陈东海：控房价 物业税有不可克服的内在缺陷

　　当前房屋价格居高不下的原因主要是由土地财政、开发商暴利和银行信贷造成的，那么解决房屋价格飙涨也应主要从这三个因素来着手。

　　目前控房价比较注重税收手段。其实当下房地产活动中，税收负担是不轻的。这些税收并没有能控制得了房价上涨，甚至成为了助推房价的动力。因此必须摆脱“一税就灵”的思维惯性和惰性。目前许多讨论中的政策着力于打击投机，但是很可能波及广大的普通有房居民甚至是刚需，其中物业税就是典型。

　　炒房行为要严格控制，但不能把所有的板子都打在房屋持有者身上。治病要对症下药，不能把许多病因根本不同的病，都用一个方子来治疗，而且让所有未生病的人也来吃同一副药。

　　物业税有不可克服的内在缺陷

　　物业税的实质就是财产税，是对房屋的价格或者是价值来征税，对于广大的商品房持有者来说，这里有重复征税的问题。因为中国的商品房的价格，包括有三项：土地出让金、钢筋水泥等建安成本、市场增值（在房屋环境变差等原因时，也可能是减值）。而土地出让金是交给政府的租金，实质相当于税收，本文以“土地使用税”的名词来指代土地出让金。

　　对于商品房征收物业税，无疑包括以“土地使用税”为课税对象，明显存在重复征税问题。而且对税征税，问题比重复征税更严重。另一方面由于是对税征税，那么“土地使用税”越高，物业税征收的就越多，有关方面就更愿意推高“土地使用税”了，从而房屋价格可能会越控越高。

　　对于房屋建安成本来说，对其征税就要考虑到房屋的折旧问题。据闻中国的商品房寿命大约只有30年，那么按照30年的期限，使用会计上的快速折旧的方法，对于房屋的这部分成本进行征税，其征税的成本与收益非常不匹配。

　　在中国的商品房中，基本上都是使用银行信贷购买的。那么按照会计上的处理，借贷利息无疑是可以抵扣税款或者是免税的。可能大多数房屋归还银行的利息还超过物业税的税款，这样来说，会出现负的物业税，就是政府应该向商品房的持有者反过来提供房屋补贴。

　　同样，房屋的增值是很难计量的东西，所以对房屋的这部分价值如何征收物业税？如果对房屋增值部分征税，那么在房屋减值时，是否要退税和补贴？

　　因此，对于通过正常的市场渠道购买的商品房，是根本无法征收物业税的。物业税真要开征，也只能针对那些非商品房。

　　控制房价要抓根本

　　造成当前房屋价格居高不下的原因主要是由土地财政、开发商暴利和银行信贷造成的，那么解决房屋价格飙涨也要主要从这三个因素来着手。

　　首先要解决土地财政问题。中国的土地，按性质来说属于祖祖辈辈在这个土地上生活了几千年的百姓，因此不宜对其收取高额费用。而且土地出让金的用途，也应该完全用在解决老百姓的居住条件上。与其收了以后再用于解决老百姓的居住问题，不如少收一些，象征性地收一些，因为一次分配比二次分配更有效率。

　　各地可以根据不同地段的土地，划定级差，把各级土地的象征性的土地使用费用（即土地出让金）公开出来。由各开发商根据自己的经营计划，自由选择各级土地上各个地块。这样土地出让金公开，而且是象征性的，既可以杜绝腐败问题，也可以杜绝助涨房价的作用。当然，即使是象征性收的费用，这笔财务账目也应该向老百姓公开，全部用于解决老百姓的居住问题。

　　其次杜绝开发商的暴利问题。在各级土地及其出让金是明确公示的情况下，必须限制开发商暴利。房屋市场具有一定的公共产品的性质，开发商也不是什么创新性的高科技企业，所以必须限制开发商的利润率，而且开发商的账务明细必须全部公开。也是由于房屋的准公共产品的性质，以及房屋开发实际上是比较简单的经济和建筑活动，所以可以规定开发商的利润率不得高于全社会资金平均利润率的二倍。

　　再次是限制银行信贷的发放。对于房地产开发商，要求其自有资金必须超过总资金的50%以上，不允许销售期房和以任何理由向潜在购房者融资。对于首次购买超大面积的房子（如复式、别墅等）和购买第二套房子的，要把利率在基准房贷利率上加成。更重要的是，对于购买多套房产的，要完全停止信贷的发放。

　　在控制上述房屋价格上涨的三个主要源头后，也要控制炒房。除信贷限制外，可以开征专门的炒房税。对于那些已经有多套房屋，再购买新的房产的，征收超过100%的特别投资税。如果为了公平，对于原来的炒房者也可以征收特别投资税，比如对于那些房屋超过5套以上者，征收其增值的大部。或者是对于5套以上的超标部分每年征收资源占用税，这样会逼迫原来的炒房者抛出大量的房子，打压房价。

　　另外，可以出台合理的税收。中国的房子，除了商品房和经济适用房、廉租房以外，还有不少各部门和单位分配的福利房。这些福利房，没有缴纳过土地出让金，或者只是在房改时，交了少量的象征性的款子，因此对于这些福利房，可以征收物业税。同时，目前报道一些部门可以用极低的价格购买商品房，比如有的市场价达到数万元的房子，这些部门却可以以数千元的价格团购。这些房子其土地出让金实际上已经转嫁给了那些按照市场价购房的普通人身上，实际上等于没有交纳土地出让金，应该对这些房子征收物业税。