物业税开征四大猜想　房地产调控震惊京沪深渝

　　有关物业税的消息和议论近日卷土重来。

　　有消息称上海拟开征住房保有税,且方案基本已定；另一传言则是物业税已获住建部审批,通过财政部和国务院审批的概率也很大,试点地区为京沪深渝四市,发起地点为重庆；而前段时间闹得沸沸扬扬的“特别房产消费税”,也是由重庆市市长黄奇帆透露的。

　　结合本月初国务院总理温家宝在《求是》杂志中发文称要研究适时开征物业税；4月6日财政部公布的2010年工作重点包括有完善房产税制度；以及近段时间,新华社、《人民日报》、中央电视台等中央官方媒体连续14天炮轰高房价、高地价和追问房地产市场存在的问题,物业税的开征似乎已是山雨欲来风满楼。

　　物业税一词首次进入百姓视线是在2003年10月。2006年10月,北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省区市率先开展了房地产模拟评税的试点工作,成为首批物业税“空转”的试点。一年后,国家税务总局和财政部再批安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区,至此,“空转”省市超过10个。今年初也有消息称,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作将推广至全国。

　　物业税的开征,普遍被业内认为是重大利空,而每次有关消息的传出总是能引起相当震动。就在上海拟开征住房保有税的消息传出当天,沪深股市地产股就受到受挫,房地产板块整体跌幅达到了1.58%。物业税因而被认为是悬在楼市头顶的一柄“达摩克利斯之剑”。此番上海、重庆等地有关物业税的消息传出,就恰逢3月下旬全国部分城市房价重新上涨的敏感时期。有业内人士分析:“这有点像是要注射一剂退烧针,让市场稍微冷一下。”

　　不过显而易见的是,由于我国实行一次性购买70年地价,物业税的司法地位如何确定,以及对征收对象如何确定、评估等技术性问题,让业内普遍认为物业税短期之内难以推出。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭就指出,作为一个重要税种,物业税的开征需要人大立法通过,过程较长,有关层面极有可能把物业税列为中期立法。房产保有环节加税的方向是不变的。

　　当前,我国房地产保有环节的税种有两个:房产税和城镇土地使用税。但实际上,前者只对经营性用房征税,后者则对个人住宅免征。

　　杨红旭表示,近期之所以房产税一词在官方口中频频出现,正是因为它的有关规定,属于国务院出台的行政法规。“要对个人征税,只需要将个人免征部分去除即可”。而从性质上分析,物业税和房产税基本上同属一物,都是持有环节的税收,区别在于前者涵盖面更大,包括所有的不动产。这为部分城市以房产税的名义暂行物业税之实,扫清了人大立法的漫长审议屏障。他认为,上海所谓的“住房保有税”,重庆所谓的“特别房产消费税”,皆暗合此意。也就是说,物业税的开征,将可能采取“曲线救国”的方式。

　　不过,尽管不少人认为征收物业税是调控高房价根本措施,但仍有业内人士指出:“相关部门寄希望于通过开征物业税降低房价,我觉得物业税根本解决不了高房价问题。”中经联秘书长陈云峰表示,物业税即使开征,税率大概也不过是1%到2%,而二手房营业税有5%,一个中介在一个二手房的转卖过程中,营业税加契税,加5%的中介税,可以达到11%,“这个都没有能够阻挡高房价的增长,希望通过1%到2%调控高房价,不是很现实”。

　　物业税开征大猜想

　　●猜想一　物业税

　　坊间有消息称,物业税开征方案已于4月7日晚通过建设部的审批,而且通过财政部和国务院的审批的可能性非常大。该消息还透露,物业税发起地点为重庆,试点地区目前定在京沪深渝,物业税将按照买房时合同价打七折后再按1.2%—1.5%征收。

　　客观来看,物业税的开征并非简单的税费改革,而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等,背后隐藏了各方利益的博弈,其开征必然面临诸多难点。

　　一个典型的例子是,国家税务总局和财政部批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等10个物业税“空转”省市后,各省市内部城市参与的积极性并不高。反对者认为,物业税“将加重税负,而不是促进地方经济发展的减税、免税措施”。地方政府普遍担心试点会影响当地的招商环境和形象。而据内部人士透露,财政部2007年就曾筹划物业税实转,也曾找试点城市逐个晤谈,但均未能达成一致。

　　不过此次传言的京沪深渝4个试点城市中,北京2008年曾提出“空转实”的申请；上海近日传出拟开征住房保有税；深圳去年曾有消息传出将率先开征物业税；重庆则是市长黄奇帆透露将开征特别房产消费税。传言中的4个试点城市均曾站在物业税开征的风口浪尖上。再加上物业税将按照买房时合同价打七折后再按1.2%—1.5%征收的细节,让这次传闻更显得有鼻子有眼。

