熊出没 请注意：任志强潘石屹争议楼市调控

　　5月5日，北京住房公积金中心宣布，该中心将贯彻执行国务院以及北京市的相关调控政策，自2010年5月5日开始，进行公积金贷款初审的客户需以家庭为单位计算贷款套数，统一按照90平方米以上的，贷款比例为七成；90平方米以下的，贷款比例为八成；第二套成数为五成；暂停发 放第三套贷款。

　　4月30日，作为落实国务院文件的地方配套细则，《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》出台，在国发10号文件为地方政府留出的具体操作空间中，北京市全部执行了最严厉的上限。房地产业内再次心惊。

　　“这次的楼市调控，五天之内出了三个文件，政策还没有出完，还有一大堆政策。”5月5日，华远地产总裁任志强在地产中国新思维论坛上话中有话，“什么时候政策出完了不告诉你，一直到差不多房地产市场不行了再告诉你政策出完了，(调控政策)要改了。”但他表示，物业税短期之内出台不了。

　　“政策寿命”争议

　　“昨天晚上7点多，有个主管领导给我打电话，问出台政策后怎么样，我说挺好的。”SOHO中国董事长潘石屹说：“他问市场反应如何，我说冰冻了。”

　　潘石屹所说的冰冻情况是指，北京、上海、深圳、重庆、杭州等城市近期的成交量环比都下降超过50%，有些城市甚至下跌超过90%。五一节期间，北京成交的房子仅有7套，市场在观望。

　　“看来，我给领导汇报的进入冰川季是对的。”潘石屹再次转述，“领导问市场下降了怎么办，我说这不是政策发挥作用了嘛，因为在各项政策出台之前整个市场都乱套了，地价和房价没什么关系了，面粉远远高于面包。比如，楼面价2.7万元的土地，任总去抢了，都没抢到手。”

　　今年3月15日，远洋地产子公司远豪置业以40.8亿将朝阳区大望京一地块收入囊中。折合楼面价约每平方米2.75万元，成为望京地区的新地王。而华远地产则落败下来。

　　除了地价与房价背离外，潘石屹认为，租金和房价之间的关系也不正常。“政府出台这些政策是想尽一切办法，让地价和房价、房价和租金的关系恢复到正常市场水平。”

　　根据中原地产的数据，北京二手住宅第一季度的租金回报率是2.9%，上海是2.3%，一手住宅回报率比二手还要低，而主要经济体的平均回报水平是8%。

　　任志强再次放言，目前的楼市限售政策跟贸易保护没什么区别。任志强称，有的城市是希望有一些限制措施的，但有的大型城市是不希望有限制措施的，例如北京就是属于房价上涨过快的城市，所以需要遏制。但其它很多城市情况不一样。商品房限购政策在某些城市的执行应该要有差异。

　　任志强还否认了自己曾经说过“中国楼市出现泡沫的”的观点，他表示，并不反对可能某一个城市有一些资产价格上涨过快的这个说法，但他绝对不会以一个城市情况来代表整个中国的城市。

　　采访中，任志强和潘石屹在政策延续性上产生巨大分歧。

　　任志强表示，政策调控的力度不是最主要的，关键是政策的延续时间。他反问：此前也出台了若干个楼市调控政策，哪个政策超过一年了？

　　“遏制过快上涨不等于是让房价大幅下跌。”任志强指出，现在遏制过快上涨的政策是有前提的。当房价已经不再过快上涨的时候，政策也可能会取消。“如果相关政策继续对房地产进行"冻结"，对于股市、钢铁、水泥等相关产业的影响将会逐渐显现出来。我不知道房价会降多少，但我认为，宏观经济最重要的，而不是房价降多少最重要。从这个角度出发，目前的政策也可能是持续不长。”

　　但潘石屹则认为调控政策需要持续两三年的时间，“今年增加土地的供应量后，两三年后才能形成市场上的实际供应，这两三年北京房地产市场的供求关系处在危险的状况，这些行政的措施很难马上取消。”

　　据了解，目前北京市场上真正能拿出销售的房子只有3万多套，而北京每年成交20万套左右的商品房，3万套住房存量相当于只有两个月销售量的存货。

　　“我们可以设想一下，一个城市粮食的存量低于警戒线是什么情况？汽油的存量低于警戒线又是什么情况？”潘石屹反问。

　　后续政策或击中资金命脉

　　虽然任志强与潘石屹在该项政策延续性的问题有所争议，但他们的共识却在于后期可能还会有一系列政策出台。

　　任志强表示，这一轮的楼市调控政策还远没有出完。这让开发商闻之心悬。

　　同时，任志强评论此次出台的楼市调控时称，政策没有惹火开发商，每次得便宜的还是开发商。至于什么政策能够真正治住高房价，任志强称，“巴菲特绝不会把最发财的秘密告诉你。”

　　潘石屹也认为，未来还有一些房地产政策将出台并实施。“货币政策是调控的最有效措施，但仅是短期行为，从长期效果来看，税收政策尤其是土地政策才是核心。”

　　潘石屹指出，北京目前用行政手段限制购房只是临时性的政策，真正要解决问题就要像上海一样尽快地增加土地供应，这样在未来两三年时间才能达到市场上房屋供应和需求的基本平衡，房价才能够真正得到抑制。

　　4月28日，上海市规划和国土资源局发布了今年第23个国有建设用地使用权挂牌出让公告，一口气推出约34万平方米土地。而此前一周，上海市规土局刚刚发布了该市首个土地出让预申请公告，一口气推出各类地块共计超过500万平方米，仅出让底价就近500亿元。潘石屹说，“依靠大规模的土地供应继而增加房子的供应来抑制房价过快上涨，这是最根本的办法。北京应该借鉴。”

　　至于物业税，潘石屹指出，从目前来看，出台的可能性并不大，有可能会以房产税的方式进行征收。

　　任志强的观点是：物业税不可能出台，起码得等到所有制度、几大环节等都比较完善之后才有可能制定。“等革命性的制度变革都完成之后，可能几十年已经过去了。”

　　潘石屹援引住建部日前的一个文件说，对房屋销售的预收款进行监管账户的管理，这一政策的实施对房地产开发商现金流的影响巨大。房地产开发商平时周转的资金有超过六七成是来自于预售款，如果预售款受银行的监控，再按工程进度进行拨款，这部分款就不能挪作他用，不能用于购买新的土地，对房地产开发商的资金链将构成很大的影响。“这条政策并没有引起大家注意。”

　　不仅如此，潘石屹还透露，可能出台但还未出台的政策，有一条是停止对开发商的贷款，而给施工单位贷款。“给施工单位贷款的前提条件有两条：一是施工单位要和开发商有施工合同；另外，由开发商先垫付30%以上的工程款。这条政策一旦实施，对房地产开发商的现金流也会造成很大影响。”

　　潘石屹强调，虽然目前房地产上市公司中有许多家拥有的现金超过100亿，房地产开发商主动降价销售的可能性很小，但上述紧缩开发商资金流的预期政策一旦实施，加之市场持续一段时间的“冰川期”，房地产商就可能支撑不了资金的压力而被迫降低房价。 (来源：21世纪经济报道)