任志强：适度容忍高房价

　　两会前后中央政府在抑制房价过快增长上连续出台了多项措施，但两会之后的天价地让市场发生了突变，特别是北京、上海、杭州、南京、广州等大城市都在两会之后爆出了众多的“日光盘”。一手房与二手房同时出现了量价齐升的现象，引发了市场的再次升温以及媒体的热议。又一次引发了与2009年相似的争论，是小阳春还是倒春寒，都在为未来的房价走势和政府拟出台的政策表示疑虑。

　　一、二月份重点城市的销售下降，但全国出现了同比增长38.2％的总量增长，由于去年同期的基数低，所以增幅极高。今年一、二月份的增幅虽然下降，但总量仍在增长并出现淡季不淡的现象。主要城市的销售下降在媒体的宣传中给社会造成了一个房价在中央政策的打压之下可能下滑的假象，引发了一部分需求的观望。当两会之后，特别是市场爆出天价地王时，这些观望中的需求没有看到房价的下降，反而看到的是CPI上涨的通胀预期加大，负利率让多数人重新回到了市场，于是需求再一次的显示出了巨大的威力，房价也在天价地和CPI上涨及货币总量不减之下保持了再次的居高不下。

　　核心的问题重回到供求关系上了，去年上半年虽然在保八的增长中，房地产的销售在各项政策的刺激之下出现了回升和快速增长，但上半年并未增加开发投资和新开工量，今年的土地购置仍处于负18％的增长，开复工总量只在下半年才有所恢复，总的投资增幅仍远远小于固定投资增幅。9—12月份甚至出现了投资绝对量的下降，因此半年之前就可以得出今年上半年会出现严重的供不应求的结论。

　　去年下半年才开始增长的新开工面积大多无法在今年的上半年变成可销售的商品房，没有捂盘也无法保证上半年的充分供应。但如果政策不做逆向调整，则会在去年的年底和今年的上半年加大开工的意愿，大大的增加市场在下半年的供给量并在下半年年底和今年的上半年加大开工的意愿，大大的增加了市场在下半年的供给量并在下半年缓解供不应求的局面，并在不断的供给增加中保持相对的稳定，缓解房价过快上涨的矛盾。

　　但逆向调整的政策出台之后，就很难说投资的意愿是否能长期的保持，下半年和此后的供给是否能持续增加了，也许打压房价的同时也让投资的意愿被打了下去，用供给的增加缓解房价过快上涨的能力，再一次被抑制了，那么房价仍会在供求之间严重不平衡中蹦蹦跳跳。

　　市场经济看不见的手本来就是根据价格这个信号来调节市场的供求关系的，但经济学的道理在国内非完全市场化的经济中似乎并不起作用。政府总是用看得见的并闲不住的手来拨弄价格信号，用调整和干预的手段让价格信号扭曲，引发着市场的波动。

　　未来看不见的手已经在发挥作用了，天价地正说明市场在价格的信号作用下拼命的用增加供给的方式来满足市场的需要，但房子是个要有较长建设周期的产品，严格的审批和准入制度的管理让市场的供给无法在瞬间反映出来，于是价格就会在这个尚未能用新供给缓解供求矛盾的空间中暴涨，价格就会回到平稳增长的水平。

　　然后闲不住的手却无法忍受这种价格的信号作用，当上涨在供求平衡的施工周期中尚未达到充分供给时，政府就大动干戈，出台各种严厉措施，恨不得一天之内一个政策出台就让价格跌下去。但市场却不是这样，价格的下跌要有个周期，这个周期与生产能力、加大供给相关的。当这个周期并未形成时，只会首先出现的是市场化的观望与期待，出现销售的下降。但开发商手中有足够的资金时，并不会在短暂的观望期中首先降价，只有在资金链要发生断裂危险时，才会放弃利润而先保证现金流的需求才会用降价的牺牲维持生存。

　　但消费者却无法保持沉默，被抑制的需求只要没有得到充分的满足就一定会选择时机去释放的。两会过后（一个周期未形成）民众没有看到价格在观望中下降，反而看到土地供给的稀缺和价格的上涨，他们再也不敢去冒这种观望的风险了。历史上每一次观望之后，观望者都不得不在政策的无效中支付更高的成本与教训，让他们在两会之后冲入了市场，再次形成了报复性的量价齐升的增长，又一次让处于了政策两难选择的境地。

　　每一次不尊重市场经济规律的调整都美其名曰要抚平经济增长的波动，但每一次的结果都是引发更大的波动。这正在于市场的价格信号会在调控中扭曲，无法发挥价格的真实信号作用，无法用价格信号调动投资与调节需求，而是依政策的风向左右摇摆。当政策信号违背了市场规律和周期性规律时，市场中的供求关系就始终无法靠价格来调节，始终处于供不应求之中。

