房贷新政“以房定套” 想狠并不容易

　　房贷政策再传变局。

　　日前，银监会某官员接受记者采访时表示：新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。而4月17日出台的“国十条”中规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准 利率的1.1倍。

　　二者相较，当然是前者更加严厉，将首套住房没有使用房贷的家庭，亦纳入调控范畴，无疑扩大了“打击面”。目前尚不知是否包括房改房，历史上大量的公房都是无贷款地被居民购买，如果包括，则将限制众多的改善性购房需求。至于首套是商品住宅的家庭，大多都曾利用过房贷，与上述后者相比，并无多大区别。

　　以家庭为单位确定住房的数量，将远比以个人为单位来得严厉。估计这一点已确定无疑。自4月14日开始的新一轮楼市调控，来势汹汹，直接以国务院的名义下发通知，而非2005年以来屡屡使用的国务院办公厅。况且，“国十条”的文件名称史无前例地严厉：“坚决遏制……房价过快上涨”，而非国八条、国六条、国十五条等文件名称中的 “稳定房价”。

　　房地产业对信贷的高度依赖，决定了房贷政策对楼市影响力巨大。可是，房贷政策又是最容易“被捣浆糊”的政策，央行与银监会之间、前两者与商业银行之间、各家商业银行之间、商业银行总部与地方分行之间，存在诸多利益分歧与博弈。以往实践证明，房贷政策最终都会严重走形。

　　比如，2005年上半年，在房贷政策紧缩之下，上海多家商业银行曾达成“君子协定”。然而，随着当年下半年楼市陷入低迷，房贷规模剧降，各家银行为了争夺作为优质资产的个人房贷，纷纷置“君子”和“协定”于不顾，放低房贷准入门槛，大打“擦边球”，联盟很快分崩离析，沦为业界笑谈。

　　2007年9月27日，赫赫有名的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（即“二套房贷新政”）出台，其中规定：对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。然而，新政出台后立即在银行界引起混乱，争议和矛盾的焦点是如何界定“第二套住房”，其中以“家庭”还是以“个人”为单位，是焦点中的焦点。其后，国有银行如建行以“家庭”为单位，而股份制银行和外资银行如浦发银行则以“个人”为单位。

　　直到2007年12月5日，迫不得已，央行和银监会又出台了一个补丁文件——《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，强硬地规定：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，而且只要首套属贷款买房，“第二套”就不能再享受优惠，而且公积金贷款也不再享有“豁免权”。不过文件还是为部分改善性需求网开一面：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

　　历史真的很有趣。2008年10月，为了刺激楼市，央行放松房贷政策，规定：改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。也就是将上述的“网”又放开了一些。其结果是，2009年很多投资投机性需求都在此政的“掩护”下，大举进入市场，部分城市房价扶摇直上。从而又逼迫中央先是出台“国四条”，继而是“国十一条”，还不够用，只能接着出“国十条”，若还不行那该怎么办？想必还会有“国几条”！

　　关于房贷新政，银监会这位官员透露的信息可能准确，也可能存在偏差，毕竟尚无正式文件出台。按“国十条”要求：住房和城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。眼下各家银行做法不一，紧松有别，虽然在国务院罕见的严厉要求下，商业银行已不可能像2007年9月之后那样“各行其是”，但只有等细则出来，才有定论。

　　理论上讲，“以房定套”的调控效果更佳，可银行系统只有房贷信息，却无房产登记数据，必须要各地房管局配合，才能真正执行。另外，房管部门并无全国联网的房主信息，所以也只能限定一个城市的二套和多套房贷，若投资者在多个城市都购有住房，政策还是难以精准打击。因此，但愿“国十条”中的另一条要求尽快实现：住房和城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。

　　（作者系房产专业研究人士）