西安楼市：谁在“踩油门”

　　地方政府“经营城市”一线商家纷纷进驻 有钱阶层鱼贯而至

　　西安楼市：谁在“踩油门”

　　北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨产生的“挤出效应”向二线城市扩散，高房价的压力开始向西安、武汉、合肥、长沙、济南等二线城市蔓延，这些城市房价也开始显现出快速

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　　疯狂的楼市逼迫中央政府终于下了决心。4月15日至17日，国务院在短短三天之内，连发三道政令降温楼市。

　　那么，新政过后，全国各地楼市的表现将会如何？

　　“北京的房价太夸张了，没办法，去年我只能回西安，在城郊三桥附近买了套房子，每平方米3000元，真便宜。”在北京某物业公司打工的陕西人贺杰告诉记者，在北京挣钱回西安买房，这样还算比较靠谱。

　　“今年过年，我回老家，再去看看三桥周围的房子，每平方米已经涨到了4200元，而且这上涨的势头还越来越猛。看来，不管在哪里，早买房子闭着眼睛都赚钱。”贺杰感慨地说。

　　从房地产市场看，与北京、上海、广州等相比，西安确实属于二线城市，可是如果从历史文化旅游资源优势和国际知名度看，西安是足以与北京、上海比肩的一线国际旅游城市。但是，在很多年里，西安的房价一直处于不温不火的状态。

　　即使在自1999年国家实施西部大开发以来六七年间，西安的商品住宅均价一直保持在4000元以下，年涨幅一直保持在4%左右。

　　但近三年以来，西安房市价格呈现出强力增长的势头。统计数据显示，2010年3月份西安普通住宅成交均价达5481元/平方米，这个价格相对于2000年来说翻了近两倍，可是这“近两倍”却是在近三年完成的。

　　身处西安，记者强烈地感觉到，如果说西安房价自2007年开始大提速，那么目前西安房价则面临巨大的上涨压力。

　　涨势汹汹 美好时光不再

　　西安房价的转折点出现在2007年。

　　2007年以前，西安大房地产开发商不多，高端楼盘不多，3000元以上的房价不多。当时西安最大的房地产商是隶属于西安高科集团的三大品牌开发商：高新地产、高科房产和紫薇地产，当时3000元是一个房价大关，那时候3000元以下的楼盘比比皆是，高端楼盘屈指可数。

　　2007年以前，西安房价每年以4%左右的幅度增长。

　　2008年遭遇经济危机和汶川大地震，悲观气氛弥漫房地产业，西安楼市也一度陷于低谷。随后，西安市政府在全国率先出台救市政策，颁布《关于恢复房地产业发展的若干意见》，降契税、发补贴，刺激民众的购买欲，促进房地产业复苏。从此，西安房地产市场逐年走牛，高端楼盘如雨后春笋遍布全城，一些热点地区精品社区摩肩接踵，地价、房价相互攀升，一路上涨，当地媒体谓之“量价齐升，产销两旺，西安楼市迎来小阳春”。

　　以位于高新区科技四路的枫林绿洲小区为例，2005年每平方米价格约为3500元。时至今日，有装修二手房，价格已飙升至平均6000元。有些面积更大的，或者精装修的要价7000元以上。西安南郊30公里外秦岭北麓的住宅用地，几年前每亩不到15万元，现在均在百万左右。

　　眼下，西安一批新亮相的所谓精装修住宅楼盘销售价争相突破万元大关：上海绿地西安置业公司“海珀兰轩”的楼盘均价20000元/平方米，“紫薇公园时光”均价16500元/平方米，曲江金地·湖城大景均价在15000元/平方米左右。

　　普通住宅均价过万的楼盘更是比比皆是，主要分布在西安南郊、高新区和曲江新区。例如，曲江6号二期，两室的户型9000元/平方米左右，而最大的四室户型卖到了13000元/平方米，高新区高科房产新推出的精装修“八号府邸”均价一万以上，珠江时代广场、长安公馆、宏信国际等一批楼盘售价均在万元以上。

　　而作为别墅来说，几年前就已经突破万元大关，现在正在冲击20000元大关，例如高新·枫林溪园均价18000元/平方米，曲江公馆(二期)均价14000元/平方米以及金地·芙蓉世家15000元/平方米。而个别别墅最高价已达每平方米4万元。

　　高房价：谁在“踩油门”？

　　西安房价为什么从2007年开始迅猛提速？

　　首先，政府成功的“城市经营”不断推高地价。

　　西安市政府用了近二十年的工夫，成功地在西安老城区之外建起了一片环境优雅、城市功能齐全的新城区——西安高新技术产业开发区，高新区全新的经营理念和集政府职能与市场化运作于一体的经营机制和建设模式，使得高新区的房地产开发一下就占据了西安房地产的高端市场，在品牌、楼盘规模、档次、价位等全面超越了老城区。高新区中心区的商业地价从初具规模时的40万一亩，涨到了今天一亩400多万。

