压缩信贷增量给高房价釜底抽薪

　　高房价、房价上涨过快正在明显地扭曲经济社会结构----既影响老百姓住房这一最大的民生问题的解决，又严重威胁到中国的长期可持续发展。这次房地产新政与前三轮房地产调控的一个最大不同点在于抓住了房地产问题的本质，即推动此轮房价暴涨的根本原因是住房的投资性需求比重过高及信贷过多，调控政策重在抑制不合理的投资需求，并从政府责任入手，应能取得显著效果。

　　住房销售量的50%在10%最高收入者手中

　　房价长期持续过快增长是住房的投资性需求比重过高及信贷过多联手推动的结果。因此要想抑制房价必须抑制投资性需求。近阶段的住房消费主要是靠投资驱动，而不是消费驱动，住房消费存在严重的“投资化”倾向。通过对国家统计局的《中国城市（镇）生活与价格年鉴》分析，我们发现了以下惊人的数据：2003年以后，住房需求（销售量）的50%左右被10%的最高收入户购买，这些最高收入户不存在住房不足的问题，因此是一种纯粹投资或投机行为，20%以上高收入户购买住房占比达近2/3，就10%的高收入家庭来讲，大多数也不存在住房不足的问题，因此，我国的住房市场投资或投机需求占比超过了50%，这是一个世界上极少见的投机主导的住房市场。中等收入以下的60%家庭购房占比仅占15%左右，高房价使一般的居民被排斥在商品房市场之外，如此发展下去，通过商品房来解决大多数住房问题几乎是不可能的。商品房的消费属性已居次要位置，让位于投资属性，这明显违背了房改及发展住房市场的初衷。房子不是用来住，而是用来投机炒作，这是我国住房市场的最大问题。

　　过量信贷推高房价

　　2009年下半年以来的房价暴涨是信贷过多而引起的住房投资性需求的贪婪释放。2009年我国新增信贷规模达9.6万亿元，相当于过去2、3年的新增量，远远超过GDP增长8%对信贷的需求。2001年至2008年8年间我国新增信贷20万亿元，同期新增GDP也是20万亿元（名义值），即1个信贷换1个GDP，2009年我国仅新增GDP2.1万亿元，即4至5个信贷换1个GDP，信贷的效率很低，或者讲货币和信贷投放严重偏多。多出的货币和信贷绝大部分都流入房地产市场。

　　根据我2007年对流动性过剩问题的研究，在中国居民的投资或投机行为中，对房地产有93%的偏好，对股市和其他投资的偏好仅7%，因此，货币供应量和信贷投放过多，主要是被房地产所吸收，而不是导致通货膨胀的上升。我们估计2009年信贷过剩大致4万亿元，其中大多数都是流向房市，这才是今年房价惊天大反转的根本原因。去年我到各地了解到，一些大企业并不缺乏资金，各种原因使他们接受贷款，结果是今天接受大笔贷款，明天就将这些资金委托相关金融机构（通常可能是委托刚给其贷款的银行）投资理财，也有一些企业直接进入房地产市场，炒地炒房生财，大量的地王改换成国有大企业也就不足为怪。

　　压缩信贷增量 高房价不治自愈

　　这次新政把抑制投资性住房需求放在首位，切中了要害，我们估计将会取得以下明显效果：对投资性住房采取较严厉的信贷紧缩政策，将明显地增加投资者成本、减少投资收益，抑制住房投资需求；更为重要的影响是由于这次中央调控的决心很大，如不见成效，将会继续加大力度，直到显见成效，因此，会显著地改变住房投资的收益预期，使短炒的投机客加速退出市场，从而加速市场调整。同时，房地产商的投资投机预期也会相应改变。

　　为了使此次房地产新政取得更好效果，我建议要继续适度压缩信贷新增量。今年计划的信贷新增量仍然偏多，如果今年GDP增长10%，再加上4%的GDP缩减指数，那么今年GDP总量将是38.3万亿元，新增GDP4.8万亿元，对应的供给6万亿足够了，因此，可对预定的信贷计划进行适当调整，否则会减弱调控成效。

　　作者系国家行政学院决策咨询部研究员