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保障房制度保障了谁

来源:《新财经》 作者:王炼利
2010年05月05日15:17

  建设保障性住房,政府责无旁贷。目前,保障房制度并没有发挥应有的保障功能,这也是导致房地产市场失控的一个重要原因

  近日,重庆市开出了一个让人心

  动的“民生住房账本”——未来十年,重庆市将建设4000万平方米的公共租赁房,今年开建500万平方米,三年时间内完成2000 万平方米的建设任务。

  重庆市委书记薄熙来说,住房是当前百姓最关注的问题,解决住房保障是一个重大民生工程。他明确提出,帮穷人造房是政府的责任,要让老百姓都有房子住。

  在今年全国“两会”上,代表、委员们也对保障房问题倾注了空前的热情。总理在《政府工作报告》中也提出,要满足群众的基本住房需求,继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。

  从中央政府到地方政府,都屡表决心,要加大保障房建设来解决中低收入人群的住房问题。但民众似乎并没有就此感到乐观,很多人担忧,怕又是一时热情,过不了几个月就不了了之了。

  实际上,到目前为止,保障房制度的执行很不理想。廉租房、公共租赁房、经济适用房、两限房,等等;保障房名目繁多,但实际起到的保障效果又如何?每年地方政府报上来的保障房数字不少,究竟到了谁的手里?保障房保障了谁?

  纸上的保障房

  上海市“两会”期间,住建部部长出身、上海市委书记俞正声发言说:当前,上海解决廉租房、公共租赁房、经济适用房,只是时间问题,并非难题。解决住房问题的难点在于是不是“下决心”出政策遏制投资性住房。

  上海市市长韩正在说到“夹心层”问题时表示,对于经济适用房,现在门槛高了一点,下一步要降低门槛,使更多的人能够享受这个政策,解决“夹心层”的问题。

  就以上海为例。

  在上海,“经济适用房”曾经分为安居房和平价住宅,前者主要解决1994年底统计的全市人均4平方米以下的7.46万住房困难户,后者为配合危棚简屋密集地区的改造。数据显示,1995~ 1999年,上海经济适用房占竣工住宅的比重依次是:14%、5%、5.5%、4.8%、7.4% ,竣工面积总共344.5万平方米,占同期竣工住宅面积的6.7%。而在当初投入经济适用房施工时,共有1191万平方米。2000年伴随上海“住房商品化”全面铺开,上海的“经济适用房”就此销声匿迹,不见竣工的这847万平方米的“经济适用房”(相当于每套90平方米的房子9.4万套)的下落。上海给“经济适用房”起了一个恰如其分的名字——“政策性用房”。而政策,是可以变的。“经济适用房”随着政策的变化给“变没了”。

  到2004年,上海又重提“政策性用房”的建设。2004年,上海提出三年要建900万平方米中低价配套商品房。2005年3月,上海又说当年要开工1000万平方米中低价商品住房,并表示,今后五年,上海将新建经济适用住房30万套,约2000万平方米,确保经济适用住房新开工面积占同期住宅新开工面积的20%。

  上海市市长韩正在2008年《政府工作报告》中表示:2008年,廉租房、经济适用房建设将是住宅建设的重点。上海市房屋土地资源管理局相关负责人也是信誓旦旦……

  如果上述承诺都兑现了,上海人民的住房问题应该早就解决了,又怎么会到2009年再提“上海将于年内启动首批经济适用房销售供应”?媒体报道告诉我们,2004年以来,上海已经造了大量“经济适用房”,可为什么“首次供应”要拖到2009年?

  上海只是一个缩影。每年地方政府报上来的保障房数字不少,又落实了多少?

  2004年,住建部、发改委、国土资源部、中国人民银行四部委联合推出《经济适用住房管理办法》。2007年,住建部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部委联合再次推出《经济适用住房管理办法》。力度、声势不可谓不大,但这些管理办法落实得怎样?又解决了多少问题?

  保障房保障了谁

  尽管地方政府上报的保障房数字可能含有水分,但不可否认,近年来,各地陆续完成一批又一批保障房项目,但问题是,落到寻常百姓家的保障房占比究竟有多少?

  近日,一篇《山西忻州限价房成公务员小区 干部牟利超五千万》的报道引起了关注。报道称,山西忻州首例限价房项目“世纪花苑”成为当地干部福利房,“市直机关正处级及以下干部一人一套”。记者调查发现,这些福利房被公务员大肆高价倒卖,总体牟利至少五千多万元。限价房本来是政府为了抑制高房价,动用公共财政补贴中低收入人群,以解决他们住房困难的惠民工程,却成为了机关干部的“提款机”。

  忻州市一些市民对记者说,如果保障性和政策性住房供应“干部冲在前,穷人靠边站”,不能真正惠及百姓,公务员没有“买不起”之痛,怎能用心调控房价?公务员成了既得利益者,甚至巴不得房价继续上涨,中央遏制房价过快上涨的要求很有可能落空。

  山西忻州的“世纪花苑”项目绝对不是个例。

  “限价房”到底限制了谁?又让谁真正从中得益?答案其实不言而喻。政府出台限价房,本来是为了抑制高房价,动用公共财政来补贴中低收入人群,以解决他们住房困难的惠民工程。这一特定的人群中,国家公务员、机关干部显然不在其列。

  虽然政府的出发点是美好的,但却恰恰让“中低收入者”受到了限制,他们面对“限价房”只能望房兴叹。

  经济适用房、限价房等保障性住房,在很多城市实际早已蜕变成富裕阶层和夹心层的福利房。市场化改革之后的很多年间,我们的福利房不是少了,而是以另外的形式保留下来。所谓的经济适用房、两限房等带有产权的保障房首先保障了部分有特权的高收入群体。

  产权问题是根本问题

  在现行制度下,保障房的发展面临着一些客观难题。

  首先,房地产商缺乏造保障房的动力。就算是受政府委托,地产商不蚀本,但在房价日新月异的当下,建设保障房的收益恐难与开发商品房相提并论。保障房面积虽小,但麻雀虽小五脏俱全,在单位面积上平摊的原材料和人工费用,小套反而比大套更高。原本卖一个大套的收益,现在卖两三个小套都未必能抵得上。眼看着同行们赚得盆满钵满,又有几个开发商愿意花时间和精力开发保障房?

  其次,在现行极易“寻租”土地批租制度下,地方政府也缺乏动力。一般情况下,城市选择造保障房的地块大多是既“远”又“僻”的低价地,尽可能减少政府拍卖土地的损失。但是,如今房价越发高涨,地块越发紧张,地价越发上扬,要地方政府划拨大量土地来建设保障房,它们怎能不三思?

  况且,在保障房的执行过程中,容易滋生腐败。虽然有着一套“监督机制”,但这是一套“刑不上大夫”的监督机制。在法律法规不健全、有法不依现象屡见不鲜的当下,监督机制形同虚设。

  保障房的腐败问题主要滋生在“经济适用房”等有产权的房屋上。要使“经济适用房”等名至实归,笔者以为只有“供租不供售”一个办法,而且,不准转租。“寻租”者纷至沓来是冲着利益空间来的,只租不售,将大大压缩“经济适用房”的寻租空间。只有这样,才能在最大程度上保证中低收入者住上“经济适用房”。

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责任编辑:克伟
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