房贷增量背后的楼市迷局

　　前天召开的国务院常务会议明确要求，贷款购买第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，这被视为迄今为止中央发出的最强烈的信贷收紧信号。

　　本报记者 张小乐 张奕

　　中国人民银行上海总部前天公布上海市一季度货币信贷运行情况

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　　记者在昨晚发稿前获悉，前天召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。尽管目前有关如何鉴定二套住房的细则尚未公布，但由于以前对于住宅首付的规定从来没有达到过5成，此次规定传递出的是强烈的信贷收紧信号，一时市场反响很大。业内认为，这不仅将进一步抑制投机性购房行为，也将影响到人们对于楼市的预期。

　　个贷投放节奏有所放缓

　　央行上海总部发布的报告显示，一季度上海中外资金融机构本外币各项贷款余额31674亿元，同比增长20.4%，增幅比上年末下降2.5个百分点。一季度，新增人民币贷款1639.2亿元，同比少增641.9亿元。

　　新增人民币企业贷款主要投向第三产业。当季全市新增的人民币企业贷款（不含票据融资）中，投向房地产业、租赁商务业、批发零售业、交运仓储邮政业和水利环境公共设施业的贷款分别增加462.3亿元、357亿元、194.8亿元、169.3亿元和124.6亿元。

　　不仅是房地产企业贷款增加多，个人住房贷款总量也增加较多。央行上海总部数据显示，一季度上海新增人民币个人消费贷款378.4亿元，同比多增326.9亿元。这其中住房贷款占据大头，个人住房贷款增加338.1亿元，同比多增311.3亿元；其中新建房和二手房贷款分别增加162亿元和176.1亿元。

　　按照人民银行此次公布的数据计算，房地产企业信贷和个人住房贷款增量总和约达800亿元，占到上海一季度人民币信贷增量1639亿元的一半左右。不过，值得注意的是，个贷投放节奏正在逐月放缓。当季人民币个人住房贷款月增量在元月创历史新高后逐月递减，1-3月上海个人住房贷款分别增加208亿元、78.6亿元和51.5亿元。央行上海总部分析认为，这主要是受住房成交量变化及商业银行审慎发放房贷的影响。

　　房贷与楼市成交走势不一，本月房贷增量或高于上月

　　根照央行发布的数据，1月份房贷增量创历史新高，而3月份则为季度最低值。

　　不过，楼市成交量却是另一番走势。

　　据中房上海指数办公室最新调查显示，2010年开局元月的上海楼市，受政策性调整的影响，环比成交量大幅下降，房价惯性小幅微涨，长达9个月持续快速上涨态势戛然而止。2010年元月，中房上海住宅指数为4200点，较上月微涨16点，环比上涨仅0.38%。从住房成交情况来看，2010年元月全市新建住房实现销售面积1216081平方米、11536套，分别较上月减少1053804平方米、9708套，环比下降46.4%。

　　2月份，楼市成交继续下探，房价微幅上涨。

　　进入3月，上海楼市成交开始苏醒。2010年3月全市新建住房实现销售面积133.9583万平方米，共计13171套，环比分别增加74.2523万平方米和7392套，环比销售面积增加124.4%。从住宅调查样本价格变化情况来看，本市楼市各区域全范围涨跌互现的态势不再继续，而是涨多跌少。93个公寓样本楼盘，价格上涨的36个，占比38.7%，平均涨幅5.37%；而价格下降的仅5个，占比5.4%；价格保持平稳的占55.9%。

　　为什么房贷走势与楼市成交量走势有点背离？上海市建行徐汇支行客户经理这样解释：房贷的发放有周期性，通常当月的增量与上月的住房成交量之间有关联。去年12月份，上海住房成交量大幅上升，这就解释了为何今年1月份房贷量激增；二三月份的房贷增量实质上对应的是一二月份的成交量。当然，房价节节上升，也造成了房贷增量居高不下。

　　最新数据显示，今年3月份，本市楼市量价齐升。抽样调查的93个公寓楼盘，价格上涨的占34%，平均涨幅4.8%；下降的占25%，平均降幅4.4%，价格保持原价属于平稳的占41%。价格指数环比上涨0.38%。按照上述客户经理的推断，今年4月份房贷增量应该高于3月份。

　　上海楼价涨风悄悄吹，政策趋紧信号更加强烈

　　进入3月份，上海新建住宅成交量环比出现了大幅增长，房价涨风又在静悄悄地吹。中房上海住宅指数为4313点，环比上涨了1.57%。

　　事实上，无论是宏观货币政策还是具体房贷政策、税收政策都在慢慢收紧。

　　央行4月8日在银行间市场发行150亿元3年期央票和750亿元3月期央票。这是自2008年6月份以来，时隔22个月首度发行3年期央票。中国社科院金融研究所专家刘煜辉指出，与目前发行的3月期央票和1年期央票相比，3年期央票能够深度锁定流动性，此举是进一步收紧流动性的信号，体现了信贷政策继续趋紧的趋势。

　　而具体的房贷政策更从未放松过，反而越来越紧。监管部门一直强调严格控制二套房贷款准入条件，尤其在今年1月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国11条”）之后，上海二套房贷款的申请条件越来越高。

　　根据“国11条”的要求，金融机构要严格二套住房购房贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率按照风险定价。城门失火，殃及池鱼。原有政策中，首套普通自住用房可享受首付两成、利率7折的优惠。而这一优惠目前在上海房贷市场基本难觅踪影。四大国有银行几乎在同时宣布取消首套房贷7折利率优惠。银行对此给出解释：没有额度。

　　其实，今年初，有关监管部门就对全年7.5万亿元的信贷发放做出了季度规划，一至四季度总目标为3:3:2:2。于是，在相等条件下，银行出于利润角度考虑，自然而然首先收缩房贷额度，提高了房贷申领条件。从今年1月份开始，申请房贷被告知额度不足，需要排队等候。

　　按照比例，今年1月份信贷投放约为2.25万亿元。然而，全国一季度本外币贷款增加2.80万亿元，其中人民币贷款增加2.60万亿元，仅首月人民币信贷增量就为1.39万亿元。超出预期的增长，使监管部门将全年放贷额度再次调整配比为4:3:2:1。可以预计的是，进入二季度，信贷规模仍然受到控制，而已经被银行收紧的房贷额度，或许仍将继续。

　　上海银监局负责人日前也曾表示，将严格控制房地产贷款，进行选择性支持，重点支持保障性住房建设。虽然没有涉及个人贷款，但总体思路已经很明确，即政策将逐渐收紧。

　　中央的政策也越来越明朗。就在4月14日召开的国务院常务会议明确，坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。