陈淮:未来十年应加快改善二三线城市的住房问题

住建部政策研究中心主任陈淮

　　住建部政策研究中心主任陈淮：

　　听众：我这个问题提给陈淮，我们集团做农业的，我们也跟政府做了差不多20年的一级开发，十几年涨的最厉害的不是房子，是土地。土地是稀缺，尤其是东部。我的问题是18亿亩农地，现在划定了红线不能动。但是我们从农业经验，现在农业技术大幅度提高，包括袁隆平的技术，产出大幅提高。土地需不需要留那么大。尤其是通州，非常贵的地，旁边已经一亩卖几百万，旁边就还在卖粮食，这个能不能改变？

　　未来十年应加快改善二三线城市的住房问题

　　陈淮：刚才罗总提出一个很有意思的话题，提高容积率。像香港这样的容积率，全世界大概除了香港，找不到第二个。走到香港的大街上，所有人，包括罗总这种有钱的，也会觉得是一个蚁族。觉得自己太微不足道了。我不赞成把中国城市容积率做成这样。当人口居住容积率提高到这样的时候，你需要大规模在城市基础设施投入，太阳光是有限的，城市是不经济的。香港因为土地投入比基础设施投入要大得多，所以它要做高容积率，而中国不是。中国13亿人怎么办呢？我们过去十多年高度集中在沿海特大城市，十年中城市资源投入主要是北京上海广州深圳等沿海大城市。这有主观客观两方面，比如北京要开奥运会，上海要开世博会。这十年沿海特大城市和二三线城市现代化差距拉大了，和中小城市差距更拉大了。下十年，加快二三线城市、中小城市发展，调整中国的城市结构，才能最终解决我们的住房问题。至于你说的农地是不是都应该去开出来盖房子，不种萝卜种大楼，我以为这有一个统筹合理安排，至于是不是18亿亩，我对此没有研究，但是我们合理利用城市资源而不是放任看它涨了多少价，就改变土地性质，我以为也有一个客观原因。

　　70%土地盖保障房非常合理 住房困难者要优先考虑

　　最后再回答一个和土地相关的，刚才潘总说70%土地盖了廉租房、经济适用房、小户型房、两限房以及公共租赁住房，合不合理呢？非常合理。过去十年中国城镇建了多少房子，80亿平方。10年建了多少套房子？7000万套房子。我们到2009年末中国城镇居民家庭如同刚才这位陈所长所讲城市化率的问题，我们城市人口所占比重提到了46.7%，就是如此，也不过2.1亿户家庭。过去10年盖的房子就够现有城镇居民1/3家庭搬进新房子。十年，很快，很大吧。但是同一组数据可以做另外一种解读，10年时间，每年每百户家庭中只能有3-4户搬到新房子。假定潘总这样的大佬们拼命给我们盖房子，每年每百户家庭也只能有3-4户搬到新房子，那么哪3-4户先改善？我们把它交给市场、开发商，显而易见最有钱的最先改善，出价最高的那四户最先改善，政府做不到让四套房子变成七十套，这和我们大部分媒体想象的不一样。别以为把房价降到70%就可以买得起房子，就可以变为七十套。这70%土地供应的条件就是让低端群体、住房困难群体，让他们优先改善，不管潘总愿意还是不愿意，我认为这是合理的公共政策。

　　感觉住房难是因为社会发展提高了人们的要求

　　听众：我是生于70年代，然后生于一个二三线小城市，现在生活在上海，在我小时候我感觉好像没有房子住这个问题。房子会成为一个热点问题是不是因为我们现在人口流动的太快、频率高、方向又集中，这是关于安土重迁古语的疑问。还有一个成语，居无定所。因为大家都流动了，而且流动方向非常集中，再加上我们有一个古有的观念，我们传统文化每个中国人都希望有自己的房子，但是我们自己的方向特别集中，现在大家就觉得居无定所，房价又太贵。如何从国家的层面来平衡，第一，是否要转变观念？第二，怎么样让流动人群有定所？这就是我们刚才讲到的国家是否应该加大保障性住房或者廉租房的力度，因为很多人不愿意租房的原因是现在房子都是私人租出去，他住的很没有稳定性。我想问这个问题。