　　自2003年以来，这种多次的调控都是先抑制供给，当供给减少价格上涨时就抑制需求。在抑制需求中就减少了供给，供给减少了引起需求的恐慌，价格又再次的上涨。恶性循环发生了多次，也因此有了每次政策出台调控之后，总伴随着价格的上涨结果，此次也一样。

　　给市场点自由调节的时间，对市场的经济规律给一定起码的尊重，那么就必须适度的容忍房价在周期性供给尚未发挥作用之前的上涨。

　　鼓励和支持供给的增加时顺向调节的重点。一是，大量的增加商品房的供给，改变市场土地供给过度向保障性倾斜导致的土地严重稀缺的预期，让土地的价格上涨减缓对房价上涨的冲击。二是，大量增加公开市场中的商品住宅供给量，用数量改变供不应求的局面和预期，让消费者打消供不应求和价格持续上涨的恐惧心理。三是，政策明确社会住房保障的体系和范围，让穷人得到充分保障的同时，达到分离两类人群的效果。让应享受政府保障的人群不要挤入商品房市场，至少让他们能有可靠的预期，能在一个时间段内得到保障。

　　没有一个可以让市场发挥作用并充分扩大供给的周期就出台过度的打压政策，其结果会让在危机之后刚刚抬头的投资增长信心再一次受挫。当社会的重心转向了观望中央将预期出台更多严格的政策时，这种投资的减弱、供给的下降必然会给下一次的需求报复带来更大的冲击。

　　国家统计局称，一季度企业景气指数高达132.9，连续四个季度位于景气区间；企业家信心指数增加，唯房地产业企业家信心指数回落，已充分显示了在政府逆市调控的对政策措施下，房地产企业的投资意愿下降，对政策前景的信心回落，尤其是每次政策的出台都导致房地产股市的下跌。尽管年报、季报都充分显示了企业的成长和真实效益的增长，但社会、股民对房地产政策的怀疑让企业的估值扭曲了，无法实现价值的发现。房地产企业的再融资不断在信贷政策和股市政策的变动中撞墙或停滞，市场化在政策的监管和审批中也形成了扭曲，变成了行政干预的工具，不但给市场带来不确定性，也带动企业家信心指数的下降。

　　市场中商品房的销售与价格双向上涨，本应是反映企业经营效益增加的，但对政策预期的担忧反而在量价齐升中加大了政策必然扭曲而加大调控力度和行政干预的必然性，让股民们对市场中股票的前景堪忧。

　　如果这种对政策的担忧转变成了现实，必然出现的结果仍会是供求的减少、投资的下降，消费者只能在饥饿中饱受价格上涨的伤害，并让市场中的价格失控。

　　最终能让消费者受益的不是短期性的暴跌暴涨，而是长期稳定的上涨；不是过客上涨的预期，不是政策忽左忽右的转向，而是对短期价格上涨的容忍。加大供给渡过难关，寻求长期稳定的增长。在中国政府手中有粮、有肉可以用增加存储量的方式调节市场中的供求余短的情况下，库存可以解决生产周期性的矛盾。但中央政府手中没有存储的大量住房，既不可能用中央存储的方式让房地产商品流动而补余缺，也不可能占用和浪费大量不可再生资源。因此只能用市场的生产周期来实现自我调节，并保持供略过于求形成的价格平稳。但政府的土地财政压力和土地供给的短缺以及中央政府土地计划供给的稀缺性，都导致市场无法用自我调节的方式来达到供略过于球的现状。这就给供给增加了更大的压力，在用政府行政和经济的多重手段进行限制供给增长的控制，无疑是火上浇油的一种调控。这样岂有房价平稳健康的可能。

　　试图用计划经济的方式和粮、肉价格控制的方式调整房价是一种愚蠢，换个思路，从市场化的角度出发也许才能达到目的。

　　也许容忍高房价的增长会带来高层管理者们怕社会动乱的担忧，他们宁愿选择失去市场信心与经济增长的牺牲为代价，也要将房价打下去的政策路线。但如果是这样，不是还会再来了一次更严重的报复性价格上涨吗？为什么就不能用长远一些的办法，彻底的消除这种恶性循环的基础条件，让市场的机制发挥一次作用呢？让供求关系得到扭转和变化呢？

　　这是对执政能力的考验，也是对市场经济坚定信心的考验。如果仍坚信计划经济或政府的干预力量，那么这种报复性的重复将会不断的继续。