如何界定二套房？ 成都各银行如今都看房贷记录

　　4月21日，银监会银行业监管一部主任杨家才在接受媒体采访时表示，新的房贷政策将“以房屋数量为限，以家庭为单位”来认定第二套、第三套房，这将与当前执行的二套房认定标准出现根本性变化。

　　昨日，记者在采访成都各大商业银行时获悉，他们目前都是以借款人信用报告中显示的贷款记录来判断是否为二套房、三套房。而针对可能出现的“认房不认贷”新政，部分银行人士已经提出了几点疑问，“如何判断借款人家庭到底有几套房？”“对于有改善性需求的住房拥有者而言，是不是只有出售惟一住房才可以享受首套房的优惠利率？”

　　政策几度调整 银行执行标准不一

　　2007年至今，房地产信贷政策出现了几次重大调整，调控力度也是由“紧”到“松”，再到“紧”。

　　为抑制上涨过快的房价，2007年9月27日，央行、银监会联合发出通知，明确要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于四成，利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　2008年下半年，金融危机爆发。10月22日，央行宣布将个人住房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍，最低首付比例20％。12月20日，国务院出台政策，允许已贷款购买一套房，但人均居住面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套房的居民，可享受首次贷款购房的优惠政策。

　　到了2009年，贷款环境相对宽松。由于没有统一规定，这时成都不少银行为争夺客源，纷纷“打擦边球”，采取自行解释二套房等措施，对二套房贷款政策集体松绑。

　　比如说，有的银行对已结清贷款的客户再贷款，仍然执行最低首付两成、利率0.7倍的首套房优惠政策；有的银行只要客户能开到“改善型住房”证明，也统一按首套房执行优惠政策。那时，去房管部门申请开改善型住房证明的人特别多。

　　2009年6月，银监会下发紧急通知，要求各家银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由，放弃二套房贷政策约束，也不得自行解释“二套房贷”认定标准。这时，各家银行有所收敛，但对二套房贷执行仍参差不齐，只首付三成的并不少见，利率不能打7折就改为最低7.1折。

　　成都各银行如今都看信用报告

　　今年，国务院三度出手，要求提高二套房（含）以上贷款的首付款比例和利率。

　　昨日，成都各商业银行房贷部相关负责人均向记者表示，虽然曾经可能有一些认识、执行上的差异，但现在他们判断二套或多套房的标准基本一致了，“都是以借款人的信用报告中显示的贷款记录为准”。

　　据介绍，如今贷款都是以家庭为单位进行考察，只要借款人信用报告上显示有过借款记录，“我们都视为是一次”。也就是说，无论你曾经的贷款是否已还清（或所购房屋已交易），也无论你是在结婚前还是结婚后贷的款，只要信用报告中有一次房贷记录，银行就会算已购买了一套房。

　　比如，夫妻二人在结婚前分别贷款购买了一套房子，如今他们准备再贷款购房，银行就会看作是购买第三套房。如果按照最新的政策，首付最低五成，利率至少1.1倍。

　　但这一执行标准也不尽完善，比如难以确定家庭名下的未贷款房产。据了解，在当下的炒房者中，很多都是一次性付款，然后快速转手，从中牟利。

　　“以房为限”需经房管部门认定

　　各家商业银行终于达成的默契，如今又面临巨大挑战。

　　日前，国务院要求住建部联合人民银行、银监会加快制定对二套房的认定标准。4月21日，银监会银行业监管一部主任杨家才在接受媒体采访时表示，新的房贷政策将“以房屋数量为限，以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位”来认定是否为第二套、第三套房。如果实施，这将是一次根本性变化。

　　杨家才指出，新政倾向于对二套房认定“以房为限，而不是以贷为限”。他认为，只有以房来划分，才有一套二套的问题，而“实行差别房贷政策时，主要以房进行划分”。据介绍，房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统查询后，由其进行认定。

　　对可能作出的二套房认定标准调整，成都部分商业银行住房信贷部的相关负责人昨日也表现出了几点担忧：首先，以后贷款购房，借款人是不是都需要在房产管理部门开具一份家庭既有房屋数量的证明；其次，在开具证明时，是否又会出现类似于开具“改善型住房”证明时的情况；再者，银行的系统暂未与房产管理部门联网，目前的系统和人员能否完全支撑这种政策上的调整。