房价调控双向发力：高首付遏制炒房

　　4月15日，政府调控楼市的“组合拳”终于落下。

　　上午，国土资源部公布2010年度住房用地计划，拟供应量从去年实际供地7.6万公顷大幅增加到18万公顷，扩大了两倍多。

　　下午，国务院14日常务会议确定的遏制部分城市房价过快上涨的政策，正式对外公布。二套房首付款不 得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　“如果说之前的调控还有点优柔寡断，这两项政策已经可以看出政府调控的权威和决心不可挑战。”中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立说。

　　“这两项政策的意图很明显，就是要从供给和需求两个方面，对楼市进行双向调节。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明也觉得“政府肯定认为房价高了”。
　　高首付高利率遏制房贷凶猛

　　房贷凶猛！

　　根据央行的统计，2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，为2008年全年增量的4.9倍。而上海2010年一季度个人住房贷款增量，就高达338亿元，同比多增311亿元。

　　15日出台的房贷政策，表明了国务院为抑制不合理住房需求，而实行严格差别化住房信贷政策的决心。这一政策力度甚至超过了业界预测。一位银行负责人说：“因为原来预期首套非普通自住房的首付比例为4成。”

　　另一家银行相关人士称，此前市场传言二套房贷首付成数将达到5至6成，可视为放风：“而我们一直从紧掌握，加上有关部门不久前的调研，所以，对于此次政策调整，没有感到太多的意外”。

　　除首付成数之外，房贷利率的要求更为严苛。

　　本周初，记者还从上海个别银行了解到，二套房可以拿到7.1折的优惠利率。但此番新政已严格要求，二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。以5年以上贷款基准利率5.94%来计算，7.1折为4.2174%，1.1倍则为6.534%，大增231.66个基点，增幅高达54.9%。

　　此前已获得银行承诺的二套房贷优惠利率，目前唯一可以做的是，加快审批，赶在总行文件下发前“生米做成熟饭”。

　　4月14日，国家统计局发布数据显示，今年3月份70个大中城市房价同比涨11.7%，其中新建商品住宅同比涨15.9%。但天量土地供应和信贷新政，能否让房价应声而落？

　　“可以说暴涨的趋势将不再，宏观调控一旦转向，首先就会体现在楼市成交量上。”尹中立认为，“如果这样下去，楼市大盘一定会往下走。”

　　来自市场最前沿的中介机构的预测，也验证了这个说法。

　　北京中原地产的研究表明：以北京为例，新的信贷政策之下，二手房交易将会立刻停滞，陷入冰点。从3月份开始发力的房价飙升肯定会被停止，市场很可能恢复今年1-2月的冷淡。二手房月成交量很可能恢复到1万套以下，价格可能恢复到去年年底的水平，即单套每平方米下跌3000-5000元。

　　除此之外，因为首付的突然增加，将可能拖延50%以上的购房者的购房需求，市场如果难以避免出现房价下跌的话，还可能出现断供潮。一旦价格出现20%的下调，一些前期房价上涨过快的区域将会出现断供潮，“在5月份出现断供的可能非常大”。

　　陈国强则指出，住房用地的增加可以缓解土地市场的供需失衡问题，由此传导到楼市，楼市供求压力也会大大改善，从而抑制高房价。

　　土地供应空前大增

　　土地调控的重拳出击，在其天量供应。

　　“这太出乎意料了。”北京大学房地产研究所所长陈国强说：“这样一个土地供应放量增长可以说是空前的，但也表明了管理层调控房地产的决心。”

　　将本应属于保障性住房需求的中低收入人群，从商品房需求领域分离出去，是解决目前高房价问题的重要调控手段。此次国土资源部的全国住房用地供应计划中，保障性住房用地的供应情况成为了关注焦点。根据全国住房用地供应计划，保障性住房用地约为24454公顷，同比增加一倍多。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障性住房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%（4.7倍）。 不仅如此，棚户区改造用地计划也首次纳入了住房用地计划管理。今年全国棚户区改造的任务是280万套，目前编制的棚户区改造用地计划35786公顷，占住房供地计划的19%。而在棚户区改造用地中属于保障性住房用地的还有20462公顷，占棚户区改造用地的57%。

　　但记者在采访中发现，相比信贷调控，业界对于土地调控效应的疑虑会更多一些。“土地调控的效应可能还需要看有效供应和分布结构而论，现在很难有立竿见影的效果。”这是记者在采访中听到最多的看法。

　　“不可否认的是，住房用地供应总量给出了一个积极的信号，然而，调控效应最终还是要看这些增量土地的分布结构。”陈国强指出：“如果一线城市和热点城市商品房住宅用地没有增加的话，将很难达到平抑这些区域高房价的目的，调控又将落空。”

　　北京华业地产副总经理陈云峰也指出，国土资源部目前的做法，是想通过总量调节去医治各个省市的“病”是不科学的。“不同经济发展程度的区域应该实行不同的土地政策，要有差异化和针对性。看到18万公顷这个数据，我的第一反应是总量的确增加了不少，第二是关心与开发商有关系的商品房用地到底会有多少，第三就是增量土地的分布。”

　　按照新的土地供应计划，2010年仅中小套型商品房计划供地总量就达80431公顷，超过去年全国实际住房用地76461公顷的总量，今年全国整体商品房用地增加几无悬念。然而，记者综合各种数据发现，倍受关注的一线城市土地供应仍然偏紧。

　　4月14日，上海市公布的最新住房用地供应计划为1100公顷，只比去年增加了35公顷，其中中小套型商品房和“非普通住宅”用地只有400公顷，仅为去年的40%左右，土地资源紧张状况可想而知。而在北京，虽然今年一季度住宅用地成交282.33公顷，同比增长10.7倍，但新的住房用地计划仍未公布，能否延续一季度供应的增加势头，还无定论。

