来源：中华工商时报
作者：陆昀
被称当下最严厉房地产调控新政 已现立竿见影之功效 后市或再现僵持势态
楼市调控又掀新一轮政策风暴
继4月14日国务院常务会议遏制部分城市房价过快上涨的“新国四条”和4月15日国土资源部公布全国住房供地计划后，4月17日，中国政府网站上一则《国务院关于
如果说，国土资源部公布的全国住房供地计划给“住有所居”吃下了定心丸，“新国四条”与“房地产10条”意欲扼住高涨的投资需求，那么，与“房地产10条”时隔一日，住房城乡建设部公布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，则直击房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等供方市场的违法违规行为。
“房地产10条”遏制投资“条条致命”
被简称为“房地产10条”的新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面首次一举出台系列政策，被业界评价为我国自有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，其“条条致命”。
虽然此前很多人对调控政策出台早有心理准备，但在看到“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”这样的规定后，不少人还是表示未能预料到会有这样的针对需求市场的调控。显然，“房地产10条”主要是针对北京、上海、深圳等房价上涨迅猛的城市的，这些城市中的外来购房者特别是投资者，“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”，占有相当高的比例。而大幅提高二套房及以上首付和按揭利率的规定，调控的主要目标也直指投资投机性购房行为。
“房地产10条”明确，银行对第三套以上住房将停止贷款，这使目前很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。北京中原研究部表示，如此严格的贷款政策前所未有。新政规定，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，这将遏制购房者炒房的可能。而对于“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”
的规定。对以温州客人为代表的游资炒房打击将很沉重。
此次新政的出台让许多投资者驻足观望的一大原因还在于，“房地产10条”透露出中央政府还有后备政策随时推出。假如房价还不肯下跌，国发10号文件已准备了其他威力十足的“弹药”，“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”已呈“引而未发”之态。业内人士普遍认为，信贷调控措施剑指新的投资投机行为，而房产税将挤压出原有的投资投机者将其房产抛售。虽然将税种作为市场调控手段推出可能只解决了眼前短时面临的问题，对楼市长期健康发展将会产生“过犹不及”的负面影响，但由于人们对尚未推出的房产持有环节税收政策调控力度、实施方案心中没底，这种政策上的“引而不发”策略恰似投资客头顶的“达摩克利斯剑”。住房消费税不落地，投资客悬着的心也就无法安定。
住建部新规直击违法销售
住房与城乡建设部明确要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
很多人注意到，这次住房城乡建设部出台的措施针对性强而且具体。据北京中原统计显示，北京目前有95%的楼盘都有开盘前排号的现象，在通州等区域甚至出现提前3个月以上时间排号的现象，而排号制度人为的造成很多楼盘抢购的假象，部分开发商制造虚假号，根据排号的人数来确定开盘价格，这也是2009年来的房价飞涨的一个原因。“未获预售许可商品房不得排号”若能落实显然会改变购房者抉择的被动局面。
买房人签订商品房认购协议到实际拿到房本一般需要1年以上时间，新政策规定“禁止擅改购房者姓名”将使得炒房者炒卖期房的可能大大减少，有利于商品房市场去除炒作者。
为了得到多次提价的机会，现在许多项目都是以单元为开盘单位，甚至部分项目一次只开盘数十套房源。据北京中原统计，当下北京60%以上的商品房开盘采用这类手法，而这次“预售许可最低规模不小于‘栋’”的规定将减少开发商涨价的机会。而且以栋为单位预售将使开发商提前售出不好户型及不好朝向的销售策略难以持续以栋为单位也将使在售房源数量明显增加。
根据有关统计，4月份北京预计开盘近50个项目，因为新政策的影响最近仅开盘了17个，而且其中有14个是五环外项目。不仅北京，在房地产热点城市，开发商在充裕资金支持下，惜售明显。住房与城乡建设部此次明确，各地政府对“尚未开盘项目要责成限期销售”，“人为制造房源紧张将严处开发商”。
密集调控政策已立竿见影
