来源：中国证券网·上海证券报
这不是演习！房地产调控之战已正式打响。
面对过快增长的房价，国务院上周接连出手重拳：14日，国务院常务会议出台二套房贷首付不得低于50%及贷款利率上调等政策；17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》表示，房价过高地区可暂
调控措施的力度、节奏可谓前所未有。业界认为，各项调控措施表明，高房价已经成为政府的心头之痛，保持房价平稳成为当务之急。
作为一个特殊的行业，房地产行业的发展离不开信贷的支持，可以说，信贷是支撑房地产行业不断向前发展的原动力之一。一边是高烧不退的市场，一边是随时准备出拳的调控之手，面对这样复杂的局面，商业银行将作何抉择？房地产信贷是否已经风险暗藏？对房地产信贷的调控是否能够浇灭房地产市场的“虚火”？本期金融圆桌将一一解析。
⊙记者 唐真龙 石贝贝 ○编辑 于勇 颜剑
嘉宾
交通银行首席经济学家 连平
建设银行研究部总经理 郭世坤
苏格兰皇家银行中国经济学家 贝哲民
中央财经大学银行业研究中心主任、教授 郭田勇
银行为何自发收紧房贷？
上海证券报：上周，国务院宣布实施房地产调控新政，对二套及以上房贷收紧。事实上，早在这之前房地产贷款已呈收紧趋势，不少银行自主提高房贷首付成数，并提高了房贷利率，请您分析银行这么做是出于什么考虑？
郭世坤：我认为这可能包括三方面的原因。第一，房地产具有两面性，一方面是“消费”，另一方面则是“投资”。由于中国特殊的历史背景，在中国大中城市房地产作为投资品的性质越来越明显。随着中国居民收入增长、以及居民消费、投资渠道狭窄，中国居民对于房地产投资的需求越来越强烈，这就有可能导致部分城市、部分地区出现房地产泡沫、并累积风险。过去在广西北海、海南、深圳等都曾不同程度的存在此类现象，房地产风险逐步积累且形成进一步风险。从银行角度而言，银行需要规避这类风险，就需要提高房贷首付成数。
另一个因素，今年以来政策面宽中趋紧。尽管近期利率调整未必会出现，但是未来肯定会形成利率上升趋势。如果有迹象表明中国经济偏热，且世界主要经济体已开始政策退出，央行在货币政策的数量工具调控方面已没有太大空间情况下，也很有可能会加息，这就会对房地产市场产生影响，特别是贷方人的承受能力会受到影响。银行提高首付成数，也是出于防范相关风险的考虑。当然，一季度GDP和三月CPI数据已公布，央行的数量调控工具上仍存操作空间，目前仍无加息必要。
第三，在中国经济发展过程中，房地产行业具有特殊性，是支撑中国经济增长的重要部分。在去年和今年一季度房地产信贷投入相应较多，集中度偏高。而调高房贷首付比例，也是进一步预防高集中度的行业风险的直接考虑之一。总而言之，提高首付比例的直接目的就是为了防范风险。
郭田勇：我认为银行主要是从自身经营目的来考虑，对房贷政策进行调整的。在2009年危机背景下，中国整个银行业盈利增速还是比较快的。而对于今年继续保持盈利正增长的期望，银行还面临诸多压力。如果2010贷款投放量相比2009年出现降幅，那么从盈利角度而言，出现“以价补量”的思路也是正常的。如果一直维持去年首套房贷最优惠利率执行基准利率上打七折的标准，对于银行盈利提升也是不利的。从风险角度而言，银行在发放贷款之前，也一定会对购房者、尤其是首次购房者的身份、收入等进行充分审核，对于相关风险进行充分把握。
调控时代的房贷“蛋糕”
上海证券报：传统上商业银行一直将房贷业务视为优质业务，当前国务院密集实施的房地产调控策略，是否会影响房贷业务在商业银行业务中的地位？
郭世坤：我认为不会动摇房贷业务在商业银行业务中的地位。迄今为止，房贷业务特别是个贷业务，仍然是商业银行优质业务之一，仍是商业银行需要进一步拓展的业务。此次房价调控，并不会影响房贷业务在商业银行业务中的地位。调控房地产行业的直接目的，并不是为了限制房地产的发展，而是为了促使房地产业更加稳定健康的发展，其目的在于抑制房价的过快上涨，抑制房地产行业的风险积累。当前对房地产市场的整顿、配套和衔接等措施，都对房地产业的稳定发展起到作用。如果房地产业能够更好更健康地发展，将有助于银行防范风险，房贷业务也就更应该成为银行的优质业务。