　　●猜想二　房产保有税

　　有媒体报道称,上海市住房局牵头制定的物业税方案目前已经形成,不过,上海方面计划征收的是房产保有税。该媒体称,可能对存量房和增量房一并征收,但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免交。

　　4月8日,上海市房管局罕见地专门通过官方网站对上述消息作出回应:目前有关部门正在进行的研究是“完全正常的”,但具体征收要“要经国家层面定,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好”。显得这一消息绝非空穴来风。

　　还有知情人士透露:早在今年初,上海市主要领导就在内部会议上表态,年内一定要推出房产保有税,市住房局负责牵头设计前期方案。

　　上海市财税局工作人员表示,可以明确的是,目前上海各房地产交易中心已经实施联网,能第一时间了解每户家庭的房屋拥有情况。另外,税收部门在办理契税交纳时,已保留了所有购房者留下的购房价格及面积信息,这构成了税务部门征收住房保有税的一项基础。

　　不过,如果地方对个人开征房产业税,显然还需通过国务院审批。

　　●猜想三　特别房产消费税

　　3月24日的重庆“两会”上,市长黄奇帆表示,为了抑制高房价,政府可以对这些高端房征收“特别房产消费税”。

　　他举例说,比如一个人买了5套或10套房,通过炒房牟利,或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型,其价格超过普通房价的3倍、5倍,甚至10倍。如果中端房的价格为每平方米5000元,你购买的房子价格却达到每平方米1.5万元。那么,这样的房子就属于高端房,就要开征“特别房产消费税”。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,“特别消费税曾实施过,在历史上曾经有两个时期,比如1987年对彩电、进口汽车,也就是在特殊情况下特殊手段使用。但这对房地产调控方面来说,要慎行”。

　　据分析,重庆要实行“特别房产消费税”需解决两个问题。一是立法权在中央,必须要通过立法程序；二是这个税在税目中能不能说得过去,百姓能否接受。刘桓直言:对比来看,如果说征物业税更困难的话,征特别消费税其实也很困难。”

　　目前,重庆市相关方案已上报国务院。重庆市财政局局长刘伟表示,虽然制定相应财政方案要靠地方财政局来牵头,但真正实施,还要等中央的决策,一旦获准,重庆将在2010年上半年就会有所动作。

　　●猜想四　房地产税

　　相比上述几种方式,对现有的房地产税有关内容进行修订,增加非自住住房保有环节税负,似乎是短期内最有可能的办法。

　　据一位接近决策层的权威人士透露,作为主管部门的财政部并未准备在短期内专门开征针对房地产领域的新税种,亦没有就此向国务院以及全国人大请示。“财政部目前的思路,还是对现有房地产税制进行完善。”

　　据透露,财政部目前已经着手启动修订《房地产税暂行条例》,财政部意图通过这份规章的修改,在不开征新税种的情况下,达到对大户型、非自住高档住宅保有环节增加税负以控制楼市投资行为的目的。

　　在此之前,财政部对社会公布了2010年工作要点,其中明确提出,在2010年的工作中,要完善房地产税制的改革与建设。而在国务院下发的2010年各部委分工中,在“确保房地产健康平稳发展、遏止房价过快上涨”的“分项任务”中,财政部的“任务分配”排在住房和城乡建设部、国家发改委之后,位列第三。

　　“至于税率具体是多少,现在还不好说,毕竟这项工作还没有进行到这个阶段,我觉得还需要一段时间。”前述权威人士表示。

　　他山之石　全球物业税一览

　　香港:如房地产作出租用途,则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收,税率为15%。

　　台湾:按我国台湾地区物业税的征收标准来看,144平方米以上的房源,每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。

　　新加坡:由新加坡国内税务局对所有房产征收,自住房产的物业税率是4%,其他类型的房产的物业税率是10%。

　　日本:日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等,同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。韩国:韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内,还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税,税率将增加为:第二套房产为50%,而第三套房产为60%。

　　美国:不动产税,归在财产税项下,税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收,各州和地方政府的不动产税率不同,大约平均1%到3%。瑞典:不动产税,征收额度为不动产税务评估价值的0.5%-1%。自2001年起,对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房),税率为1%,对共同产权型的公寓住宅,税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%,工业物产税率为0.5%。

　　西班牙:不动产税:按照税务评估价值征收(一般低于市场价值的50%),税率在3%。