一段时间内，绝大部分投资投机购房者都会止步观望。21世纪不动产分析人士如此判断，由于大量投资需求被抑制并带动刚性需求的观望，北京、上海等房价狂飙的城市，将迎来无可避免的房价下跌行情，同时成交量急剧萎缩，两三个月内，新房市场“冰点”必将降临，预计新房市场将重演2008年的故事。
政府从土地招拍挂、银行贷款、房产交易、房源供应等方面密集的调控政策已经显现立竿见影之功效。
来自市场方面的消息，新政出台后，北京楼市已经非常明显的出现了抛售，降价现象。据中原、21世纪不动产、链家、我爱我家等规模较大的房地产顾问机构透露，北京、南京、深圳等一线城市的商品房价及交易量应声而下。北京不少新房、二手房买房人以“首付难”而“毁约”，14日到18日4天时间内，北京的退房率上升，购房人退房占比翻3倍，新增客户下跌八成，老客户67%转入观望。新增房源明显增加40%，两成挂牌房主已表示愿意降价。而且北京二手房市场已出现大抛单，其单个业主单个项目一次抛售近30套二手房。有的退房人为赶在政策实施之前，甚至不要订金也要退房。受新政影响，商品房住宅期房成交日签约量也骤降19.31%。在新盘价格直逼3万元大关的通州，清水湾、海棠湾两个项目售楼员均告之，现今开盘价最多每平方米可直降3000元。而根据中原地产监控，深圳更出现一次抛售上百套的盛景。刚刚暴热起来的三亚已转而出现全民卖房。
业内人士分析“房地产10条”的传导作用将呈现，短时期内一批投资者将其房产抛售，导致二手房价格先行下跌，然后传递到新房市场，新房价格下跌再影响二手房。未来一段时期，由于一批投资者房产的流入，二手房市场的供求关系将发生较大变化，长期以来的供不应求局面得到改善，经观望后，二手房成交量会渐渐增长。
政策调控与房价仍将持续对决
既然是有史以来最严厉的房地产调控政策，商品房市场将进入“冰点”似乎应该成为共识。然而，并非如此。
如今，无论是自住需求的准购房人、准备投资的买房者还是开发商实际上都在再度揣摩政策的执行力度。许多投资人和房地产业内人士都非常清楚，中国的房地产投资市场虽然是个政策市，但此前几轮调控中的某些政策似乎并没有得到切实发挥，其结果是楼市几度出现报复性反弹。有投资人认为，尽管新政下投资相同价格的房产要比之前高出30%，但如果预期房价仍会上涨，操作过程中还是有很多方法可以进行规避，进而降低投入。事实上，新政刚刚执行，开发商的对策已出。有消息曝出，开发商先帮购房者垫付新增部分首付，再规定在几个月后购房者将垫付部分返还。再有就是将一次性付款变为分期付款。
房地产业内人士坦承，已经在执行的现有政策确实大有收紧余地。如果以调控市场为目的，目前现有的政策若得到合理实施很大程度上即可以控制市场，当前关键是已有的房地产政策并没有得到严格落实。
从现有税收看，二手房交易环节的税费并没有完全执行。据中原地产提供的信息，按照个人所得税的相关规定，房产再交易应该缴纳财产转让所得的20%，而目前市场上实际执行的是1%。
另外，目前各地的计税价格包括统计的价格依然与实际市场成交价格有非常明显的差距。一套房产市场价格为200万，很可能纳税价格仅为100万。这些政策执行过程中的漏洞早已“见怪不怪”。
土地增值税虽然早在1994年就已提出，但很多城市实际上并未足额征收。业内人士分析，如果国家税务总局动真格的，全面清理土地增值税，对开发环节的不少企业可能带来灾难性影响。即便是上市公司，现在只有万科等极少数企业预提了土地增值税。此项政策如真正执行，其对开发商的打击也会很沉重。
再有，楼市飙升的动力缘于巨大的流动性。国金证券首席分析师金岩石曾透露，2009年中国的信贷投放量接近9.7万亿元，2010年计划是7.5万亿元，大家直觉上好像是从9.7万亿元直接降到7.5万亿元。其实，有1.6万亿元是在2009年核准，将在2010年入市。这样把9.7万亿元减去1.6万亿元，就是8.1万亿元，而将这1.6万亿元加到2010年的7.5万亿元上的话，2010年的实际投放是9.1万亿元，2010年的信贷要比2009年宽松，整整多出1万亿元。
相比2008年大部分开发商目前都不缺钱，短期内新房市场出现降价售房的可能性不大。金岩石认为，2010年，中国的楼市依然会在超额货币的驱动下保持泡沫状态，宏观决策的智慧不是否认泡沫，而是通过政策的选择是资产泡沫平稳地逐渐化虚为实，不断遏制楼市价格过快上涨。楼市将很难重复2009年的暴涨，但预计涨跌幅度均不到10%。业内人士普遍认为，由于国发10号文件没有明确政策实施的期限，4月中旬或是今年楼市的一个“分水岭”，一天跳涨数千元的楼市“盛景”将难再现。新政策会阶段性地改变房价上涨的幅度和时间，但无法改变楼市总体向上的趋势，楼市更大的可能是再度出现相持胶着状态，政策调控与房价仍将持续对决。尤其是如果楼市陷入比2008年还要低迷的局面，地方政府卖不出土地，届时则不排除政策再度调整，毕竟房地产业还是支柱产业，体制决定地方政府对土地财政仍旧很依赖。
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