楼市调控：除了降房价还要调什么

　　国家调控重拳的密集出击以及地方调控措施的跟进，对楼市的调控威力已经显现。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，北京5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82%，与往年“五一”期间的日均成交量也不可同日而语。

　　量跌价滞成为当前楼市的明显特征，有不少业界专家判断，这表示楼市开始进入一个高位调整期。因为量在价先是楼市铁律，成交量反映的是实际住房供需的契合，而房价更多反映的是当楼市处于一个博弈胶着期时，供需双方心理的一种较量。

　　随着各项调控政策的逐步落实，供需双方对市场的预期已经明显发生变化，进而反映在购房心态上。供给方面，尤其在二手房市场，调控措施不但对投机投资性需求构成了严厉打击，还促使了投资者高位抛房。而购房者由于普遍预期市场将进行调整，并不急于出手接盘，因此楼市将进入较长的观望期。

　　这从楼市新政出台后一线城市房源明显增加可见一斑。据统计，4月份，上海共推出了65批商品住宅，面积达127万平方米，比3月份的79.53万平方米高出六成之多。截至4月底，北京的二手房存量已经达到历史最高的21295套，相比新政出台前上涨了18.9%。

　　而且，连续三次调整存款准备金率后，当银根收紧迫使开发商调整销售策略时，二手房业主也会随之改变预期而抛房，那么市场博弈的结果就会出现。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，从楼市供应上看，今年全国住宅用地供应量高达18万公顷，是去年的两倍多，其中纯商品住宅用地供应也超过去年；今年1至3月全国商品房新开工面积同比暴增61%，而过去十年这一增幅一般为10%至20%。这就意味着从现在开始，新房供应量将快速增加。下半年，市场将出现明显的供大于求，楼市有可能由卖方市场转为买方市场。

　　不少专家预测，在楼市调控的重压之下，一线城市的房价下跌已成定局。那么，在房价回落的同时，我们的调控措施还应该实现哪些目标呢？

　　正如有专家所指出的，楼市调控不仅仅是要降房价，让房价回落到合理区间，更重要的是剔除楼市的非理性因素，将楼市拉回良性发展的轨道。否则，当房价回落、调控措施放松以后，房价可能会出现报复性反弹，那么楼市就难以走出一抓就死、一放就乱的怪圈。

　　过去几年我国房价的非理性上涨，很大原因是因为投资性需求的过度释放。而在目前各项调控措施中，不论是差别化信贷、税收政策，还是地方政府对于新购住房套数的限定，核心都是抑制不合理的住房需求。我们怎么能够保证，那股潜伏在楼市里的投机性暗流不会卷土重来，再次兴风作浪？

　　因此，在今后很长的一段时间里，调控措施的作用应该是引导合理的住房需求和培育购房者正常理性的购房心态。因为，在房价上涨的通道里，投资性需求能被无限放大，没有住房的刚性需求迫不及待入市，已经有房的也想再买第二套房、第三套房，对有限住房资源的追抢甚至造成恐慌性购房。

　　我们看到，当房价出现下行趋势时，违约退房现象随之增多。据北京中原统计，4月15日以后，二手房市场买方违约现象集中出现，其他一些城市的退房现象也有增多的迹象。

　　显然，违约、退房的多是投资性购房需求。如果是自住型购房需求，只会对价格绝对值敏感，而对价格变动或者市场预期不敏感，刚性需求的购房者甚至可以抗衡几个楼市波动周期。

　　既然是投资，就要愿赌服输，本来任何市场价格都有起有落。为什么房价上涨时，借助资金杠杆空手套白狼，在房价下跌时就一甩手拍拍屁股走人？说白了还是购房者的投机心理在作怪。之前房价疯狂上涨的楼市给了投机者这样的机会，投机时不劳而获，出现风险时溜之大吉，扰乱了正常的市场供求和市场秩序。

　　而要引导楼市的理性发展，就要重新强调住房的商品和使用功能，弱化其投资功能，让购房者感到有一个健康平稳的楼市。在一个供求信息不够透明的楼市里，老百姓的购房心态很容易被开发商和投资者所误导和煽动，首先是担心买不到自住的房子，进而心理上再产生靠投资住房增值的想法。因此，在加大对房价调控力度的同时，应该增加楼市的信息透明度，同时要建立一个对房价正常理性评判和引导的舆论环境。

　　急促的高压式调控只能抑制暂时的房价上涨。将楼市拉入长期的理性稳健发展的轨道却是需要继续花大力气做的。

　　例如，北京对同一购房家庭只能新购买一套商品住房的规定更多地带有临时性调控的色彩，而楼市长期的稳健发展还需要各项配套制度的长期建设和加强市场引导，这其中还包括通盘考虑我国目前的商品房和保障性住房体系以及土地出让、涉及房产的各项税费的调整等。