来源：经济观察报
作者：肖君秀
不动产投资的政策细则仍待字闺中，保险企业已通过各种方式潜入房地产业，因投资方式不同，最终收益相差很大。
每家险企以自身特长寻求房地产投资突围。以泰康人寿为代表投资养老院的地产模式已浮出水面，中国人寿更是大手笔，拟总计拿出1000亿资金投入养老地产
一接近保监会人士透露，保险资金投资不动产和未上市企业股权细则，最快有望在5月份出台。
养老地产收益高于债券
新《保险法》实施近半年来，不动产投资开闸迎来第一波养老地产热。
“监管层已经传达，让公司不要对养老之家过多宣传。”接近泰康人寿方面的人士表示。据悉，泰康人寿的董事长陈东升已出国考察养老院等事宜。
3月26日，泰康人寿成立了一家全资子公司 “泰康之家投资有限公司”，注册金22亿元，这是泰康人寿的养老地产操作平台，同时也意味着政府对险企养老地产正式放行。
此次泰康人寿拟投资40亿元兴建养老社区，目前已签订协议购置北京昌平小汤山温泉乡2000亩地，打算2013-2014年完工。据悉，纳入泰康人寿养老战略布局的还有中国老干部局下属数量众多的疗养中心。另外，泰康人寿已在上海、三亚拿地。
泰康人寿早已以投资养老基金的方式，进入昌平一国际养老院。
这个高档的养老院叫“汇晨老年公寓”，为北京首家养老地产项目。记者了解到，养老院有游泳馆、温泉等，会员均可免费享受，但最便宜的标准间价格为每月4350元，这个价钱相当于中西部地区一个教授的月工资，这仅仅是“房租”，伙食费还要另算。“入住率在80%左右。”该养老院负责销售的人员称。
正是因为汇晨老年公寓的此类高档养老院的成功经营，使泰康人寿尝到了投资的甜头，也使监管层对险企进入养老地产有了初步的信心。
拥有超万亿资产的中国人寿计划在河北廊坊筹建养老社区，项目总投资为1000亿元，首期投资约100亿元。今年两会期间，中国人寿董事长杨超透露，公司在养老地产上规划是构建“一南一北”的格局。另外，合众人寿正在武汉申请建养老院。
东方证券保险行业研究员王小罡认为，“由于保险公司的负债久期长，如养老险久期达20-30年，保险公司投资养老院与资产久期很匹配。目前险资投资久期一般为7-8年，应该适当地拉长久期。”
养老地产的收益率一般会高于债券，也就是在4%-6%之间；低于高档物业投资收益，后者收益率往往达8%以上。“当然，经营高档的养老院，自然收益率会偏高一些。”一专业从事商业地产的人士表示。
股权、信托收益更高
除了养老地产，险企投资地产的其他投资形式，也于在不动产开闸前后逐渐浮现出来。
中国人寿除了高调宣布大规模建养老院，还于去年12月、今年1月两次共计投资88亿港元，合计持有了远洋地产 （03377.HK)24.08%的股份，成为第一大股东。远洋地产是中国北京最大的房地产开发公司之一，中国人寿2009年实现投资收益为628．07亿元，总投资收益率5．78％，主要原因在于去年大幅提高股票和基金的投资比例，减少债券投资。所以5%以上的稳健收益仍是不错的投资选择。
一向激进的中国平安早已通过自有形式进入房地产业，在上海、北京出租的多个高档商业物业，租金收益率在2007年经济发展峰期达10%以上，比一般高档商业物业8%的收益率高出两个百分点以上。
另外，中国平安旗下平安信托分别于2009年8月与金地集团签订3年投资100亿元的合作协议，之后与绿城地产签订三年投资150亿的框架协议。据记者从金地方面了解，金地集团的项目收益率均高于16%，最高可达70%。换言之，信托方式进入高档地产项目收益率有望高达10%以上。
银河证券保险业研究员许力平称：“三种投资相比，信托投资收益高，但期限短；股权投资就投资收益、投资久期来说都属于中等，最为稳定；养老地产是长期性的投资，收益率相对前两者低，但经营久期甚至比股权投资都要长。”
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