　　而另一个变数就是，如果房价急转向下，将会改变开发商对未来房地产市场预期，暂停买地和项目开发。这样的话，2010年的实际供地面积相比计划供应量将大大减少，削弱了此次天量供应的调控力度。

　　政策变数影响市场预期

　　但不少市场人士指出，投资投机性购房者可能并不惧怕差别化的信贷政策。

　　一位熟悉温州炒房团的人士向记者透露：投机客往往用全款买下一套房子，然后用这套房产向银行申请抵押贷款。随后，投机客再用抵押贷款作为首付款，投资第二套房或多套房。为不给自己贴上投机的标签，他们大多借用亲友的身份证来购房。

　　虽然银监会颁布的贷款新规，要求流动资金贷款和个人贷款均采用“受托支付”原则，由银行直接将信贷资金拨付给借款人的交易对手，从而令投机客失去对信贷资金的掌控。但这些投资者依然有变通的办法，通过关联交易获取资金。

　　“单纯依靠信贷政策来调控房地产市场，并不是最佳的方法，关键还是要规范市场。如果政策出发点是担心风险，那么，期房本身的风险就是最大的，为何不能搞现房？其次，信息披露和统计制度也存在漏洞。什么叫二套房？以贷款次数，还是家庭来计算？”

　　这位业内人士称，一些差别化信贷政策的走形，问题根源是房地产市场信息体系建设的滞后。“如果贷款还清后，再贷款购房，是否归为二套房？银行说不清，因为没办法区分。如果在两个城市分别有一套房，其中一套没有贷款，则另一套房子在申请贷款时，就被确定为首套房了，这是一个长期纠缠不清的问题。” 纵观最近两三年的房地产信贷政策，大致可以归结为“抑制—刺激—再抑制”的轮回。很多房地产业界人士在采访时都表示， 此次政策的严厉程度超出了预期。上海易居房产研究院综合部部长杨红旭指出，个人房贷政策是影响楼市的重要政策，此次必然会相对严格地执行。

　　2007年9月27日，央行、银监会提出“严格住房消费贷款管理”；2008年12月20日，国务院办公厅提出“进一步鼓励普通商品住房消费”；2010年1月初，国务院办公厅又下发通知要求促进房地产市场平稳健康发展；3个月后的今天，政府却再次出台遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

　　江苏银监局局长于学军曾指出，短期化和功利化的房地产市场政策，势必造成房地产市场也随之大起大落、忽冷忽热。因此，无论是抑制房地产市场过热增长，还是采取刺激性的房地产市场政策，从短期来看也许是有效的，长期分析却未必是对、是好。

　　“它破坏了住房实际需求的稳定预期，造成房价大幅波动，为炒房等投机活动提供了可趁之机。”于学军指出。“在房地产市场政策上，中国亟需摆脱各方利益的左右，抛弃近几年形成的短期政策思维，而将思维模式定位在长期政策上，维护政策稳定，切不可急功近利。”

　　开发商担心后市发展

　　对于动辄200万一套的房子，增加的20%的首付意味着40万至50万资金,金融杠杆投资效应将明显减弱。

　　记者在调查中了解到，实际上，此前越调越高、背道而驰的调控效应已经让开发商有点紧张，并开始有所警觉，有开发商借涨势积极出货。僵持一段时间后，未来也有一些开发商可能会调低价钱出售。

　　恒盛地产CEO程立雄坦言，虽然目前宏观调控有利于房地产市场的健康发展，并长期看好房地产，但今年到目前为止还没有拿地计划，一个重要的原因也是基于市场风险考虑。“短期波动还是有可能的。”

　　“目前这种形势下，作为开发商当然有点紧张，还是加紧推盘，落袋为安为好。至于拿地扩张，一定会相对谨慎。”陈云峰向本报记者坦言，目前开发商基本都是这种心态，即便是要拿，也多会去二三线城市，“一线城市风险更大”。

　　在尹中立看来，从目前中央政府的决心来看，如果房价还不能有所抑制，下一步还会有更加严厉的政策出来。“温家宝总理提出加快制定引导住房消费的税收政策。我的理解是，未来物业税甚至遗产税都有可能成为下一阶段的调控手段。”

　　“一旦首付、土地增值税、企业融资等调控力度加大，开发商胆子再大，对市场再乐观，当面对整个行业"变天"的情况下，也会三思而后行。”尹中立说。

　　某知名楼盘销售总监告诉记者，政策出台后，开发商起码不会再轻易涨价了。过去一些手握重金的投资者通过炒房占有了刚性需求资源，新政出台将改变这一局面。他预计交易量会下浮10%左右，有一部分购房者会进入观望期。

　　虽然市场上仍存在一些非常亢奋的开发商，有人甚至声称北京通州的房价将超过3万甚至4万，但资深房地产职业经理人季满如认为，市场降温只是早晚问题。首付政策的出台并不孤立，税收等其他调控政策可能将会做出调整，而调控势必会影响销售，市场可能出现短暂的观望期，尤其是投资性客户将受到很大影响。

　　对于调控，亦有一些开发商反应平静。合生创展华北区某高管就认为，调控已经成为了市场的常态。有实力的开发商都是经历过好几波风浪的，抗风险能力都比较强，市场的波动不能影响发展前进的脚步。 21世纪不动产中国区副董事长卢航也对本报记者说，政策显示出政府的决心，但不会对市场产生致命影响，市场不会出现急转直下的态势。不过他也担心，一部分用于改善的自住型需求客户将会受到影响，他建议政策应该区别对待。