。

　　为了防止房地产市场大起大落，保有税率不可能太高。在习惯了固定税率之后，如果中国仍然处于强大的通胀压力之下，如果房地产炒作仍然利润远超税收，那么，在短期波动之后，房价还有可能上涨。在未进行住房保有税试点的地区，房价上涨仍有赶搭末班车的空间。

　　笔者建议，在固定的保有税之外，征收房地产交易的资本利得税，同时，所有征收保有税与利得税的城市必须公开地方详尽的财政预决算，作为征税的必备条件。