二套房政策领衔二次调控 房产税或加速落地

　　买房的“上涨恐慌”与卖方的“政策恐慌”，催促了又一年的楼市交易大阳春。

　　4月14日，国家统计局发布《1-3月全国房地产市场运行情况》显示，今年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，创下2005年有该统计数据历史最高值。

　　本报统计4月14日央行上海总部发布的报告数据， 一季度，上海房地产企业信贷和个人住房贷款增量总和达约800亿元，占据上海一季度人民币信贷增量1639亿元的一半左右。
　　步入4月之时，长三角南京与杭州，其楼市火热程度甚至超过2009年阳春行情，各大楼盘当日新盘经常“日光”，市场一度陷入恐慌性购房。

　　“此前对国务院楼市调控进行观望发现无效后，尤其恐惧未来房价不断攀升，这是导致目前出现又一波火热行情的主要原因。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生告诉本报，“国务院对于房地产政策的调控，地方政府执行不力，才会导致目前的行情，但现在看，接下来国务院是要动真格了。”

　　4月14日，总理温家宝在国务院常务会议上指出，要坚决遏制住房价格过快上涨，加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。国务院常务工作会议提出，对贷款购买二套住房的家庭，首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　“除了有差别化的信贷政策之外，下一波楼市调控，中央可能会落实在物业税、改革招拍挂制度上。”赵杭生表示。

　　央企退出规避政策风险？

　　“从目前的情形看，股市里头，嗅觉最为灵敏的社保基金，已经在从房地产板块中抽离。”上海一位房地产公司负责人告诉本报。

　　“与此同时，此前国资委让78家央企从房地产行业中退出，这两者之间是否中有一定联系？”该负责人表示，“很可能是顺势规避下一波政策风险。”

　　本报亦同时获悉，单在土地市场，7月国土部会对现行的招拍挂政策进行调整，此项议程，目前国土部已经和发改委、住建部完成了方案的草拟阶段。

　　而在市场上，嗅觉灵敏的投机庄家，已经乘着这一波大阳春行情，不断完成其套现过程。

　　这在二手房市场，反映尤其明显。以南京的楼市看，据365地产家居网统计，从3月至4月上旬40天时间里，南京楼市共挂牌个人房源31870套，从3月上旬的6554套至4月上旬的9713套，每旬均以千套房源的速度递增。

　　南京这样的房源增加速度，尽管在2009年尾交易高峰期也是看不到的。

　　在深圳，同样出现高位出货的行情。中原地产数据显示，3月，深圳二手房成交量高达181.95万平方米、比2月份成交面积大幅飙升467.42%。根据该机构监控，目前已经有在深圳炒房的投机客，一次性挂出上百套房源出售。 根据中原地产监测，3月份深圳二手房放盘套数为27389套，比2月份上涨146．66%。与此同时，深圳3月新房成交面积大约为26万平方米，若按面积算，仅为二手房七分之一，中原地产分析，市场已经被投资客所左右。

　　海南房市高位松动

　　在全国主要城市楼市阳春行情再现之时，南端海南楼市已经呈现了松动的迹象。

　　即将到来的楼市第二波调控，或让这部分投资客坐立难安。

　　4月上旬，海口、三亚现在二手房源突增，海南三亚的一手房成交出现量价齐跌。三亚湾路一家中介公司透露，目前市场上猛增的房源主要来自1月份之前进场的投资客，由于此前获利颇丰的投机客选择抛售以求落袋为安，1月份高价进场的投资者，因担心楼价下跌，也加入抛售队伍。

　　据地产海南统计，4月前10天，三亚一手房成交套数延续3月下旬的下滑颓势，总签约数仅为481套，环比3月下旬减少27.45%。供需失衡也使得价格受到影响，4月上旬三亚一手房销售均价17547.38元/平方米，环比3月下旬下滑了10.11%。

　　中房信分析师薛建雄认为，在第二波政策出炉之际，海南热潮可能正在退烧。

　　二次调控政策预期

　　中国社科院金融所研究院尹中立分析说，关于此次国务常务会议研究的房地产细化政策，将陆续推出。这些政策每一个都是重磅炸弹。

　　尹中立表示，中国的商业银行行长们受制于政府的压力要远远大于国外，这次由国务院提出二套房贷的问题，相信会在银行层面得到比较彻底的贯彻执行。

　　北京银监局也于日前出台了北京市房贷新政策，要求二手房交易要执行先抵押后贷款的程序。这不仅拉长了二手房贷款的时间程序，更重要的是加大了投资购房的资金链长度，减缓了投资购房的资金流动速度。

　　尹中立认为，大多数投资性购房者对贷款的首付和利率高度敏感，二套房贷政策的确是一剂猛药。但是还要看到国务院还有更猛的后招儿准备着。

　　4月14日公布的国务院常务会议上提出的加快出台促进居民合理住房消费的政策，更是一剂让人惴惴不安的猛药。如果二套房贷政策仍然不能对抑制房价起到作用，物业税政策出台步伐可能将加快。

　　易居中国分析师杨红旭表示，财政部等部门已经提出了房产税的概念，这是代替物业税而先行的一个过渡税种，避开了全国人大漫长立法道路，暂时将豪宅和商业地产、卖房获得的暴利等作为征税对象。

　　房产税已经具备推出条件，但其确实是一剂猛药，给房价带来打压的同时，也会影响购房者信心。但是，如果房价不能在二套房贷政策出台后应声停涨，则房产税作为调控的另一只靴子落下就不可避免。