上有政策下有对策　地产新政紧缩下房贷另辟蹊径

　　房贷紧缩政策出台一周后,广州的各家银行已经大力执行了新政,二套房首付五成,利率上浮1.1倍已经是板上钉钉的事情,甚至不少银行已经取消了三套房贷发放。目前很多有改善型需求的购房者正为此发愁。

　　实际上,据记者最近的了解,目前市场上有不少的方法,被用来规避或缓解政策收缩带来的影响。有银行专门在房贷还款方式上创新,应对新政后利息增加给贷款者购房带来的影响,不同还贷方式所产生的利率可以相差几十万元。此外,还有不少银行推出各种贷款产品,不难发现,投资者可以通过这些产品进行曲线贷款买房。

　　银行贷款品种多样三套房贷另辟蹊径

　　目前,有不少银行推出了多种个人综合消费贷款。一般个人消费贷款主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款(不包含房贷),包括耐用品消费等消费性个人贷款。目前银监会要求银行在审批消费贷款时需要客户提供明确的贷款方向。

　　但事实上,目前市场上的消费贷款产品有不少仍然标明“可用于购房”。如某银行发行的的个人其他消费贷款“理想生活,圆梦自如”,标明“可满足购房、购车、教育、旅游、婚嫁、耐用消费品等多种消费需求”,是银行向借款人发放的用于个人综合消费、以房产抵押为主要担保方式的贷款。如果用于购买住房的,贷款额度最高1000万元。

　　还有某股份制银行网站对个人综合消费贷款的介绍上也表示,贷款可用于“出国留学、大额耐用消费品购置、房产购置、住房装修、车辆购置以及其他用于购置借款人本人或家庭所需的消费品或服务”。

　　“这些贷款多为房产抵押个人综合授信产品,该类产品比较适合用于解决购房者的短期融资需求,一般不会受到三套房停贷的影响,且短期贷款的话可以享受短期利率。”业内人士表示。

　　此外,还有银行近期推出了购房置换贷款。购房者买房的时候可以先自筹资金,一笔过支付房屋购买的费用,然后可以向银行申请购房置换贷款贷款,把房屋抵押,获得贷款用于偿还借款人的债务。这样就轻松绕过了第三套房贷款申请不了的问题以及首付的问题。此外,由于一次性支付房费,购房者还可以额外获得开发商的房款折扣优惠。

　　专家提醒:首付慎用消费贷

　　其实,还有些贷款申请者是打着装修的名义,获得消费贷款用于支付房屋首付的。虽然目前监管部门要求银行确认贷款的流向问题,但是仍有不少购房者与装修公司等相互配合,获得银行个人消费贷款用于购房或者支付房屋首付。不过,这种方法属于违规,专家表示风险比较大,不宜效仿。

　　某股份制银行业务员向记者透露,确实存在一些漏洞,客户以申请装修贷款的名义,将手中的房屋抵押给商业银行,银行按照房产评估值的7折以内提供消费贷款,在贷款获得审批后,银行将资金直接划拨到客户签约的装修公司账户。实际上,该装修公司与客户早就达成了协议,客户只需支付一定的手续费就可领走这部分贷款,用于支付房贷,最终还是银行解了客户房贷的“燃眉之急”。

　　应对首付上调:申请提高房产评估价

　　朱先生最近在到处打听,看哪些银行和房地产评估公司可以帮忙将房产价值估高,这样将有利于他变相规避购房首付的要求。据了解,一些房地产评估公司可以将100万元的房子评估提高到120万元甚至更高,由于目前政策规定二套房首付五成,那么银行只能根据房屋总值,发放无成的贷款,如果100万元的房子,本来只能贷到50万元,估高了房产价值后,可以贷到60万元,相当于首付只需要四成。

　　据业内人士透露,一般房产评估只会估到地产中介开出售价的70%左右,但不少客户以房屋赠送面积、可扩建、带学位等为由,希望提高房屋评估价格,以高房价抵押房产申请银行贷款。

　　“确实有些房产评估公司可以帮助贷款人将评估价格上浮,一套装修精美、楼层朝向良好的房产,将其评估价相应提高10%以内,不会给审核贷款带来太大问题,但是1%还是10%,就得看找什么银行了。而且如果找一些小银行贷款的话,还可以将房产价格评估提高更多。”该人士表示。

　　南方日报记者黄倩蔚