来源：搜狐财经
作者：魏喆
刘尚希：开征房产税对打击炒房作用不大
搜狐财经讯 继北京、深圳出台楼市调控细则后，上海市楼市调控细则也将于近期露面。其中，有关征收房产税的内容成为人们关注的焦点。 >>>专题：房产保有税谜团
按照目前媒体报道的说法，为了打击炒房，增加房产持有环节的成本，上海市将针对拥有多套住房的房产持有者开征房产税，按年支付房产值8‰。
如果消息属实，开征房产税是否会成为楼市调控的一把利器？成为打击炒房的长效机制？
对此财政部财政科学研究所副所长刘尚希在接受搜狐财经采访时表示:房产税并非新税种，人们对房产税也有很多误解。指望通过房产税来抑制炒房，指望房产税能成为打击房价的利器，这个期望是好的，但是恐怕会落空。
据了解，自1986年开始，我国就开始对经营性房产征收房产税。“开征房产税”的说法并不严谨,因为这个税种一直都有。人们对上海开征房产税的消息这么关注，最主要原因是把房产税当成了一个新税种，并认为将面向普通住房者征收，其实这样理解是不合适的。
据刘尚希介绍，目前征收房产税依据的是1986年10月国务院出台的《房产税暂行条例》（以下简称暂行条例）。暂行条例规定，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。同时，现行政策规定对个人出租住房和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税。暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例还授权省、自治区、直辖市人民政府定期减征或免征房产税。
由于对于个人所有非营业用房产税免征房产税，所以，普通购房者对房产税没有感觉。如果上海市要到对普通居民住房征收房产税的话，则首先要对暂行条例进行修改，修改方案要经过国务院的批准后方能施行。
从目前媒体报道情况来看，上海市很可能是在经营性房产的界定上做了新的解释，将拥有多套住房解释为经营性房产，只要按照经营房产处理，就当于在暂行条例的范围内征收，这会省掉修改暂行条例的很多麻烦。但是，如何界定多套房也是一个技术问题，在这方面，政策要避免伤及无辜。
对于开征房产税的政策效果，刘尚希认为，会对房地产二级市场产生一定影响，会部分的影响目前的住房消费结构。但是在打压房价、抑制炒房方面将没有什么效果。“房价上涨不明显或者房价下行时，税收政策影响显著，但在房价上涨预期明显的情况下，即使开征房产税，炒房者也能从房价上涨的收益中收回成本。”刘尚希说。
刘尚希认为，房价的过快上涨，是多种因素促成的。
从经济学角度分析，任何物品价格的快速上涨，要么是需求过旺，要么是供给不足，或二者兼而有之。住房是一种特殊商品，供给不可能是无限的，尤其受到土地的约束。而从需求来看，作为安家立业的基本条件，具有很强的刚性需求。但同时又可以是投资品，作为投资工具，可以有无限的需求。
在刘尚希看来，“征税，无论保有环节的税收，还是交易环节的税收，其作用是增大交易成本，包括持有成本和销售成本，但成本不决定价格。”
他解释说，在需求旺盛的情况下，尤其是在预期房价不断上涨的情况下，所有的成本都是可以转嫁出去的，税收也不例外。能炒房的人，不会在乎持有房子期间交一点税，到时候都能从房价中收回来。现在的房产交易流行“净价”方式，所有税费由购房者负担，包括所得税在内。
房产税调节房价的前提是税负不能转嫁，通过税收拿走炒房者的一块收益，得利少了，炒房的人才会减少，住房的投机性需求才会减弱。否则，税收所起到的作用是相反的，不是抑制房价，而是推高房价。尤其是在住房刚性需求旺盛的条件下，更是为炒房者提供了机会。
目前，还有一种观点认为，征税会扩大住房持有成本，迫使那些持有几套住房的人“吐出”一部分房子，这样可扩大住房供应，从而抑制房价上涨。
对此，刘尚希分析称：“对住房消费者而言，保有环节征税，会增大养房的成本，对部分潜在的住房消费者的选择会产生一定影响。但这种影响主要是住房需求结构，或者说住房消费结构，对住房需求总量的影响微乎其微。”
刘尚希认为，用税收手段去抑制房价，其作用是不确定的，一般情况下是无效的。“除非是征收重税，一下子把房价推高到无人接手的地步，或使炒房者在等待房价上涨过程中无法承受重税，这样想炒房的人就会退避三舍。”但他表示，这是一种休克疗法，可能导致房地产市场崩盘。以这样的方式来抑制房价，与通过强制取消房地产市场来抑制房价无异，显然不可取。（搜狐财经/魏喆）
附：中华人民共和国房产税暂行条例
国发[1986]90号
1986-9-15
第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
第三条 房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
第五条 下列房产免纳房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
四、个人所有非营业用的房产；
五、经财政部批准免税的其他房产。
第六条 除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。
第七条 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第八条 房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定办理。
第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收。
第十条 本条例由财政部负责解释；施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。
第十一条 本条例自1986年10月1日起施行。
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