连平：房贷业务依然是商业银行的优质业务，但对房贷业务的具体情况要分开来看，其中个人按揭贷款业务依然是优质业务。对按揭贷款来说，首付比例越高，风险就越小，因此新的房贷政策出台以后，对商业银行的房贷业务实际上是一个利好。对投资和投机进行抑制，可以减少房地产市场的泡沫，使房地产市场回归理性，这对商业银行是有好处的。对中国来说，房地产市场总的趋势还是要继续发展，因此房地产领域还是商业银行一个非常重要的业务领域。
目前的房贷调控使得按揭贷款的风险不是加大了而是减小了，因此商业银行可能会继续关注这块业务的发展。但这不是简单地加大投入，还要考虑商业银行的经营状况，信贷资源毕竟是有限的，是应该投入到个人按揭贷款方面，还是应该投入到公司贷款方面，商业银行还要进行权衡。
目前，对于大的商业银行来说，它们的信贷资源比较有限，在这种情况下，这些银行可能会比较关注发展个人房贷业务，但它也要考虑这些业务的盈利水平，如果房贷利率能够恢复到正常水平，并且允许适当上浮，那么商业银行在个人按揭贷款方面的信贷资源投入将会进一步扩大。
贝哲民：中国大型城市房价已经非常昂贵，尤其是北京、上海等地。当前对房地产泡沫风险的争论，存在牛熊两派。牛市论认为投机者买入房产的目的是实现资本增值，而不是出租，因此中国租金收益率与空置率不如其他国家那样重要。熊市论则认为一旦房价下跌，投机者将撤离市场，当然他们可能不会出售手中房屋，但是将带来巨大的需求空缺，房屋销售将大幅下滑。
牛市论认为政府可以成功地将房价涨幅控制在个位数水平，指令性经济的传统显然让政府有很强的能力控制房市的涨跌。熊市论则认为政府并不能轻松地控制如此复杂的房地产业。2008年就存在紧缩政策造成房价和建筑业剧烈震荡的例子。
我更偏向于熊市观点。随着中国通胀压力上升，2010年之后将需要更激进的政策紧缩措施，后续的房价调整将打击投机者，建筑活动也将有所放缓。最令人担心的正是建筑活动的放缓，虽然有城市化进程所带来的结构性支撑，但是经济仍然过度依赖住房建设，与此同时，外部需求依然疲软，人民币面临升值预期，而对地方投资项目中不良贷款的担忧将制约新一轮财政赤字融资。
郭田勇：这种可能性是存在的，房贷业务在银行整体业务中的占比可能会有一定的改变，而关键在于这种波动所带来的结果。随着市场对于房地产形成看跌预期，特别是随着首套房90平方米以上也要首付三成、二套房贷款成本的升高，这将使得住房按揭贷款的新增客户数量可能会下降。总体来讲，确实有可能使得房贷在整个银行贷款大蛋糕中出现整体份额出现下降的情况。
房地产开发贷款风险几何？
上海证券报：在国家的宏观调控之下，不少银行压缩了房地产开发贷款的业务，您如何看待房地产开发贷款业务的风险？银行将对这项业务做何调整？对房地产开发商、个人购房者、以及房价会分别产生多大影响？
连平：房地产开发贷款目前在各家银行业务中占的比例不是很高，尤其是大的银行业务占比还相对较低，普遍都在8%以下，低一点的在6%—7%，可能有些中小商业银行稍微高一点，大概达到10%多一点。如果说整个房地产市场总体上比较平稳，没有出现大的系统性风险，房地产开发贷款的风险还不会很大。对商业银行来说，房地产开发贷款有不错的回报，而且还比较稳定，因此商业银行肯定还是要做的。
房地产行业是中国所有行业中最重要的行业之一，随着城镇化的发展，中国二三线城市房地产行业的发展还有很好的发展空间，它肯定还将是商业银行非常重要的一块业务。我们可以注意到，在2008年下半年中国受到国际金融危机的冲击，房地产市场价格有所下跌的情况下，房地产行业的信贷还是保持了相对稳定的态势。而2009年二季度之后，经济开始回暖，房地产市场价格也开始上涨，各家银行也相应增加了房地产贷款的比重，但并未有大幅度提升。总的来说，这样的比重反应了商业银行对这块业务还是比较关注的。
郭世坤：基于我们对于中国整个房地产业状况和未来发展趋势的判断，在目前的中国文化背景和居民收入状态下，个人住房贷款风险相对较低，当然银行也要杜绝假按揭、虚假交易等。银行提高首付成数，对于个人住房贷款可能不会产生太大影响，由于不愿意承担更多利息等原因，中国居民甚至会自愿提高首付比例。
而从房地产开发贷款来看，当前中国房地产市场快速发展，房地产业良莠不齐，在土地交易开发过程中，难免会出现包括房地产商本身实力、信誉、以及环节断裂等问题，这些都很可能导致房地产开发贷款风险。还有可能出现房产价格不断上涨，房地产开发商囤地、囤房，以及土地使用出现违反政策、违规等风险。
