楼市崩盘离我们有多远？

　　每天早上上班时间，北京唐家岭的公交车站是异常的繁忙，因此社区雇用了两人，帮助着把乘客推上车。公交车上更是拥挤不堪，以至于肉体把公交车上机械的门把手挤坏了。

　　当然，因此所创造的两个就业岗位并不值得庆幸。公交的繁忙和拥挤虽然也在我们关注之中， 然而问题更多指向的是北京高昂的房价。

　　网文警醒2011年楼市崩盘

　　近日，网上有一篇《内幕分析！中国房地产崩盘时间表》的文章，将中国楼市与日本楼市崩盘前的情况进行了比较。

　　文章认为，朝鲜之战过后，经历了30多年的经济飞涨，日元开始升值，日本政府相应地实施宽松的经济政策，大量的流动性进入楼市和股市，市场疯狂上涨。最终日本楼市、股市相继崩盘，开始陷入经济危机的泥淖。

　　网络文章回顾日本1985年~1991年楼市的走势，大约经历了几个重要节点：1985年日元开始升值；1986年大量资金进入房地产；1987年日本房价飙升3倍；1988年房价下降、地王拉升房价；1991年房价再次下降、楼市崩盘。

　　同样改革开放之后，中国也经历了约30多年的经济飞涨。中国楼市2005年~2008年所经历的情况，与日本惊人的相似。文章认为，从2005年人民币开始升值，2006年同样大量资金进入房地产市场；2007年房价飙升；2008年房价下降、地王频出。因此，该文预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。

　　文章认为中国的故事将是20年前日本的简单重复。

　　一线城市泡沫严重

　　当然，各国国情完全不一样，事情也不会这么简单。而且文章引用的数据也不准确，像房价飙升3倍，是明显的夸大。目前中国的情况，显然也没有这么严重。

　　但是文章提出的观点，值得警醒。而北京等一些沿海一、二线城市的房地产泡沫，确实可以与20年前的日本相提并论。

　　衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，首先是租售比和房价收入比，这两指标分别反映了房屋出租多久能收回购房成本以及购房成本等于多少年的城市居民家庭年收入，另外还有一个重要指标是房屋的空置率。

　　根据去年底的数据，北京住宅平均年租售比46.5，部分地区超过了60。今年房市依然火爆不减，虽然我们没有4月份的数据，但根据房价上涨的趋势，现在的年租售比应该接近或超过50的水平了，已经达到了东京1987年的水平。如果完全重复东京的轨迹，那么北京房价还有一两年的时间继续上涨。随后就会进入下跌通道（东京比日本别的城市早进入下跌通道），直至恢复到世界大城市平均水平1:22的年租售比左右。

　　从统计的角度看，世界22个主要大城市的年租售比均值为22.33，而标准方差为8.33，北京目前的年租售比处于偏离平均值3个方差的水平左右，已经是极端的异常了。而更让人忧心的是，这个年租售比还在顽强攀升。

　　房价的收入比，就北京来讲，虽然不同的统计口径出来的数字并不一致，有一个口径去年8月就已经高达27倍，现在应该已接近30倍左右，但也有人说在20倍左右。无论哪个数据，都已超常，一般来讲，合理的房价收入比在4~6倍之间，目前北京市的房价收入都已经是国际平均水平4~5倍。

　　统计数据还显示，全国660个城市有6540万套住宅是空的（标准为六个月的电表零读数），这6540万套住宅是可供2.6亿人居住的。而且这还是一个全局性的数据，不仅仅限于一线城市，还包括二三线城市。一般来讲，空置率超过10%，就是房地产业泡沫的预兆。

　　让人担忧的是，泡沫还将进一步吹大。

　　泡沫越大，破灭时也会更瞩目。对比日本的数据，市场普遍看好当下楼市的预期只能是一个更危险的信号。 现在虽然泡沫还是局部性的，相对集中在沿海的一线城市。但是一旦爆发， 后果也是不堪设想。在改革开放的历史上，有过房地产泡沫破裂的例子。邓小平南巡之后，海南的房地产就形成了一个泡沫，破灭之后， 海南经济一蹶不振10来年。

