王永平:房地产"不公平不透明不信任"致房价上涨

　　4月9日-11日，博鳌亚洲论坛2010年年会在海南博鳌举行，主题为：“绿色复苏：亚洲可持续发展的现实选择”。以下为搜狐财经现场专访中国商业地产联盟秘书长王永平：

　　中央调控房价决心大 但实际效果不明显

　　搜狐财经讯 针对目前国家不断出台的房地产调控政策，王永平称中央政府不能说决心不大。但实际上效果不明显。他认为这一回看起来有点动真的了，因为一个是金融危机以后，整个经济回暖的情况比预想的要好，恢复到正常水平的时候，我们还要对房地产做一些调整，应该说在保8的时候，房地产本身也是本身一个推动的链，也是一个刺激的因素，要是没有房地产的发展，保8的压力也是很大的。

搜狐财经现场专访中国商业地产联盟秘书长王永平

　　另外，王永平认为“这次出台的这些措施，看上去是后边有一些机制在跟进，在督促他落实这个事情。比如说现在要求各个城市上报保障性住房用地的指标，在没有这个指标确认以前，你不能拍卖新的土地。过去没有人去死盯着的事情。在中国的事情只要采用了政治手段，从讲政治的高度来办这个事情，也不是不可能的事情。从银根来讲，目前也是在大幅度的收紧。虽然大的政策说法没有什么改变，但是针对房地产这个行业已经明显在收紧。下一步如果利率再调整的话，对房地产融资的压力会加大。另外，要求部分非主流的央视退出房地产领域。这个对房地产格局不会产生实质性影响，但是传达了中央政府一种信号。中央下决心要做，先从我自己能做的事情做起。这些因素出来以后，我觉得可能会对整个市场有一些实质性的影响。但是针对市场上反映到房价有所回复，没有一两年的时间是看不到的。因为有一个滞后效应。”

　　部分房价上涨的压力或许比过去更大

　　针对2010年的房价预期，王永平表示2010年的房价在二三线城市，尤其在非热点城市和三线城市，整体还是保持一个比较缓慢增长的势头。因为通胀都在往上，CPI涨幅3%都不一定控制得住。房价不可能不动。

　　而对股市的表现，王永平认为监管力度也没有明显的加大。所以对2010年的股市还不能有太大的预期。他说“很多投资人会想说，我这个股市里面容易有大户操纵，房地产里至少还没有听说哪个投资人买一套房或者把整栋楼包下来炒一炒卖高了。觉得还是机会均等，还是散户对散户，他还有信心在里面。”

　　在一线城市包括二线的热点城市，房价有可能会进行结构性的变化。在非热点的地段，可能受宏观调控市场预期的影响，房价可能会进行盘整。但是我觉得在比较好的地段，像这种核心区域的房价上涨的压力肯定仍然会比较大的。因为从投资角度来讲，一个是中国有大量民间的资本在手里面，他一定要寻找出路。如果我们未来70%的土地要建保障性住房，市场化的只有三成，未来可投资的商品房的数量在减少，而投资的资金没有减少。如果假设前面有很多的投机资金在市场上的话，这些投机资金不会做保障性住房，他也没有这个兴趣投这个东西。他肯定要去做投资。我觉得那部分房价上涨的压力或许比过去更大。

　　对于房价上涨的原因，王永平分析说“上涨一定是由多种因素作用的结果，光是投机、投资，还不能简单那么讲，总体来讲，最终的表现来讲，我觉得供求关系可能是第一位的。还是有很多的需求。”因为中国的城市化进程太快了，全世界没有城市化的速度、频率有中国这么快。这是一个部分。

　　另外，王永平认为房价上涨的原因还有大量的恐慌性的需求在里面。有一些需求，比如说年轻人，或者没有条件近期改善住房的人，按道理不应该去买房，但是看到房价上涨的速度那么快，所以很多人担心未来买不起房。因为担心自己买不起房，另外，也不相信未来政府真的有保障性住房可得供我来居住。这时候就容易产生恐慌，就容易出现砸锅卖铁买房。这种情况在国外也没有，因为国外的社保保障做得比较好，对政府也比较有信任感。

　　公众对地产领域的不公平不透明不信任造成房价上涨

　　王永平称房价并不是房地产问题的核心，没有表达清楚的部分是高房价背后一系列其他的问题。比如说是不公平的问题，比如说高房价背后反映的收入分配的一种不公平。很多人在想，这么高的房价为什么还有人买。很多人可能不止一套房的人，有些人确实很有钱，另外，土地的交易过程中的不公平，农民收入，我的土地让出来的时候，你给我按庄稼来补偿，很便宜。但是政府拍卖的时候卖得很高，开发商转化为房子的时候卖得更贵，他就心理失衡。这是不公平。另外，也不透明，在这个过程里面有一些权钱交易在里面。也不信任、不相信政府能够把房价控下去，过去几年里面，我们说了几次调控，但是为什么调控一次涨一次，调控一次涨一次。他不相信房价能够真的控制得住。另外，他们也不相信中国真的能够像新加坡一样能够有保障性住房让你住。这几个方面，不公平、不透明、不信任，这三个方面是造成房价上涨很大的压力。