　　在建设高新区的过程中，政府发现“高新模式”是一个堪称完美而且可以复制的经营城市的经典案例，特别是发现了一位经营城市的“将才”——现任西安市副市长的段先念。

　　段先念，原来是西安高新区管委会副主任，曾经完全通过市场化运作整合社会资源，一手缔造了“紫薇地产”品牌。在他出任曲江新区管委会主任以后，段先念和他的团队通过改造大雁塔南、北广场，建设大唐芙蓉园、曲江南湖公园和大唐不夜城等，使曲江这一块紧邻三兆公墓的荒凉地区变成了西安继高新区之后又一块寸土寸金、炙手可热的宜居社区，将曲江新区的地价从30万元一亩迅速拉升到300万一亩。

　　如今，正在如法炮制急剧升温的是西安东北郊的浐灞生态新区，北郊的唐代大明宫国家遗址公园，新批准兴建的西安国际港务区和位于西安咸阳之间的泾渭、沣渭新区。

　　据了解，在上述某新区，曾经有一块2000多亩的土地，2004年政府先以不足一亿元出让，每亩均价约3.6万元，2006年政府又以11亿元将该宗土地收储，据知情人士透露，后来该宗土地政府又以上百亿的价格售出，仅仅几年，该宗土地价格就由3.6万元一亩飙升至360多万元。

　　地价的不断攀升必然带来房价的不断攀升，房地产商高价拿地必然会以更高的价格将土地增加的成本转让到购房人头上。

　　其次，一线开发商“领跑”西安楼市。

　　据了解，自2003年以来，国内地产大鳄和记黄埔、中海、万科、金地、融侨、华远、富力、珠江、上海绿地等相继进入西安，这些实力雄厚的开发商在引进一线品牌的同时，也把一线城市的房价引进了西安，自此西安商品房住宅市场名盘迭出，价格则是“没有最高，只有更高”。

　　第三、富豪新贵“进长安”。

　　随着陕北榆林延安地区近年来经济的高速发展，一批民营企业家和近年来富裕起来的人们纷纷在西安购置房产，在西安北郊龙首村、方新村、大明宫以及北二环以北的经开区的区域内，几乎每个小区都可以听到陕北话。来自延安、榆林两地挂着“陕K”、“陕J”牌照的车辆，不时出入于小区内，俨然成了北郊许多小区一景。一些小区内陕北人更是聚集而居，社区内的官方语言几乎都成了陕北话。在高新区、曲江等高尚住宅小区也不乏财大气粗的陕北老板。他们买房时的豪爽、痛快与喜欢现金交易方式都使得陕北人成为房地产商最欢迎的顾客，陕北人已经成为西安楼市购房者队伍中一支重要的生力军，陕北也成为许多楼盘和开发商十分重视的推介产品、发展客户的重点地区。

　　第四、与股市相比，房地产近几年“赚钱效应”十分突出，资产保值增值功能优势明显。股市自2007年大跌之后，许多股民高位套牢，股市反弹无力，而房市却涨势坚挺，任凭中央政府打压只涨不跌，而且涨速加快、涨幅惊人。现实给人们最好的投资教育就是若想资产不缩水，买房子无疑是最好的选择之一。

　　第五、助推房价疯涨，媒体炒作也是其中重要原因之一。翻翻地方媒体，房地产广告几乎是所有都市类报纸的广告收入支柱。房地产项目挣不挣钱，广告费都是必投的。许多都市类媒体已经不满足于跟着房地产商“忽悠”，而是“以我为主”搭台唱戏，组织主办“房交会”“住博会”，组织读者看楼盘，进行各种楼盘评比等等，不一而足。唱好房市，助推房价，获取最大广告收益，媒体已经成为房地产利益链条中重要的一环。（22G1）

　　■据西安房地产信息网的统计报告，2009年普通住宅类物业是西安商品房市场中的主导，各项指标比上年均有较大幅度的增长。

　　2009年住宅市场投资额同比上年增长56.82%，施工面积同比增长80.97%，竣工面积也有56.68%的增长，新开工面积则有58.27个百分点的同比增幅。

　　与此同时，2009年1月-11月西安普通住宅类物业销售面积较上年同比增长98.11%；销售金额方面也有较大幅度的增长，增幅为25.63%，普通住宅销售面积在商品房中所占比例为93.14%，该比例较上年增长了6.85个百分点。

　　■国务院去年批复了《关中―天水经济区发展规划》，关中―天水经济区是《国家西部大开发“十一五”规划》中确定的西部大开发三大重点经济区之一，规划明确提出将着力打造西安国际化大都市。

　　2020年都市区人口发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里以内，建设成国家重要的科技研发中心、商贸物流会展中心、金融中心、国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地。城市空间将进一步扩容的西安面临着更大的历史发展机遇。