楼市走向扑朔迷离

　　新政力度空前,一周内三项政策的组合拳，意在整治当下混乱的房地产市场

　　抑制炒房、炒地和增加住房有效供给也成为“新国十条”中最为值得关注的两个方面。不仅提高首套房、二套房的信贷要求，更是对购买三套房及以上都有了明确的规定，而住房供应结构上也更为量化，开发商今后在拿地和拿钱上也将有更多的考量。此次犹如西伯利亚寒冬的调控，一经出台后引得短期炒家抛盘离场，部分一手房开始降价，但对于未来房价的走势仍有待观察。

　　土地调控加码

　　在打击投资性需求的同时，增大住房供给也成为必要的手段，包括增加居住用地有效供应和调整住房供应结构。“新国十条”中提出要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。业内解读为将改变当前土地市场价高者得、助推房价上涨的现状，这一系列措施实施，将让火热的楼市“退烧”。相比此前“国十一条”中调控土地的措施，“各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法”。新政中也肯定了此前饱受争议的土地招拍挂制度，同时土地出让方式有了更明确的方向。“但土地政策总体还欠力度。”财经评论员马光远认为。

　　另一方面，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。海南房地产业资深人士汪志军表示，虽然硬性要求保障性住房等的开发比例，其主旨意图是好的，想尽可能多地解决百姓住房问题，然而这一比例如何界定，仍存在“因地制宜”的问题。拿海南这个经济薄弱的省来说，旅游产业及相关配套产业是本省的主导产业之一，也是地区经济收入的主要来源之一，如果过多削弱旅游地产等产业的开发比例，会影响经济收益，进而可能会影响投入到保障性住房等安居工程上的资金总量。马光远也认为这条政策落实的难度很大，缺乏相应的激励机制，开发商和地方政府很难有动力去做。

　　在对土地市场调控的同时，开发商的银根也已明确收紧。“新国十条”中要求商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。业内认为，新政策加强了金融监管力度，通过金融手段规范市场和开发商，控制资金，防止项目公司依仗母公司的输血，在市场肆无忌惮地拿地。但是，该政策的执行难度很高，目前融资渠道五花八门，很难监管。对囤地企业的政策，一方面是督促其尽快把土地转变为商品房供应，另一方面也警示了囤地的风险，一旦被认为囤地，企业将承担极大的风险，因此，会明显降低企业囤地的现象，进而对降低地价有所帮助。

　　房价走向有待观察

　　据我爱我家对北京市所有400余家门店的统计显示：“新国十条”公布的当天，已经签约的贷款客户就开始纷纷给店面打电话，要求加急办理过户和批贷手续。同时，整体房源量上升15%，尤其是2005年以后的二手商品房房源量上涨三成。此外，部分炒家离场。据其中一家门店的负责人介绍，这几天来，购房者看房的意愿大大降低。而表示愿意适度降价的卖主倒是多了起来。只有少数急于买房的客户希望立即成交，趁政策过渡期减少首付。

　　我爱我家市场研究中心分析认为，从中期来看全款买进卖出的短期炒家将全面撤出市场，市场将因此减少25%左右的客源，一手房降价促销，二手房价格回归到年初水平，投资投机型购房将受到抑制，但长期来看，未来2—5年房价将趋于稳定，自住型需求将成为市场主导。同时，随着一系列政策的出台，特别是开始针对开发商收紧流动性的政策，资金实力相对较弱或项目体量较大的开发商将率先降价促销，从而带动同区域或同价位的一批项目打折销售。部分市场人士认为，此次的新政肯定会使成交量下滑，但量跌不一定还能带动价格下调，因为和以往的调控一样，大部分开发商会尽力持盘观望，以供应量萎缩来“挺”调控被消化后的房价。

　　对于未来房价的走势，业内也存有一定的分歧。北京中原地产分析师认为，新政力度史无前例，影响将非常深远，尤其对目前楼市供应主体——中高端住宅特别是大面积户型的影响更加严重，北京房价将有30%的降幅。“土地政策、金融政策、供应比例、交易税费、外资购房限制等所有市场能够想到的政策如此密集地出台，打压力度空前。部分房地产开发企业将为其从今年3月份开始的高价开盘行为自食恶果”。但我爱我家相关人士表示，新政出台后，炒房者出逃信号明显，买方观望态势凸显，但并不能认为楼市会马上出现价格调整。“目前成交量的确有下滑迹象，但成交价格却没有变化，马上降价不现实，二手房市场需要看新房市场的走势，然后才可能出现价格调整的趋势，现在大家都在观望。市场上将会有一个月左右的观望期”。