来源：东方早报
保利地产昨收于10.66元,远低于其拟定增发价,增发难度加大。
5月10日,我们就当前投资者关心的问题——房地产调控政策、保利地产的销售情况以及未来发展策略与保利南京的相关人员进行了交流。
关于政策“正接洽退出央企”
问:你们是怎么看近期出台的一系
答:我们认为出台这些政策是有必要的,也是很及时的调整。2009年年底,房价确实出现了不理性的增长,因此我们对政策的出台表示欢迎,这有利于宏观经济的安全和行业发展。调控不见得是坏事,这是一种考验。目前来看,政策也初步达到了效果,抑制了投机性需求,房价上涨势头被有力地遏制。
问:如何看待以后的市场？
答:目前来看,中央政府、地方政府,消费者和市场没有达成一致。现在的客户想着怎么“抄底”,有种“抄底”的心态,估计房价有15%的下降就会出手,市场就又会起来。
问:您如何看待78家央企退出政策？
答:流动性解决不了,所有问题都难解决。央企退出,78家央企所占比重不大,国企才占5%的市场,政府要求退出是从国资委内部考虑。保利也在积极准备和退出央企进行交流,在和多家公司谈。
“7月开始加大推盘”
问:那么你们又是怎么应对这次调整的呢？
答:我们在销售环节没有调整价格,销售任务和目标也没有调整。我们对后续市场走势特别关注,公司真正大批量推盘大概在7月份左右和国庆前,最近的计划是5月份销售50亿元,6月份销售80亿-100亿元。今年与往年不同的一点是在定价的主动权上,因为房价还有调整空间。对于最近地产商的价格调整,我们认为这与各个公司财务状况有关,以后调整是会有的。
问:公司从销售信息到作出判断,流程时间是多少？
答:首先看政策影响力度。其次,一般来说我们对当天出来的条文都会研究,每天在竞争对手等各方面都有监控,周报、月报都有关注。
问:去年营业收入前7名的城市排名会掉下来吗？怎么办？
答:长春综合排位会下降,沈阳要看情况,持平应该没问题,进前十位应该没问题。成都要前进几个名次。上海也看情况,去年营收90多个亿,今年不确定。其他城市都会有不同程度的增长。如果市场没有深度调整,成都、南京(目标是30亿元),都是不错的。今年杭州赶早卖了几个楼盘,情况比较理想。现阶段,公司处于无货可卖的状态。
问:目前的销售情况怎么样？
答:4月29日,北京密云开盘,周边卖8000多元一平方米,我们卖7500多元一平方米,800多套销售一空,而且80%~90%都是本地人购买,第一次买房。这个楼盘一般是72平米的两房,84平米的三房,对象是首次置业者,所以卖得快。广州金沙洲,80多套,也已经卖完,单价在11000元左右。
问:南京的两块土地价格、位置都不错,你们将如何操作？
答:南京这两个项目当时价格高,现在看南京市场楼价在持续地往上走,今年1-4月份均价10000元/平米,2009年是8000多元/平米,以前更低一些。在成交上,南京市场的需求对象不仅是南京本地人,还有其他地方的。我们的两地块规模、地理位置、抗风险能力比较强,即使在2009年9月份那个状态,也是不错的。金沙江最快6月底,仙林最快七、八月份开工。金沙江地块的规划是小高层,18层,140平米四房为主。115平米作三房,上下复式的。政策出来之后,我们没有怎么调整价格,因为仙林独栋已经卖到30000元/平米了,即使市场会跌价,我们也不会立马跟风跌价,我们有我们的全盘考虑。
“往长三角周边开拓”
问:你们还有哪些城市有机会准备进入？
答:福州、厦门、郑州,还有宁波、珠海也不错,深圳一直没有合适的项目,合适的时候也会继续往长三角周边走。
问:销售、营销费用的控制情况如何？
答:还是在控制之内,我们一直控制得比较紧。
问:合作的代理商哪个比较好？
答:香港的易居、世联在咨询管理方面强,代理商要贴近房地产开发策划,符合发展商策略,执行和内部运行,目前基本在这方面做得都较差。
问:公司将来是要改变快速周转的战略吗？
答:这个问题取决于公司定位,我们认为公司只有做大,才能获取更多资源。一个阶段来看,利润或许比较高,但长远看来目前这种模式或许更好。保利不会转变为缓慢开发,周转较慢的公司。
“增发顺利实施难度加大”
据媒体报道,5月7日,上海举行新政后首场土地出让会,保利地产以11.83亿元的价格竞得浦江镇中心河以南A-3地块,折合楼板价12755元/平米,另外保利地产又以14.26亿元竞得浦江镇中心河以南C-1、2号地块,折合楼板价11989元/平米。截至5月10日,保利地产今年新增权益土地储备已达332万平米,累计需支付地价185亿元。
不过,不足的是,今年一季度保利地产现金流出加快,负债率明显上升（编注:其一季度末每股现金流为-0.39元,而2009年末为2.77元,一季度末每股经营现金流为-4.27元,而2009年末为-0.33元;扣除预收款后的资产负债率由2009年末36.7%上升至43%,一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重由2009年末的26%上升至46%）。
而我们认为,保利地产增发顺利实施难度加大。（编注:保利地产3月22日公告定向增发预案拟募集96亿元,增发价按除权后计不低于13.71元,目前已获国资委批准）但我们认为由于目前股价与增发价倒挂,且去年参与公司定向增发的机构投资者目前浮亏较大,在调控导致对未来预期悲观的情况下,预计增发顺利实施有难度。
但总体来看,2010年保利地产业绩高增长仍有保障。一季度末保利地产预收账款346亿元,接近我们2010年预测收入值,按现有股本摊薄,预计2010-2012年EPS（每股受益）分别为1.1元、1.38元和1.67元,相对应PE(市盈率)分别为10倍、7.9倍、6.6倍,仍是成长性较好的全国地产龙头,故维持对其“谨慎推荐”评级。
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