　　用税率调节房价有必要 但短期不会出台物业税

　　针对近日媒体不断爆出“要出台物业税来改善房价上涨的压力”的传言，王永平认为用税率手段来进行调整还是有必要的。但是会不会是现在坊间传言的物业税，不一定以物业税这个名目出，可能有一个新的立法的复杂程序在里面。在现有的空转的城市里面是不是有一两个城市里面来进行实转，做一个试点，他肯定也不是以物业税，以房产税以别的科目下来做一个试点。这种情况可能有必要。在保有条件下用税赋来调整也是一个有效的手段。

　　解决高房价问题，王永平觉得是一个很复杂的系统的工程。他说“比如说刚才讲到的对土地的保障性住房部分加大比例，这样的话，可能有一些开发商觉得利润空间小了，有些资本就会从房地产行业里面慢慢退出去，如果保障性住房在一些城市里面可以很好的落实。保障性住房建的时候也有讲究。我们早期建了一些经济适用房，建了以后，很多并不是按真正使用经济适用房的人的需要建的。面积特别大。需要经济适用房的人还买不起这么高的房价，最后结果是有关系的人买走，经济适用房的楼下都停着宝马奔驰，这个情况就比较麻烦。我觉得经济适用房的户型、配置就应该按照他们这个群体需要的格局来配置。房子的面积可能要小一些，甚至像茅于轼先生讲的，都不应该配卫生间，有公共的厨房和公共的卫生间，就跟过去的早年筒子楼一样，不见得是一个坏事。另外，要建到他们便利的地方，这些弱势群体上班的自由度不高，他都是工薪族，要去上班，上有老，下有小，有很多负担，现在保障性住房建在郊区地方，交通很不便利，他每天折腾，生活质量仍然下降。应该在城市的公共交通枢纽中心应该牺牲一部分面积拿出来建保障性住房。真正让这些人能够感觉到生活有改善，让他对对于的生活质量有所提升，对社会的情绪、对房地产市场的抱怨可能会减少一些。”

　　王永平表示包括税收、金融政策的调控也是很必要的。他认为现在很多人都觉得马上应该拥有住房，这也是不对的，还是应该以居住为准。这最好能够和户籍制度改革一致起来，户籍制度改革可以自由的流动，百姓的户籍能够流动，工作也更容易流动，拥有固定住房的愿望也会下降。

　　发展低碳经济的困难还有很多，王永平认为更多还是技术方面的问题，对高能耗的电、水、能方面采取措施。对真正发展低碳还要特别有吸引力的措施。现在还是在概念的讨论上面。气侯大会上各方没有达成的限制性的条款，也是和包括技术方面的不成熟有很大的关系。如果真是技术上能够做得到，包括成本是在可控的范围之内，为什么不做这个事情呢？从未来的趋势一定是要往这方面发展。现阶段还是需要有一定的难度。

　　土地拍卖和招标制度各有利弊

　　针对土地招拍挂制度，王永平谈了自己的观点，他认为拍卖制度看起来是有一定的问题，但是也不是说招标制度就一定比拍卖制度要好。“我相信这两个制度都有一些问题。拍卖制度的话，将来很有可能做成良性定做的指标。经常量身的设置一些特定的门槛，地价有可能下来了，但是这里面不公平的交易、不透明交易的问题可能会更加突出。所以我倒觉得还不如你在现有的拍卖制度里面，有更多细化的规划限制。比如说在这个地块，比如说你的容积率、高度，比如说保障性住房的比重。这些东西设定以后，我们现在规划条件比较粗放一些，有的人拍回去以后又去修改规划，这个情况比较突出，暗箱操作。如果规划得特别细，最后还是要体现在价高者得，价格的权重还应该在这里面占到最高。或者你在招标中，招标里面和拍卖里面的区别就在于拍卖，将来是把价格放在权重值最高的。如果我改成招标制，你仍然价格要是全公司最高的话，还好一些。如果是别的因素最高，有可能就是量身定植，他说我这里面有一个节能的因素、恒温恒湿的因素，这个里面占的比较高，可能就是这家公司会。别的公司一时半会儿还来不及准备这个东西，这样就容易引发这个问题。”

　　针对招拍挂制度的改革，专家建言不一定价高者得，王永平认为可能会引发问题，这一定是一个临时性的、对付舆论压力的一种尝试性的手段，不会成为常态。一定是有问题。可能产生内幕交易。有可能会利益输送给特定的公司。综合评价有问题。就像非主业的央企退出房地产一样，更大程度上是应对舆论的一个临时性的措施，对市场格局不会产生实质性的太大的影响。

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