银行需要对上述问题引起重视和进行有效防范，此时适当降低房地产开发贷款占全部贷款和垫款比例也是应该的。此外，配合国家政策需要，银行也需要加大对实体经济、企业、基础设施面的信贷支持。
银行压缩房地产开发贷款，并不能说银行退出了这一领域，而是银行出于对信贷风险的考虑，选择更优质的贷款投向。对个人购房者，我认为并不会产生太大影响；而对于房地产商，收缩政策则会产生较大影响；对于房价的影响则比较难以确定。从去年至今，银行的房地产开发贷款占比均已有所降低，但实际房价仍继续上涨，这也说明信贷与房价有联系，但相关性并不太强。当然，更低的利率、更低的首付成数，也会刺激房地产需求，使得进入房地产市场资金增多。
贝哲民：上周四，国务院公布了一系列有关调控房贷的措施，我认为这对于抑制房地产市场过热有一定帮助。事实上，有关“二套房首付比例50％”的规定，远超越了欧洲、或美国等地的相关规定。这也意味着，中国的高储蓄率和紧缩资金措施等可能会冻结原本计划进入房地产市场的巨大流动性。因此，我认为房地产市场可能仍存在许多风险。
防控风险路径
上海证券报：您如何看待目前房地产信贷业务的风险？如果房价进一步攀升，是否将为银行业的资产质量埋下隐忧？银监会对于房地产开发融资第一抵押物必须为建筑物、银行降低相关贷款抵押价值比例不超过市场成本50%等规定，对于包括开发贷款在内的房地产信贷风险防范是否有效？还有哪些进一步防控相关风险的措施建议？
郭世坤：从中国实际情况来看，未来房价仍有一定上升空间。当然，在不同区域、不同楼盘，可能也会出现一定程度房价下跌的情形。如果房价上涨过快、甚至出现飙升的话，以后可能也会出现房价大幅下降的情况，而房地产价格下降肯定会带来银行信贷资产质量的隐忧。
当前监管部门对房地产信贷风险的监控、政策规定，应该说是比较全面和有效的。比如，房地产开发融资第一抵押物必须为建筑物、银行降低相关贷款抵押价值比例不超过市场成本50%等规定，这对防范风险是有效的，在即使出现相关风险的情况下，银行资产也能够得到有效补偿。
对于进一步防范风险的措施，我认为，在多年经验的基础上，政府对于房地产风险监管和防范比较有经验，也有相应的对策。我补充建议主要有三点。第一，保证房地产市场规范性和房产交易的真实性。这需要监管层和银行两方面更加重视，监管层要加强监管，银行也需要进行有效核实，防止虚假交易。第二，严格操作规范。要实现房产交易真实，必须从操作真实、有效开始，以前出现的假按揭、欺诈骗取资金，都并非因为监管层、银行没有相应的规章制度，而是在操作中银行并没有严格按照规章制度进行。第三，严格流程。流程需要得到保证，要保证购房交易的真实性，包括对于购房者购买能力等多种条件的审核，要保证真实性。
连平：现在，房地产市场已经有了泡沫，房地产市场价格上涨的越快，为银行业资产质量埋下的隐患就越大。如果房地产市场价格大幅度飙升的话，那么离泡沫破灭的时间就不远了，所以这个时候银行需要特别谨慎。
但是通常情况下，房地产泡沫的破灭跟利率的提升有很大关系，因为利率大幅度提升会购房者无力支付。而目前利率不太可能很大幅度提高，因此房地产泡沫也不太可能呈现迅速破灭的局面。另外目前我国的房贷业务中，首付比例相对来说还是比较高的，一般都在二到三成，现在将二套房提高到了五成，所以从首付比例的角度来看，与国际上相比风险不大，接下来关键是要看利率。
我们现在要做的就是如何在利率不断上调之前就将房价稳定在一个相对合理的水平，这样由于未来利率水平上调带来房地产市场泡沫破裂的风险就会相应减小。我觉得最近出台的这些措施还是比较及时的，在没有动用利率政策之前通过这些行业政策将泡沫控制住，这样可以避免未来出现大的系统性风险。
贝哲民：我认为，建立一个房地产信贷交易的二级市场，能够帮助降低商业银行级别不高的房贷资产的风险。不过，尽管当前中国房地产市场风险出现上扬态势，但由于中国房地产贷款首付比例非常高等调控措施的存在，中国房地产市场的风险并不会像欧洲、美国等房地产市场那么大。至于防控相关风险的措施建议，我认为需要进一步改进和提升银行间互相个人信贷信用情况。
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