退房违约折射《合同法》软肋

　　目前，北京各银行贯彻史上最严厉的“京十二条”之规定而拒签房贷量已激增十几倍。

　　退房案例的增多，一则反映新政改变了过去房市吸虹过剩货币流动性的通道，投资、投机性需求失去了通过价差交易获利的机会，从而逆转了市场对房价的预期。数据显示，仅温州就有千亿元资金受困于房市，在现有条件不变下，这构成了巨大的违约退房压力。二则房产新政提高了购房、房贷的门槛。如新政提高二套房首付、停贷三套房和限制异地购房者等，这些限制试图让房地产市场由过去的财富主导型变成刚需主导型，这让自住型购房者短期内采取观望，由于提高甚至失去了信贷杠杆率，致使大量投资、投机需求者望而却步，不惜违约退房。

　　房地产新政在具体执行起始时间和追溯范围问题上都厘定模糊，增加了具体部门在实际执行中的难度。例如，房地产新政未能就新政出台前所签订的没有完成交易的购房协议是否要遵循新政规定等作出清晰的划定，导致执行部门一刀切地统一执行新的购房和房贷新政，这不仅带来了不必要的合同违约厘定纠纷，而且使本可以避免的违约因未能满足新规定要求而被迫违约。如当前北京涌现的违约案例中，这类问题不在少数。另一方面，房产新政并未就可能因新政而出现的违约潮做出针对性的一般性规则，从而指导性的引导具体执行部门正确合理履行新政。

　　同时，房产新政所引发的退房纠纷潮也暴露了当前《合同法》原则性过强、有效操作性不足的问题。当前退房潮是否属于合同违约？哪些属违约哪些又不能算违约？房产新政导致房贷门槛提高是否属不可抗力？显然关系到退房违约责任的认定。《合同法》第117条规定不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。无须讳言，与之前因房价下跌原因所出现的违约潮不同，房产新政特别是具体的条款对购房者具有不可抗力。然而，该法未能清楚描述性地框定不可抗力范围，从而增加了各方的抗辩成本，使退房是否违约变成复杂的法律解释问题。

　　同时据《合同法》第39—41条规定，格式合同提供方应遵循公平原则，对格式条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。然而，在现实中由于存在执法偏向性、《合同法》存在无法有效甄别的可操作等问题，导致了买卖双方在退房问题上的对峙，甚至出现不理性的行为。

　　目前退房潮还只是发生在交易环节，一旦房产新政导致房价趋势性下跌，出现了由于房屋现值低于按揭贷款人的贷款余额，而发生违约事件，引发的问题将更严重。目前银行提供的房贷并非止于抵押物的按揭贷款。大部分银行发放房贷时，跟借款人签署抵押合同和借款合同两份合同，央行公布的个人房贷管理条例和商业银行的相关执行细则，都设置了债权无限追溯条款（如贷款人处分抵押物的价款不足以偿还贷款本息，有权向债务人追偿），借款人处于不利地位。