　　虽然眼前高涨的预期， 谈泡沫破裂似乎有些缥缈，但当政者绝不可忽视其风险。而且确有资金以此作为一个切实的投资（机）机会。

　　据《投资者报》记者所接触到的一个有数百亿人民币资金规模的海外投机资金，就在长线（5年左右）布局，博中国楼市泡沫破裂和人民币长期贬值。他们认为人民币现在将开始进入升值通道，会助涨国内资产价格，房价能创新高。判断这两年（2009~2010年）将会有剧烈泡沫。美元指数可望重新上120点，时间大约在2012年。如此美元对国际主要货币有较大升值，而人民币对美元又有所升值，则产品价格上涨、出口锐减。最后是人民币贬值、楼市泡沫破裂。

　　他们从去年底开始，计划用一年时间在上涨中全部出掉手中的资产，打算在泡沫期做空，然后持有现金在未来几年困难期买入国内产业。

　　当然他们的资产主要集中在沿海一线城市，因此也主要是针对一线城市的泡沫而言。

　　这样的情景，似乎又是当年高盛在日本，以及索罗斯在东南亚的资金搏杀情景的重演。

　　整体情况好于日本

　　网络的文章把中国与日本进行了简单的类比。其观点值得借鉴， 但是具体分析的深度和细节还有待商榷。

　　日本地少人多，居民大多集中在主要的城市圈。中国虽然人口更多，但是人口密度比日本小多了，而且一线城市的人口占全国人口的比例也相对小多了。因此拿全国的情况与日本相比，并不合适。目前看，中国的泡沫主要集中在一线城市和沿海的二线城市。

　　从宏观因素看，中国的房价还得到了人口红利和城镇化的支持。中国人口增长的高峰大约是在2030年，也就是说，还有大约20年的时间，对住宅的总需求会不断增长。但也要看到随着人口增长减缓，老龄化趋势加速，人口红利的影响在迅速的消减以至于转向负面。

　　影响更大的是城镇化因素。日本在上世纪80年代城市化水平就已经在80%左右，城市化开始放缓。一般而言，城市化开始放缓之后2~4年，房地产业也随之回落。

　　1992年实施市场经济以来，我国的城镇化水平平均每年提高1.13%。中国2009年的城镇化水平才46.6%。按照这个速度，要提高到后工业化阶段的80%的水平，中国还有大约30年时间能享受着显著的城镇化的红利。这30年里， 将有5亿~6亿农村人口向城镇转移，这也是未来宏观经济、房地产的重要推力。

　　政府应在利、义之间做出取舍

　　即使在一二线城市，政府如真想解决房价高昂的问题，也不是没有办法。比如说，通过小产权房还是差别税收货币政策，都是有望实现房价平稳。问题是政府在“利”和“义”之间必须做出取舍，如果既要获取巨额土地利益，同时又想占据道德的制高点，那就很难实现。

　　就拿小产权房来说，既然土地是集体所有，政府也允许土地流转、经营，那在集体所有的约束下，法理上并没有放开小产权房的障碍，真正的障碍就在于利益。

　　其实北京近郊类似唐家岭这样的集体土地还很多，如果对小产权房进入市场进行疏导，北京五环附近的房价立即可以平稳回落。

　　有传言说，小产权房将在唐家岭破题启动。但是去年全国土地收入1.4万亿元，其中是政府拿2元钱，拆迁、补助农民1元钱。这个巨大的利益之下，可以想象本来可以不复杂的小产权房会“被复杂化”。而唐家岭的“蚁族”也表示，他们不需要昂贵的“被改善”。

　　唐家岭的白领应该都是未来的中产阶级，成为社会的中坚力量，如果他们都无望购置家业，就更别提在城市打工的农民工了。