中央调控楼市亟待地方配合 杭宁购房补贴需调整

　　杭宁式条款与新国十条如何接轨

　　赵飞飞

　　4月17日，中国国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，严厉打击房市投机。这份文件被市场称作新“国十条”。除了把第二套房首付比例调至40%调至50%，还要求大幅提高第三套及以上住房首付比例和贷款利率水平，且限制第三套及以上住房贷款。

　　尽管其力度和精确度空前，但取得成效依赖于地方政府执行力。目前，部分一二线城市现行楼市政策部分条款，与中央调控并不“协调”。

　　例如，“在杭州市区首次购买140平方米以下的普通住房，给予房款总额1.3%的购房补贴”； “在本市(南京)首次购买普通住房(144平方米以下，容积率1.0以上)，给予房款总额0.5%的购房补贴”。

　　而新“国十条”中称，对90平方以上的首套房，严格遵循30%以上首付，“即便政策不相矛盾，但中央的政策意图是对大户型房子提高资金门槛，而地方政策还为其提供补贴。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟分析。

　　浙大房地产投资研究所所长赵杭生则认为，“许多城市此前对买房都进行一定的补贴，这些补贴和目前中央遏制部分城市房价过快上涨有些出入，地方楼市的政策需要进行新一波调整。”

　　地方补贴需调整

　　在中央2009年调控背景下出台的杭州楼市29条新政，面临新调整。

　　2010年1月10日，杭州发布《关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产健康稳定发展的若干意见 》，该意见一出，市场即认为有政策“托市”之嫌。

　　据规定，在市区仅有一套住房，在2010年1月1日至12月31日期间出售住房，并重新购买普通住房，给予房款总额1.3%的购房补贴；因房屋拆迁(含危旧房改造)选择货币安置的，在市区购买普通住房给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。上述住房消费享受购房补贴的时限为2010年1月1日至2010年12月31日，补贴政策一户家庭享受一次。

　　此外，还规定有条件减免个人售房所得税；继续暂停征收房地产登记等相关收费；一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款的相关优惠政策等。

　　杭州地产分析人士指，上述补贴利好因营业税政策改变，而受影响的客户。同时也可能对某些改善型或者炒房家庭，继续起着“鼓动”作用。

　　无独有偶，2009年12月29日，南京跟进中央调控发布楼市20条新政，其中第7条规定，夫妻双方在本市仅有一套住房，在2010年内出售原住房，并重新购买普通住房，给予房款总额0.5%的购房补贴。

　　作为两大经济重地，杭州与南京在2010年3月底4月初，再次迎来一次大阳春行情，其中4月南京有楼盘4小时涨15万；而杭州亦出现上万人抢房，楼盘10分钟售罄情形。

　　南京一家楼市中介告诉本报，此前只要是在年内把手头房子卖了，名下没有房产，再买都算改善性住房，均可享用0.5%的补贴，但中央新政出来后，现在还不知道具体如何执行。

　　南京市房产管理局政策法规处、市场产权处多个部门，未对部分条款，以及未来是否出台对中央新政策的跟进措施给予回应。

　　增加供给有赖地方配合

　　对于地方在贯彻中央楼市政策存在的诸多问题，两会后，相关部委推行强力措施。

　　3月11日，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，。明确要求各省级国土资源部门在3月底前将本年度住房和保障性住房用地供应计划汇总报到国土资源部。要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设用地不低于住房建设用地供应总量70%。在此之前，暂停宅地出让。

　　比如，商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件；土地出让金首付提高到50%，合同签订后一个月内付清，余款最迟付清时间不超过一年；在确定土地出让最低价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求等作为评标条件。

　　随着国土部新政高调出台，北京暂停高价土地出让，上海尝试土地综合评标，广州将推限价地。对此，杭州市国土资源局相关人士表示，首付提高到50%，余款一年内付清的政策杭州已经在执行，至于其它政策，等国土资源部细化意见，再遵照执行。

　　南京市保障房计划用3年左右时间建成约900万平方米。

　　此次出台的新“国十条”，着眼于增加有效供给和抑制投机需求。

　　但根据以往经验，保障房建设上，地方执行与中央推动也呈现背离情形，“主要是因为大量地块若规划建设保障房，一方面降低城市的土地财政，另一方面保障房不如商品房对经济拉动作用大。”赵杭生告诉记者，“也有中央财力支持少的因素，地方事权与财权不相匹配，导致地方诸多资金紧张，这样的博弈，是导致前一轮楼市调控见效不明显的原因。”

　　2009年年底，全国人大财经委调研报告透露，截至当年8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。

　　效果待考

　　新“国十条”中，另一道压力也施加在地方政府的执行中。

　　其中，第二条就推动建立考核问责机制：稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

　　“政策中，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，这样的条款，也就是期待地方政策的跟进。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟称。

　　在新政出炉后，南京二手房抛房潮愈演愈烈。4月16日-18日4天，全市二手房个人网上挂牌量日均超过了1600套，而在4月上旬日均不足1000套。甚至有二手房突降20万无人问津情形。

　　而在杭州，16日、17日开始，各家中介公司的新增客户、带看量都比前一周同期下降50%以上。从4月17日开始到4月19日21：00为止，杭州主城区共成交二手房350套，与前一周日均成交200套左右相比，减少了近一半。

　　“实施上真正要见到房价整体上有下降，还要等1个月左右，在此期间，中央政策，同样需要不少地方政府强力执行，央地联手方能真显成效。”上海社科院房地产市场研究人士表示。