房产新政为二次房改画下蓝图

　　该来的总会来的，常常不以利益中人的意志为转移。房地产的再次调控早在意料之中，只不过时间早晚而已。如今这只靴子终于落下来了！

　　这次出台的新政，潜伏下不少伏笔，为未来房地产业的发展预留了很多可以想象的空间，其作用不亚于二次房改。

　　首先，未来的商品房将一分为二。以90平方米为界，以下为普通商品房，以上为高档商品房，后者在整个房地产体制中，将只占30％，这是对“90”、“70”的再次重申。普通商品房中，除了限面积的，还有限价的。这两种商品房目前尚无明确的比例，将来有必要从临时性政策，转化为住房制度的一部分，进一步明确比例，放宽准入门槛，使之成为满足中低收入者住房需求的主流住房。高价大户商品房将成为富豪们的专利，同时有望在将来成为物业税的重点征收对象。现在买不起商品房的广大中低收入者也就无须为高房价操心了。

　　其次，房地产市场不再只售不租。住房制度改革后的住房体系中，租赁依然是一个重要的组成部分，但后来，就只剩下可望不可即的廉租房了，而且保障面极窄。这次新政明确把公共租赁房纳入住房体系之中，同时，有关部门又提出经济适用房也要有售有租，再加上廉租房，租赁住房再次回归到住房体制中来，这的确为买不起房的人群提供了另一种选择。业内一直认为，中国的住房私有化率太高，究其客观原因，没有可以长期稳定租赁的住房也是一个不可忽视的重要原因，未来的住房制度改革，还需要重构住房租赁市场。

　　第三，明确区分了投资和自住两种需求。从新政可以看出，一个家庭首次购买一套90平方米的商品房，属于自住性需求，超出这个需求的基本上属于投资性需求，国家将从房贷税费等方面给予限制，这样明确划定投资和自住两类需求，就可以有效地控制过度投资以及投机行为，这在很大程度上将使房价回落到合理的范畴。这次新政没有提到改善性住房的政策，而是按照每个家庭实际拥有的住房数量来区分自住和投资，显得既精确，又有可操作性。如果进一步加以固化，多少可以有效地保障自住，抑制投资以及投机。

　　第四，除保障基本需求之外，对超出实际需求的住房，将采取更为严厉的差别化政策，这既是为了兼顾社会公平，也是为了缓解人地矛盾。在贫富差距还在扩大的情况下，一部分人占有多套住宅，大部分人买不起房，这已不是简单的房价问题，而是一个严重的社会问题。哥本哈根会议之后，各行各业都在谈论低碳经济，房地产业因为建筑消耗最多而备受关注，业界也在想方设法降低消耗，但与低碳相比，减少过度占有住房、占有资源，才是从源头抓住了低碳。地是用来养人的，但人不能无限制的占地。对于人地矛盾日益尖锐、资源环境约束日益明显的中国来说，过度占有土地等不可再生的资源，既不符合科学发展观，也是不可持续的。因此，对于第三套以上的住房逐级提高首付比例和贷款利率，提高税负水平等应该成为常态。

　　第五，在土地出让，市场监管等方面，有了更为具体的可操作的手段。此次房价暴涨，暴露出价高者得的土地招拍挂出让方式的弊端，为改革土地出让机制带来了契机。这一政策目前尚处于探索阶段，但方向已经明确。为了抑制土地市场的乱象，新政确立了先编制规划再公布出让计划，优先保证保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地土地的程序。同时从清理已发放预售许可证的商品住房项目入手，可以有效地发现捂盘惜售等行为，可谓抓住了要领。对违法违规行为，也明确了具体的处罚方式。这是多年来房地产市场调控经验的总结，对构建新的房地产制度具有重要意义。