　　陈淮：首先你说居无定所，我不赞成。我们真的是从过去大多数人住房极端困难的住房危机状况下走来的。今天我们已经解决了，而不是将要解决大多数人有房子住的问题，我们下一步要解决的是三个问题：第一，还有一部分人没有房子住，我们必须保证所有人都有房子住。请注意，我们说的保障性住房首先解决那些还没有房子或者住房严重困难的人住，而不是从二三线城市迁到大上海的人的住。

　　我们还要解决大多数人从脱困阶段的满足程度向改善期的满足程度的转变问题，适度改善。到2009年中国城镇居民住房确有很大改善，但是2009年城镇居民户均居住面积60平米，从1990年整个住房总面积20亿平方米增长到2009年130亿平方米，但是人均20平米，户均60平米，这在技术意义上只能作为满足基本住房需求。

　　第三，要满足相当一部分人群有自己房子的要求，这三个要求有大有小，有近有远，有重有轻，当前首先是满足住房严重困难的群体优先改善。所以就有了你说要加大保障房建设，而潘总说70%给保障房土地是不对的，这是你们两个下来应该加以讨论的问题。

　　第二个，你说你小时候从来没有过住房有困难的感觉，我不知道你多大年纪。但是中国人对住房严重困难实在是记忆犹新。在80年代初的时候，在上海这样的大城市、北京这样的大城市，大龄异性兄弟姐妹合住一间屋，这根本不是特别现象。不要说30年前，20年前上海至少40%-50%的家庭早上起来是要刷马桶的。我们怎么没有从困难时期走过来呢？十年前上海女青年跟她的女友吹嘘，我男朋友家里条件可好的，他们家三居室，独子，他爸妈说了我嫁过去，腾出一间房。这是值得炫耀的。现在相反，必须独立住房，还得是有房不带。

　　困难不困难是根据社会发展不一样。20年前中国户有一间房就叫脱困，90年代初我在中国人民大学当老师的时候，双博士毕业的青年教师能分一间筒子楼还是特批照顾，13-14平米。今天我们户有一套房，虽然50平米也必须有厨房厕所、配套成套住宅，因此社会发展过程中条件是不断变化和提高的。我想稍微不用年纪很大的人都可以印证我们走过来的脚步。

　　央企退出等并非新政 物业税永远不可能取消

　　我从来没有去研究房价走势，股评家、楼评家饭碗我们就不抢了。但是你刚才说收紧了二套房贷，这个说法不确切。我们在金融政策上，包括刚才大家提到的70%土地供应，还提到78家央企退出，这都不是新鲜政策，从有国资委那一天就明确规定非主业的央企一律退出房地产业。只是没有严格执行，从四年前土地政策就规定70%的土地用于建保障性住房，不是今年才给潘总规定的。你刚才说的二套房金融政策，是我们恢复到常态的金融政策而已，去年是保增长一个特殊情况下一个优惠政策。年轻女士天天逛商店，打折如果天天都打，那还叫折吗？一定有特殊的几天打，才叫打折。仅仅是恢复到常态。至于你说物业税是抑制房价的，不知道谁给你讲的这个道理。物业税三个作用：第一，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置。第二，调整中央和地方财税关系。第三，贯彻社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整。富人占优质资源也可以，多交税。唯独没有你说的那一条。短期内会不会对房价有影响呢？会的。你看到警察把他抓走了，其实你没事，但是你也害怕。会不会跟他没有关系呢？是不是有一天我们房地产不热了甚至下跌了，我们就把物业税取消呢？这是不可能的。市场经济下，有资产就要征税。做好准备吧。

　　中国学会了一个政府采购，政府把需要的东西都列一个单子，大家报价，最低的买。所有这些东西必须买政府定点的东西。结果买的时候，发现普通商品比市场价贵三倍，买一个椅子、办公桌、衣帽架，贵三倍。政府采购价怎么比市场价还贵三倍他说我这个政府采购价是花了钱的。不买他的，将来财政查起来是违规的。住宾馆，必须住政府采购宾馆，结果你去了他说没有房子。我说怎么就没有了？他说供政府采购价的就是40间，你来的时候已经是第41间了，你绝对不要相信像这样的想法有什么用，实际上我说四种或者五种保障房，有一种两禁两限房，早就采用你说的那个减肥招，就是还没有减下来。

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