存量房贷风险引市场担忧

　　银监会银行业监管一部主任杨家才２１日称，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套。２２日，银行股和地产股再次带领股市下挫，其中，银行股跌幅居各板块之首。显然，随着楼市调控政策力度的升级，房价调整预期增强，上市银行的存量房贷风险引起市场担忧。

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　　表面上看，首付提高、利率上浮，有助于银行降低房地产贷款的风险。可透过股市的反应，不难发现楼市调控政策被视作银行股的利空。一方面，楼市成交量的萎缩及房贷申请趋难，或导致个人房贷增长“滑铁卢”。另一方面，若房价调整，存量房贷的资产质量风险凸显。两者相比，存量房贷不良风险对银行的危害，远大于房贷增长萎缩。

　　对于房价下跌可能带来的风险，监管部门曾在商业银行中进行过压力测试。有研究显示，房价下跌１０％情景下的不良率是正常情况的２．６倍。这意味着多年来被视作优质资产的个人房贷，若遇上房价震荡调整，会存在一定的风险。

　　上海、北京等高房价地区，去年以来的房价实际涨幅远大于统计部门公布的数据。房价短线大幅上涨，就似快速拉升的股价，高位回调的幅度有可能超过投资投机购房者的心理承受。让人担心的是，恰恰在去年房价猛涨的同时，个人房贷的增长最为迅速。截至２００９年末，上海全市中外资银行购房贷款余额４９２１亿元，比年初增加１１３６．６亿元。其中，个人住房贷款余额４１８４．５亿元，比年初增加１０７０．８亿元，同比多增９８１．９亿元。

　　另一项数据显示，２００９年１２月末，上海房地产贷款余额占各项贷款的比重为２７．７％，比年初上升０．８个百分点。如果把这些数据联系起来考量，就不难理解市场对存量房贷的风险顾虑。假设房价向下调整１０％至２０％，２００８年发放的七折优惠利率二成首付贷款，将被推到风险考验的前沿。其中，各银行发放的七折优惠利率二套房贷，最有可能跌入不良风险的泥潭。由于二套房贷非自住性质，发生“断供”的概率较大。

　　祸不单行的是，２２日传出消息称，物业税将在４个城市的试点已获批准。如果这一消息属实，税收政策加入合理引导个人住房消费的行列，高房价势必“雪上加霜”。不断加码的调控，首先会导致拟购房者观望，影响到楼市供需的格局。有沪上房产中介人士预计，开发商或许可以苦撑至四季度，但二手房市场首先会价格松动，到四季度的房价回调幅度或有１０％至１５％。

　　交通银行、兴业银行、招商银行、浦发银行、中信银行等本周（截至２２日收盘）以来的累计跌幅分别达１０．２８％、１２．７６％、９．６２％、８．４８％、１０．３５％，大于同期上证指数４．１８％的跌幅。可见，楼市调控政策的升级及房价调整的预期，已经重创银行股。存量房贷面临的风险考验，给银行股业绩增长回升增添了新的阴影。