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地方楼市新政迭出 能否成为救市良方

来源:金融时报
2010年05月05日14:18
  “五一”小长假曾经是人们看房选房比较集中的时间,但从近日相关部门的统计看,今年“五一”楼市与往年相比有些“冷”,这意味着什么?开发商和购房者是否开始回归理性?预期陆续出台的地方新政能否成为楼市的降压良药?

  楼市遇冷,政策累积效应?

  从4月中旬开 始,记者又能接到房地产中介的电话了。“五一”期间,中介的“热情”更是难挡:“来看看房吧,万柳的三居,特值。您需要多大的房,我帮您找。”这要是在去年的“旺季”,中介可没这么主动。

  北京中原地产的有关人士告诉记者,“五一”期间,各中介公司门店难得有一客户上门,部分商品房售楼处更是出现了销售人员数量超过看房者的现象,现房住宅甚至持续几天个位数成交。据该公司统计,相比4月小长假,房源供应依然维持在比较高的量,甚至上涨了4.2%,而看房量则下跌了85.7%;在4月份登记购房人群中,有12.5%选择了弃购租房。另据北京市房地产交易管理网最新数据显示,“五一”期间,北京纯商品期房住宅成交614套,同比下跌35.4%,二手房成交量同比去年锐减近6成,商品房现房下跌95%。

  一位业内人士将目前的楼市概括为三个特点:“问的人多,买的人少,成交量下降”。北京中原三级市场研究部抽样统计数据显示,因为一系列政策的影响,相比2009年同期及今年上一个小长假,北京楼市非常明显地从卖方市场转变为买方市场;与4月清明小长假相比,今年“五一”小长假的新增需求下跌了87.2%。

  “只要有政策,市场都会观望。不光对炒家如此,对老百姓也如此,这是正常现象。”对于“五一”楼市的表现,兴业银行资深经济学家鲁政委如是说。他认为,成交量萎缩是政策效应开始显现的第一步,但房地产调控难就难在对政策力度的把握,因为政策力度不够,会出现反弹;力度太大,则过犹而不及。

  地方新规,有何新意?

  一线城市“五一”楼市遇冷,成交量下降,进一步引发了人们对地方楼市新政的关注。我们注意到,在楼市“国十条”之后,北京楼市调控新政在“五一”前出台,要求同一购房家庭只能新购买一套商品住房;青岛更是于4月23日就出台了地方版的调控细则——青岛“十四条”;4月30日,浙江省出台新规,对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,停放三套及以上住房贷款,重点抑制投机性购房;5月1日,海南“十一条”,实行商品住房买卖合同网上签约制,打击捂盘,确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。业内人士预计,此次中央调控决心大,各地配套细则“五一”后将陆续出台。

  这些地方“新”规有何新意?这些细则能否进一步增强宏观调控的实际效果?“这些新政除了落实了国务院关于抑制房价过快上涨的相关规定外,在调控力度和操作性上却少有新突破。”鲁政委这样对记者说。以北京新规为例,《通知》要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房购房贷款,其在措词上并未特别明确停止发放第三套及以上房贷,还是由各商业银行自主评估,而这一点在“国十条”中已有规定。

  细读北京新政,其主要看点有两条:一是提出临时性措施限定新购房套数。此条新政被解读为简单但对目前来说最有效的、可以最快落实宏观调控意图的政策。北京中原房地产市场研究总监张大伟表示,该政策不影响自住,但沉重打击投资、投机。二是税收变化。北京将在税收上也严加把控,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查;并首次明确提出,个人售房在计征税款时,纳税人应提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证。张大伟认为,《通知》首次提及查实开发商涨价过快的项目税收清算和稽查,这条规定将对商品房价格提升行为有很大的抑制。

  楼市调控,何以见成效?

  在地方新政陆续出台的同时,我们还注意到,近日央行上调存款准备金率0.5个百分点。鲁政委认为,这次上调存款准备金率是综合性总量调控的一部分,意在加强流动性的管理,是近收流动性远防通胀的政策举措。虽然并不是专门针对楼市,但是由于房地产市场与银行信贷市场有着紧密联系,政策的出台会使银行的房地产信贷更加紧缩。

  “还有一点需要特别关注,在此轮调控下住房需求一定程度上受到了遏制。”鲁政委表示,在短期内,遏制需求是使楼市降温的一个紧急之举,但是要从根本上为楼市降温还要从两方面着手。一是增加住房需求、保证供给。这一轮调控主要是增加住房有效供给、加强保障性住房安居工程建设,但在保证低价位房供应的同时,还要保障其他价位房产的供给充足。二是为投资类需求提供更多的分流渠道。

  毫无疑问,不论是国家调控新政还是地方细则,此轮调控重点都指向打击投资客、遏制房价过快上涨,从目前来看,政策效应开始显现:投机者纷纷撤离、部分城市房价停涨、部分地区成交均价出现区域性下跌。然而,房价停涨后何时回归理性?限购令能否阻挡一次性付款购房者?新政怎样严厉限制那些“下有对策”的投机者?地方新政能否真正成为楼市降压良药,尚需要时间的检验。胡萍 (来源:金融时报)
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责任编辑:田瑛
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